房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展標(biāo)準(zhǔn)版

1、第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展,【學(xué)習(xí)目標(biāo)】 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展的類型與模式； 2、土地使用權(quán)的獲取與條件分析； 3、項(xiàng)目SWOT分析方法； 4、項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析。,目錄 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展概述 第二節(jié) 土地使用權(quán)的獲取 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析 第四節(jié) 昆山市某房地

2、產(chǎn)項(xiàng)目拓展案例,第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展概述 一、項(xiàng)目拓展類型 項(xiàng)目拓展是房地產(chǎn)投資循環(huán)的首要環(huán)節(jié)，是開發(fā)商企 業(yè) 戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵所在。 按項(xiàng)目拓展按項(xiàng)目用途可分為：住宅項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目等； 按項(xiàng)目獲取途徑：分為一級(jí)土地市場(chǎng)“招拍掛”項(xiàng)目、二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資項(xiàng)目；

3、 按項(xiàng)目開發(fā)程序劃分：分為單純土地開發(fā)項(xiàng)目和已具備一定開發(fā)手續(xù)的項(xiàng)目。,二、項(xiàng)目拓展流程 1．企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃P79 2．投資機(jī)會(huì)判斷 區(qū)位地理優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)供求狀況

4、 價(jià)格增長(zhǎng)空間 產(chǎn)品投放機(jī)會(huì) 3．項(xiàng)目評(píng)估決策 項(xiàng)目搜索與篩選 現(xiàn)場(chǎng)踏勘與調(diào)查 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷

5、 宏觀經(jīng)濟(jì)情況,圖3-1 房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展流程,影響房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)判斷的因素主要有以下五個(gè) （1）宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 （2）區(qū)位地理優(yōu)勢(shì) （3）市場(chǎng)供求狀況 （4）價(jià)格增長(zhǎng)空間 （5）產(chǎn)品投放機(jī)會(huì),3．項(xiàng)目評(píng)估決策 在投資機(jī)會(huì)

6、研判的基礎(chǔ)上，開發(fā)商需要進(jìn)行項(xiàng)目 搜尋、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、價(jià)值評(píng)估，確定是否獲取以及如何獲取土地的過(guò)程。 三、項(xiàng)目拓展的法律環(huán)境 1．項(xiàng)目用地管理規(guī)定 （1）項(xiàng)目用地性質(zhì) （2）項(xiàng)目用地預(yù)審 預(yù)審性質(zhì) 預(yù)審管理內(nèi)容 預(yù)審期限 2．土地購(gòu)置的法律規(guī)定P83 3．法律風(fēng)險(xiǎn)分析,圖3-4 項(xiàng)目公司模式,四、

7、項(xiàng)目拓展模式 （一）與土地方合作的模式 與土地方的主要合作模式有項(xiàng)目公司模式、合作建房和股權(quán)收購(gòu)模 式三種。 1．項(xiàng)目公司模式,以項(xiàng)目公司名義辦理國(guó)有土地使用權(quán)證書，雙方合作關(guān)系比較緊密；直接以土地使用權(quán)作價(jià)入股，規(guī)避對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的限制；節(jié)省費(fèi)用；責(zé)任明確，法律風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,,項(xiàng)目公司模式優(yōu)點(diǎn),一方面，組建的項(xiàng)目公司取

8、得相應(yīng)的資質(zhì)才能從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，但申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)手續(xù)繁雜，需要的時(shí)間較長(zhǎng)，影響開發(fā)進(jìn)度。另一方面，由于項(xiàng)目公司是針對(duì)特定項(xiàng)目設(shè)立的，具有臨時(shí)性，在開發(fā)項(xiàng)目合同履行完畢，保修期滿后，項(xiàng)目公司注銷會(huì)涉及到股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者清算。,,項(xiàng)目公司模式不足,合作建房,2．合作建房模式 指一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金進(jìn)行合作的房地產(chǎn)開發(fā)模式。,,掛牌模式,協(xié)議模式,土地必須進(jìn)入土地交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣和

9、掛牌交易方式公開進(jìn)行，避免私下尋找合作方的方式。,該模式中，土地可以協(xié)議出讓，合作方可以協(xié)議合作建房，報(bào)主管部門審批。,圖3-5 掛牌模式,1）掛牌模式的合作原則,①協(xié)商原則②投資控制原則③土地過(guò)戶原則,,,2）掛牌模式的優(yōu)缺點(diǎn),,優(yōu)點(diǎn)是土地使用權(quán)得到政府認(rèn)可，掛牌前已經(jīng)繳清土地出讓金，手續(xù)辦理有保障。缺點(diǎn)是合作成本提高，合作存在磨合等方面問(wèn)題。,3）掛牌模式的主要風(fēng)險(xiǎn)控制

10、 ①土地 ②合作方 ③合作條件 ④土地變更及付款風(fēng)險(xiǎn)

11、 ⑤收益分配,思考：拍賣與招投標(biāo)區(qū)別在哪里？,拍賣與招投標(biāo)類似，同為競(jìng)爭(zhēng)締約方式，但兩者也有區(qū)別：其一，拍賣僅為賣，作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式之一，其適用范圍相對(duì)狹小。而招投標(biāo)不僅可用于賣，亦可用于買。其二，在采用拍賣方式時(shí)，競(jìng)買人一般是當(dāng)眾報(bào)價(jià)，并可根據(jù)其他競(jìng)買人的出價(jià)條件重復(fù)報(bào)價(jià)，而在采用招投標(biāo)方式時(shí)，競(jìng)標(biāo)人一般分別投標(biāo)，彼此不知道各自的報(bào)價(jià)條件。其三，采用拍賣方式時(shí)，拍品只能賣給出價(jià)最高者，充分體

12、現(xiàn)價(jià)高者得的原則。而采用招投標(biāo)方式時(shí)，價(jià)格一般不是惟一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，中標(biāo)人不一定是出價(jià)最高者。因此，相比較而言，拍賣更具透明度。,3．股權(quán)收購(gòu)模式 股權(quán)收購(gòu)模式是將土地使用權(quán)名下公司的部分股權(quán)收購(gòu)，達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的，股權(quán)收購(gòu)后，雙方按照注冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。,圖3-6 股權(quán)收購(gòu)模式,（2）股權(quán)收購(gòu)模式的基本原則,,,①收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司方式②收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式③收購(gòu)非項(xiàng)目公司方式,（1）

13、股權(quán)收購(gòu)的具體方式,,①被收購(gòu)公司具備股權(quán)收購(gòu)基本條件②優(yōu)先采用收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司的原則,①采取該模式可以減少新成立項(xiàng)目公司審批開發(fā)資質(zhì)所耗費(fèi)的時(shí)間，避免新成立項(xiàng)目公司資質(zhì)等級(jí)較低不能承攬大型項(xiàng)目的不足。②節(jié)省費(fèi)用 ③手續(xù)簡(jiǎn)單。 ④項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度加快。,股權(quán)收購(gòu)模式優(yōu)點(diǎn),,股權(quán)收購(gòu)模式缺點(diǎn),,①債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特別是或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)難以控制 ②前期談判調(diào)查時(shí)間比較長(zhǎng)。 ③轉(zhuǎn)讓合同的技術(shù)處理,（二）與資金方合作的模式與資金方的

14、合作模式主要有聯(lián)合競(jìng)買、境外融資、信托等。1．聯(lián)合競(jìng)買 聯(lián)合競(jìng)買是合作各方聯(lián)合參與土地部門的“招拍掛”，競(jìng)買成功后，雙方按份額繳納土地出讓金，土地按份共有，雙方共同出資開發(fā)建設(shè)，分享利潤(rùn)的方式。2．境外融資（HI） 境外融資模式是項(xiàng)目公司向外資銀行舉債經(jīng)營(yíng)并償還本息，項(xiàng)目公司開發(fā)并享有利潤(rùn)，但其開發(fā)過(guò)程接受境外融資機(jī)構(gòu)監(jiān)督。3．信托 房地產(chǎn)信托是指民眾或企業(yè)、團(tuán)體（統(tǒng)稱委托人）將資金委托給信托公司，由信托公

15、司把集合到一定數(shù)量的資金投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目或貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商，把取得的投資回報(bào)或貸款利息分配給委托人的業(yè)務(wù)過(guò)程。,第二節(jié) 土地使用權(quán)的獲取 一、土地資源開發(fā)的特性 土地資源具有如下特點(diǎn)： （1）土地是不可復(fù)制和再生的稀缺資源。 （2）土地的不可控性。 （3）土地的不可更改性。

16、 （4）土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要投資。 （5）買地的動(dòng)機(jī)不是單一的。,,二、土地使用權(quán)的獲?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)出讓 1．土地使用權(quán)出讓方式（1）協(xié)議出讓（2）招標(biāo)出讓（3）拍賣出讓（4）掛牌出讓 2．土地使用權(quán)出讓價(jià)格及其含義 （1）土地使用權(quán)出讓金 土地價(jià)格=（地租÷銀行利息率）＋土地投資成本 ＋土地投資應(yīng)得利潤(rùn),,（2）毛地價(jià)，即未完成“七

17、通一平”[1]的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。毛地價(jià)是政府獲取的土地收益部分，不含拆遷費(fèi)用，也不含小區(qū)配套成本。（3）熟地價(jià)，即提供“七通一平”或?yàn)椤拔逋ㄒ黄健钡牡貕K，土地出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)。,[1] “七通一平”，即完成動(dòng)遷，具備“通路、供水、供電、通訊、煤氣（天然氣）、排雨水、排污水”市政條件的地塊。,（三）出讓土地的使用類型（略）

18、 1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（略） 2.土地使用權(quán)劃撥（略）,三、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容 1．總則 2．出讓土地的交付與出讓金的繳納 3．土地開發(fā)建設(shè)與利用 4．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 5．期限屆滿 6．不可抗力

19、 7．違約責(zé)任 8．適用法律及爭(zhēng)議解決 9．附則,四、舊城改造與新區(qū)開發(fā)（略）（一）舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)（二）新區(qū)開發(fā)的特點(diǎn)（三）投資與消費(fèi)傾向?qū)π聟^(qū)開發(fā)和舊城改造的影響*舊城改造的四種模式：（1）全盤改變：就地“以新?lián)Q舊”，包括改變城市的宏觀布局與城市風(fēng)格；（2）保留舊城不動(dòng)：僅對(duì)其進(jìn)行局部維護(hù)與整修,選擇附近的地域建立輔城或衛(wèi)星城，以充實(shí)完善舊城的現(xiàn)代功能，維持城市的運(yùn)轉(zhuǎn)。如意大利

20、的羅馬，羅馬舊城保護(hù)得相當(dāng)完好；（3）不發(fā)展模式：維持舊城原樣不變，只做局部維修，以意大利的威尼斯為代表；（4）保留舊城的形式與精髓：更換外表的材質(zhì)把破舊的“舊城”變?yōu)槿碌摹芭f城”。日本的東京是這種模式的典型代表。,東京六本木新城2003年正式開業(yè)，總建筑面積78萬(wàn)平方米，歷經(jīng)17年完成建設(shè)，它是一座集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體。建筑間與屋頂上大面積的園林景觀，在擁擠的東京都成為舉足

21、輕重的綠化空間，已經(jīng)成為著名的舊城改造、城市綜合體的代表項(xiàng)目。 六本木新城誕生前，朝日電視臺(tái)周邊相當(dāng)狹窄，連消防隊(duì)要通過(guò)也是非常困難的狀況。 六本木新城再開發(fā)計(jì)劃以打造“城市中的城市”為目的，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨(dú)特的一面為發(fā)展重點(diǎn)。,舊城改造案例1：東京六本木新城,舊城改造案例2：北京王府井與平安大街 到目前為止，北京舊城再生上沒(méi)有成功的模式。王府井大街被改造成了純粹的現(xiàn)代化商業(yè)街道，僅保留了一兩個(gè)歷史文物

22、作為象征性符號(hào)；1999年完成拓寬改造的平安大街則被仿建成明清古街樣式，但這條有“第二條長(zhǎng)安街”之稱的主干道，由于“假古董”的嫌疑、嚴(yán)重的交通擁堵、沒(méi)有過(guò)街天橋、無(wú)法停車等各種各樣的問(wèn)題，關(guān)于其改造成敗一直存有眾多爭(zhēng)議。全長(zhǎng)7000米、平均路寬30米的平安大街，可以說(shuō)是北京舊城改造的一個(gè)教訓(xùn)。決策者的初衷是既想完善其交通功能，又想發(fā)展其商業(yè)功能，還想突出其文化旅游特色。但最終的結(jié)果是三個(gè)問(wèn)題都沒(méi)有得到好的解決，機(jī)動(dòng)車道擁堵、人行不便、

23、汽車撞人事故高發(fā)；店鋪生意冷清，一家名為“板寸王”的剃頭店老板甚至調(diào)侃：“別看我的買賣小，但這可是平安大街上最賺錢的行當(dāng)，對(duì)面的門臉倒是大，可那是聾子的耳朵——擺設(shè)！”,一位商委人士的訴苦顯示了更根本的教訓(xùn)所在。該人士指出：平安大道拓寬時(shí)，“北京市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃不是由主管部門說(shuō)了算，而是由一些政府官員，最主要的是由房地產(chǎn)開發(fā)商在起作用。”據(jù)了解，當(dāng)初北京平安大街工程僅拆遷費(fèi)用就達(dá)到了18億元，而負(fù)責(zé)具體落實(shí)這項(xiàng)工作的東城區(qū)和西城區(qū)政府僅

24、從市財(cái)政各拿到了1億元，因此，兩個(gè)區(qū)的政府都把拆遷任務(wù)下放給了下面的房地產(chǎn)開發(fā)公司，同時(shí)，作為補(bǔ)償，每家房地產(chǎn)公司又可以在負(fù)責(zé)路段的后面分得一家的“附贈(zèng)地”，看起來(lái)這似乎是一個(gè)多贏的結(jié)局，政府把最費(fèi)時(shí)費(fèi)力的拆遷工作交給了房地產(chǎn)公司，卸下了包袱，房地產(chǎn)公司“為國(guó)分憂”，也可從中牟利，雙方各得其所。直到拓寬工程完成后，各家房地產(chǎn)商才發(fā)現(xiàn)肥肉變成了雞肋，有苦難言。不見(jiàn)得模仿、懷舊、一味和諧就萬(wàn)事大吉，事實(shí)上許多改造實(shí)例都失敗了。不允許新生力

25、量進(jìn)來(lái)，真正的文物又要拆掉重建弄成假古董，我們不主張這樣。北京的舊城改造已經(jīng)進(jìn)行了約 20 年，可以說(shuō)至今還沒(méi)有完全找到一條既保護(hù)了古建筑，又同時(shí)激發(fā)了街區(qū)活力的途徑。,思考：南寧水街的舊城改造,圖3-10 租金梯度曲線和土地利用同心圓模式,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析一、區(qū)位理論,地租額,E,E,F,區(qū)位是指特定地塊（宗地）的地理空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系。區(qū)位理論不但是土地定級(jí)的理論基礎(chǔ)，也是城鎮(zhèn)土地估價(jià)的理論基

26、礎(chǔ)。為什么房地產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)位性很強(qiáng)？,二、區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值 1．區(qū)位與城市功能分區(qū) （1）商業(yè)區(qū) a.中央商業(yè)區(qū) b.城區(qū)商業(yè)區(qū) c.街區(qū)商業(yè)區(qū) （2）工業(yè)區(qū)：分為內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)、遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)

27、。 （3）居住區(qū)：一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或者位于內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。,2．區(qū)位與房地產(chǎn)投資價(jià)值的關(guān)系注意升值潛質(zhì)的分析區(qū)位選擇要有超前意識(shí)產(chǎn)品品質(zhì)是升值基礎(chǔ)綜合性價(jià)比是最終判定條件 3．不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求,居住類地產(chǎn)選址要考慮的因素：（1）周圍環(huán)境是否優(yōu)雅、清靜（2）交通是否方便（3）社會(huì)文化環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施是否完善（4）治安狀況是否良好，民風(fēng)是否

28、純正（5）購(gòu)物出行是否方便(6)地租是否在可承受限度內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)選址要考慮的因素:(1)要處于商業(yè)區(qū)（2）一面或兩面臨街(3)交通及通信方便(4)人口人流量大（5）周圍臨地預(yù)期有大的發(fā)展規(guī)劃,三、房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇的定性分析（略） （一）房地產(chǎn)開發(fā)與城市地租的關(guān)系 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位選擇 1．區(qū)位因素分析 宗地狀況分析交通動(dòng)線分析配套設(shè)施分析 2．區(qū)位選擇的原則自

29、然環(huán)境的合意性經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化發(fā)展的適應(yīng)性 3．不同房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地區(qū)位選擇 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇的定量分析 1．關(guān)鍵因素評(píng)估法關(guān)鍵因素法的基本思路項(xiàng)目區(qū)位評(píng)價(jià)關(guān)鍵因素的分類 2．組合權(quán)重法 源于層次分析法的基本原理，其步驟是確定各區(qū)位要素的組合權(quán)重系數(shù)，然后由統(tǒng)計(jì)分析確定各區(qū)位要素的得分，最后計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的綜合評(píng)分。,SWOT S-Str

30、engths-優(yōu)勢(shì) W-Weaknesses-劣勢(shì) O-Opportunities-機(jī)會(huì)T-Threats-威脅,1．SWOT分析流程 SWOT分析時(shí)，主要有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容 （1）分析環(huán)境因素 （2）構(gòu)造SWOT矩陣 （3）制定行動(dòng)計(jì)劃 2．SWOT在區(qū)位分析中的應(yīng)用 根據(jù)SWOT分析流程，可以做出多種類型的分析形態(tài)，常

31、見(jiàn)的有分列式和綜合式兩種類型。,五、SWOT分析在房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇中的應(yīng)用SWOT分析是確定企業(yè)本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)和企業(yè)所面對(duì)的機(jī)會(huì)和威脅，從而將公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。因此，清楚地確定公司的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解公司所面臨的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。SWOT分析發(fā)常常被用來(lái)制定集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。,第四節(jié) 昆山市某房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展案例,一、背 景,大上海公司（

32、3000畝土地）,轉(zhuǎn)讓850畝土地,,支付土地更名費(fèi)人民幣14752萬(wàn)元,合作關(guān)系,萬(wàn)科公司,（占85%股權(quán)）,嘉華公司,（占15%股權(quán) ）,二、操作難點(diǎn),1、土地使用權(quán)的取得 2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn) 3、款項(xiàng)支付 4、合作模式對(duì)集團(tuán)公司的影響,三、操作流程,（一）土地取得（P117） 1、收購(gòu)背景 2、收購(gòu)對(duì)策（二）公司收購(gòu)流程 （P118 圖3-1

33、4）,（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款（1）注冊(cè)資本額（2）接管財(cái)務(wù)、印章2.或有負(fù)債收購(gòu)或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn),其操作如下:第一步：發(fā)現(xiàn)和發(fā)掘或有負(fù)債（1）收購(gòu)前的調(diào)查和評(píng)估（2）收購(gòu)前的公告、債權(quán)登記和債務(wù)清償（3）向被收購(gòu)公司的有關(guān)人員了解第二步：限制或有負(fù)債的進(jìn)一步產(chǎn)生第三步：及時(shí)向被收購(gòu)公司追償（1）通過(guò)協(xié)議約定（2）要求被收購(gòu)公司要有誠(chéng)信，被收購(gòu)公司要繼續(xù)持有一定比例的股權(quán)（3）被收購(gòu)公司要有資產(chǎn)承擔(dān)債務(wù)并

34、承諾、擔(dān)保承擔(dān)或有負(fù)債，這要求：被收購(gòu)公司要有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有足夠能力承擔(dān)或有負(fù)債控制付款節(jié)奏被收購(gòu)公司擔(dān)保抵扣未分配利潤(rùn),四、合作模式對(duì)集團(tuán)公司的影響,1、對(duì)收購(gòu)公司資金的影響2、對(duì)收購(gòu)公司土地儲(chǔ)備的影響3、對(duì)項(xiàng)目收益的影響4、對(duì)收購(gòu)公司品牌的影響5、對(duì)收購(gòu)公司經(jīng)營(yíng)管理模式的影響6、對(duì)收購(gòu)公司經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的影響7、對(duì)收購(gòu)公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的影響8、對(duì)收購(gòu)公司競(jìng)爭(zhēng)力的影響,對(duì)這些影響同學(xué)們?cè)趺纯矗?五、款項(xiàng)支付

35、,1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)的支付期限 2、大上海土地轉(zhuǎn)讓款的墊付 3、前期補(bǔ)償款,2024/4/4,亞特蘭蒂斯國(guó)際,書名：《房地產(chǎn)精細(xì)操盤營(yíng)銷策劃》 推薦理由 能讓開發(fā)商的所有前期投入實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)的是銷售，無(wú)論一個(gè)樓盤的前期研究和項(xiàng)目定位做得如何牛氣，通過(guò)營(yíng)銷策劃能把房子賣出去才是硬道理。營(yíng)銷策劃是最需要?jiǎng)?chuàng)新力和執(zhí)行力，決定營(yíng)銷工作成果的是營(yíng)銷策劃思維和團(tuán)隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn)力。地產(chǎn)大盤的營(yíng)銷策劃區(qū)別于普通中小型樓盤

36、的最 大特點(diǎn)是如何捕獲異地客源。這也是本書要講的重點(diǎn)之一。 價(jià)錢：45 RMB 作者：中匯城控股（集團(tuán)）房地產(chǎn)研究中心 出版社：化學(xué)工業(yè)出版社,2024/4/4,亞特蘭蒂斯國(guó)際,書名：《影響力》,推薦理由影響力(經(jīng)典版)一直是最為暢銷的圖書。由于它的影響，勸說(shuō)得以成為一門科學(xué)。無(wú)論你是普通人還是為某一產(chǎn)品或事業(yè)觀點(diǎn)游說(shuō)的人，這都是一本最基本的書，是你理解人們心理的基石。在《影響力》這本書中，心理學(xué)家羅伯特?B?西奧

37、迪尼博士為我們解釋了為什么有些人極具說(shuō)服力，而我們總是容易上當(dāng)受騙。隱藏在沖動(dòng)地順從他人行為背后的6大心理秘笈，正是這一切的根源。那些勸說(shuō)高手們，總是熟練地運(yùn)用它們，讓我們就范。作者： 羅伯特?B?西奧迪尼出版社：萬(wàn)卷出版公司價(jià)格：80 rmb,2024/4/4,亞特蘭蒂斯國(guó)際,書名《“從0到1”開啟商業(yè)與未來(lái)的秘密》,推薦理由《從0到1》為你開啟創(chuàng)新的秘密。PayPal公司創(chuàng)始人、Facebook首位外部投資者彼得?蒂爾在本書

38、中詳細(xì)闡述了自己的創(chuàng)業(yè)歷程與心得，包括如何避免競(jìng)爭(zhēng)、如何進(jìn)行壟斷、如何發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)?！稄?到1》還將帶你穿越哲學(xué)、歷史、經(jīng)濟(jì)等多元領(lǐng)域，解讀世界運(yùn)行的脈絡(luò)，分享商業(yè)與未來(lái)發(fā)展的邏輯，幫助你思考從0到1的秘密，在意想不到之處發(fā)現(xiàn)價(jià)值與機(jī)會(huì)。價(jià)錢:27 RMB作者：（美）蒂爾出版社：中信出版社,本 章 小 結(jié),本章從項(xiàng)目拓展的概念入手，詳細(xì)分析了項(xiàng)目拓展的類型、流程， 全面分析了當(dāng)前主要的拓展模式，并對(duì)其適用條件進(jìn)行了分析。在此