新型城鎮(zhèn)化政策導向下的土地成片開發(fā)運營模式及案例

1、新型城鎮(zhèn)化政策導向下的土地成片開發(fā)運營模式及案例,崔元星 國際商務策劃師深圳市本是資產(chǎn)管理有限公司,2013年03月30日,開場白：城市化、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn),1,城市化是近十年地產(chǎn)界的“熱詞”城市化內(nèi)涵走偏：虛假的城市化率——人口問題、公共福利問題， 城市化包括：人、城市建設、工業(yè)發(fā)展、第三產(chǎn)業(yè)20年前，城鄉(xiāng)剪刀差還根深蒂固，農(nóng)業(yè)支撐城市及工業(yè)10年前，城市

2、化成為城市擴張的代名詞，三農(nóng)問題凸顯城鎮(zhèn)/市化離不開“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”，脫離農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的城市化難以持續(xù)城鎮(zhèn)/市化離不開“城鎮(zhèn)體系”，城市空間結(jié)構(gòu)從“圈層”走向“城鎮(zhèn)體系”當下，新型城鎮(zhèn)化成為熱點很多政策還是難以突破：土地政策、人口戶籍政策、公共福利等等城鎮(zhèn)化的關鍵仍然是土地和戶籍所謂的“新”——產(chǎn)業(yè)環(huán)境、農(nóng)業(yè)環(huán)境、人口流動、城市發(fā)展條件不一樣了新型城鎮(zhèn)化的關鍵在新形勢下完善“城鎮(zhèn)體系”！,本報告背景回顧,2,自200

3、4年初起歷時9年不斷補充完善；濃縮了500余篇土地專業(yè)原創(chuàng)文章精華；應邀給咸陽、蘭州、徐州、安陽、臨沂、貴港等10余城市領導講授；在中國生態(tài)文化論壇、博鰲論壇、全球人居環(huán)境論壇、中國城博會、中國地博會、清華大學地產(chǎn)總裁班、住建部政研中心及中國土地一級開發(fā)網(wǎng)等多個活動講授50余場；受到原中央政治局常委李長春等百余位國家及省部市級領導點評。,幫政府圈錢，幫企業(yè)圈地促進陽光下的錢權(quán)交易！,土地成片開發(fā)關鍵流程,3,前期：畫餅定位

4、策劃規(guī)劃立項,中期：做餅土地征收多通一平公益設施有機配套,后期：分餅引擎開發(fā)營銷出讓分利,收益關系指數(shù) 加法 乘法參與越深，收益越大抓牢前期，嚴控中期，把握后期,,,4,講課提綱從宏觀到微觀，從理論到實踐，從普遍到個案,1區(qū)域格局 2政策形勢3新型城鎮(zhèn)化4國家規(guī)劃5成片開發(fā)6一級開發(fā)

5、7土地營銷8分類案例： 8.1城市新區(qū) 8.2產(chǎn)業(yè)園區(qū) 8.3商業(yè)街區(qū) 8.4旅游景區(qū) 8.5成片改造互動提問 現(xiàn)場答疑,開篇案例：蘭州崔家大灘成片土地一級開發(fā),5,案例意義思考：政府：原來是靠財政自籌財力不足，靠銀行貸款趕上中央清理融資平臺，靠發(fā)債無望，投資商：原來靠參與政府市政工程掙管理費，靠獲得土地使用權(quán)后開發(fā)房產(chǎn)租售掙錢政府和開發(fā)商面臨怎樣的轉(zhuǎn)型？,時間：

6、2012年9月4日，《蘭州日報》地點：蘭州市七里河區(qū)崔家大灘地區(qū)投資商：中國鐵建股份總投資：100億元總面積：4000畝開發(fā)內(nèi)容：土地征收、基礎設施、河道整治及土地包裝策劃等袁占亭市長評價：創(chuàng)造了蘭州及西北地區(qū)土地一級開發(fā)市場化新模式,,,6,蘭州造城運動,蘭州造城運動的三個動因：蘭州國家級新區(qū)獲批（國家政策）低丘緩坡試點獲批（國土部門用地規(guī)模、指標扶持）一級開發(fā)模式地方認可（融資渠道打通）低丘緩坡試點：2012年3

7、月獲批國土資源部試點，蘭州新區(qū)10平方公里、蘭州新城10平方公里蘭州新城：太平洋建設集團，一期投資200億元，推移山丘700余座，平整面積約160平方公里碧桂園項目：意向總投資600億元恒大綠洲：總投資95億元，規(guī)劃占地面積約3089畝,7,,西部開發(fā),,中部崛起,,振興東北,沿海開放,1區(qū)域格局,交通與通訊技術(shù)的發(fā)展，促進了區(qū)域間的聯(lián)動與競爭加劇，城市功能定位調(diào)整，跨城市新區(qū)興起，區(qū)域開發(fā)活躍,8,《人民日報》中國

8、經(jīng)濟周刊2007年第15期,中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展歷程：局部隆起 海灣戰(zhàn)爭 核心泛化遍地開花,1區(qū)域格局,9,熱點區(qū)域3個核心經(jīng)濟圈：珠三角處于盤整期：雙轉(zhuǎn)移、三舊改造、廣佛同城、深莞惠一體化長三角處于成熟期：杭州灣大橋、蘇通大橋、崇明隧道、虹橋樞紐環(huán)渤海處于成長期：天津濱海新區(qū)、唐山曹妃甸、河北沿海經(jīng)濟帶6個經(jīng)濟特區(qū)：1979年7月，中央和國務院同意深圳、珠海、汕頭、廈門市試辦出口特區(qū)，1980年5月改稱經(jīng)濟

9、特區(qū) 1988年4月，全國人大通過決議批準海南省為經(jīng)濟特區(qū)2010年5月，中央新疆工作會議上中央正式批準喀什設立經(jīng)濟特區(qū)14個沿海開放城市：大連、秦皇島等14個港口城市（1984年4月）,1區(qū)域格局,10,10個國家綜合改革配套試驗區(qū)/新特區(qū)：上海浦東新區(qū)（2005.6）天津濱海新區(qū)（2006.5）重慶市、成都市（2007.6）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)武漢城市圈、長株潭城市群（2007.12）兩型社會深圳市（2009.5）綜合配套改

10、革總體方案獲批沈陽經(jīng)濟區(qū)（2010.4）新型工業(yè)化山西省（2010.12）資源型經(jīng)濟義烏市（2011.3）新型國際貿(mào)易6個國家級新區(qū)（國務院批準，副省級建制）：上海浦東天津濱海重慶兩江（2010.5.）浙江舟山群島（2011.6.）甘肅蘭州（2012.8.）廣東南沙（2012.9.）,熱點區(qū)域,1區(qū)域格局,20余個國家級戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域：廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)（2008.2）珠江三角洲地區(qū)（2008.12）關中—天水

11、經(jīng)濟區(qū)（2009.6）江蘇沿海地區(qū)（2009.6）遼寧沿海經(jīng)濟帶（2009.7）珠海橫琴新區(qū)（2009.8）吉林圖們江區(qū)域（2009.11）黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)（2009.12）甘肅省循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)（2009.12）鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)（2009.12）海南國際旅游島（2010.1）中部皖江城市帶（2010.1）長江三角洲地區(qū)（2010.5）深圳前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)（2010.8）大小興安嶺林區(qū)（2010.1

12、2）山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)（2011.1）海峽西岸經(jīng)濟區(qū)（2011.3）浙江海洋經(jīng)濟發(fā)展示范區(qū)（2011.3）青海省柴達木循環(huán)經(jīng)濟試驗區(qū)（2011.3）廣東海洋經(jīng)濟綜合試驗區(qū)（2011.8）新疆阿勒泰地區(qū)吉木乃國家級邊境經(jīng)濟合作區(qū)（2011.9）河南省中原經(jīng)濟區(qū)（2011.10）河北沿海地區(qū)（2011.11）成渝經(jīng)濟區(qū)（2012.1）陜甘寧革命老區(qū)振興規(guī)劃（2012.3）黔中經(jīng)濟區(qū)（2012.8）,11,1區(qū)域格局,

13、12,警鐘,,政府應該也必須與開發(fā)商共贏！,有一個城市，前些年土地過度批租，政府無地可用，一些開發(fā)商提出可向城郊發(fā)展，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動開發(fā)新區(qū)。這一建議與領導者想法一拍即合，市里于是修改規(guī)劃，把旅游用地變成商住，還出臺了優(yōu)惠政策，開發(fā)商紛至沓來，新樓盤一個個拔地而起，政府撥出巨款完善配套設施，盡管新區(qū)居民不多，仍斥巨資開通公交線路，安裝造型精美的昂貴路燈，房價隨之一路飆升。新華社記者梁思奇6月12日發(fā)自南寧,2政策形勢,13,我國土地

14、、房地產(chǎn)政策的“毛病”招拍掛價高者得助長了“唯利是圖”“一刀切”，“上海感冒，全國吃藥”太具體，有越位的嫌疑。太敏感，容易被媒體、商家借勢操作 限購、限價、限貸、限利，治標不治本，以行政手段擾亂市場秩序，為下一屆政府埋下更大的隱患,根源：我國實行政府壟斷的土地管理體制 一方面，政府需提供住宅、廠房、商廈用地來滿足不斷增長的居民居住及商業(yè)活動需要。這個目標要求：土地價格越穩(wěn)定、越低廉越好； 另一方

15、面，土地出讓是土地增值和地租的來源，又是征稅的重要基礎。這個目標又要求土地價格最好能夠不斷上漲。 政府一直處于兩難境地，是保證城市長期利益和民眾的公共利益，還是獲取短期的財政收入提高現(xiàn)行管理政績？在很多的情況下，尤其是各地市大力發(fā)展城市建設的當前，大部分都選擇后者。 土地財政在相當長的時間內(nèi)仍然是地方財力的主要來源，除了極少數(shù)有煙廠、酒廠的地區(qū)，或者先靠賣地發(fā)展起來的地區(qū)。,2政策形勢,14,中央與地方的

16、財權(quán)之爭業(yè)內(nèi)外基本達成了共識，房價暴漲的根源是“土地財政”，但“土地財政”緣何而來、何時才能消亡？年關將至，土地、房產(chǎn)市場依然跌宕起伏，中央及國家高管換屆進行中，回顧一下中央與地方政府的財權(quán)爭奪史，也許會理清“土地財政”的來龍去脈。,分稅制：1994年起，中央財力大增，地方政府逐漸力不從心土地出讓金：近10年來，土地出讓金占地方政府財政收入的比重逐年增長，2009年達到46%，2010、2011年全國土地出讓金收入分別達到2.9、3

17、.2萬億元，政府一邊忙著向上要新增用地指標，一邊忙著向下拆舊解放存量用地銀行融資：2008年11月5日 ，4萬億救市刺激，2010年底，全國共有地方政府融資平臺1萬余家，貸款總額逾10萬億元，2010年6月10日出臺國發(fā)[2010]19號緊急清理融資平臺政府債券：地方政府債券最早出現(xiàn)在新中國成立初期，1981年恢復國債后地方債券消失，1993年地方國債被國務院明確“叫?！保?995年1月1日起施行的《預算法》第28條明確規(guī)定地方政府

18、不得發(fā)債。2009年，為了應對全球經(jīng)濟危機及四川賑災，中央為地方6省區(qū)代發(fā)2000億地方債，初期遭遇零交易尷尬。2011年11月，允許上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發(fā)債試點，市場反響火爆。 地方自行發(fā)債能否在全國、尤其是西部地區(qū)推行，值得商榷！地方自行發(fā)債能否降低地方政府對土地財政的依賴、直至徹底消滅土地財政，更值得期待！,2政策形勢,15,土地開發(fā)的利潤空間究竟有多大？,純農(nóng)用地征轉(zhuǎn)為建設用地20-25

19、萬元/畝（征地及青苗補償費、基礎設施配套）含零散民居的農(nóng)村用地改造50-80萬元/畝（假設每兩畝含一戶宅基地）舊城區(qū)、工業(yè)區(qū)改造100萬元/畝以上建設用地比例70%左右居住及商服等經(jīng)營性用地比例50%左右工業(yè)用地出讓價格4-56萬/畝（大部分地方政府都是賠錢賣工業(yè)用地）10-30萬人小城市主城區(qū)居住用地100-200萬元/畝30萬人以上地級市300萬元/畝以上100萬人以上省會大城市500萬元/畝以上商業(yè)用地地價更

20、高,2政策形勢,16,開發(fā)商應對策略,戰(zhàn)略重心——從關注終端轉(zhuǎn)向前端 土地營銷、一級開發(fā) 戰(zhàn)略擴張——從聚焦一線轉(zhuǎn)向外圍拿地方式、信息、概念——多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——以住宅為主轉(zhuǎn)向綜合體 非住宅類熱捧：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等,2政策形勢,全國性土地問題,土地違法違規(guī)案件增多，大案要案觸目驚心政府土地管理部門已成為繼交通之后又一個腐敗重災區(qū)暴力征地拆遷、群體性土地事件頻

21、發(fā)土地資源緊缺日益嚴重，耕地紅線日益逼近新增指標越來越難，存量及閑置浪費嚴重土地政策法規(guī)層出不窮，頂層設計缺陷，盲區(qū)依然很多土地增值收益巨大，土地利益關系紛繁復雜政府對土地財政的依賴性根深蒂固土地二元管理引發(fā)城鄉(xiāng)沖突、工農(nóng)沖突未來趨勢：去二元化：城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村，國有與集體，陸域與海域有問題，更有機會！,17,2政策形勢,2012土地相關政策解讀,18,2月29日，《深圳市土地管理制度改革總體方案》 被誤讀為小

22、產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，實質(zhì)是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的嘗試 3月20日，《建設用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號） 對容積率腐敗起到了一定的震懾作用，但難以根除官商利益勾結(jié)根源 5月23日，《限制用地項目目錄（2012年本）》、《禁止用地項目目錄（2012年本）》 住宅用地容積率不低于1，限制賽車場、主題公園，禁止別墅、高爾夫、賽馬場及政府樓堂管所6月15日，《關于進一步鼓勵和引導民間資本投資國土資源領域的意

23、見》（國土資發(fā)〔2012〕100號） 鼓勵農(nóng)用地整治、存量建設用地改造，原有劃撥用地按合法程序補交土地出讓金后可用于經(jīng)營性開發(fā)或轉(zhuǎn)讓，但未涉及新增建設用地整理6月1日頒布，7月1日實施，《閑置土地處置辦法》 老辦法新形勢，盤活存量工業(yè)為主，缺乏細則，嚴格執(zhí)行過期收回難2012年10月29日，我國首部全域立體開發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的《全國國土規(guī)劃綱要(2011~2030)》由國家28部委聯(lián)合編制完成，年內(nèi)上

24、報國務院、全國人大審議通過后，將成為“國土開發(fā)憲法”，統(tǒng)領所有規(guī)劃。,2政策形勢,,,19,2013 年土地新政展望,2政策形勢,新修訂的《土地管理法》《集體土地征地補償條例》《全國國土規(guī)劃綱要》鼓勵開發(fā)低丘緩坡政策 鼓勵存量用地開發(fā)新政市場化的填海造地政策 落實新型城鎮(zhèn)化及中央一號涉農(nóng)文件相關土地政策,,,20,看圖說話：以城市為中心的城市圈，到省會經(jīng)濟圈，到城市群及城鎮(zhèn)化是中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的趨勢從東部到中部、再到西

25、部，城市群逐漸成熟，這是中國城鎮(zhèn)化新型發(fā)展的宏觀背景,3新型城鎮(zhèn)化,21,,新型城鎮(zhèn)化的政治背景,十六大提出了“走中國特色的城鎮(zhèn)化道路”，十七大的進一步補充是，“按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。十八大新“四化”，要堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化

26、、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展?！　±羁藦姡骸啊青l(xiāng)差距量大，差距就是潛力，未來幾十年最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。”而在日前召開的中共中央政治局會議上，“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”同樣成為未來擴大內(nèi)需的政策要點之一。2012.12,3新型城鎮(zhèn)化,22,,新型城鎮(zhèn)化的兩大熱點區(qū)域,1）大城市城中村改造 廣東三舊改造 深圳城市更新 各地城市中心區(qū)及副中心區(qū)、新區(qū)升級建設

27、 2）新市鎮(zhèn)開發(fā) 增減掛鉤推動下的滅村造鎮(zhèn)運動 江蘇：萬頃良田建設工程 山東：村改社運動，推進農(nóng)村住房建設與危房改造 四川：拆院并院 河北：新民居,3新型城鎮(zhèn)化,23,,新型城鎮(zhèn)化 “提高土地資源集約利用”,單位產(chǎn)值提升，單位GDP的用地要降低；集約利用方向，推動新的“四化”——工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化?！秶窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》與土地相關的

28、數(shù)字有兩個，一是耕地保有量保持在18.18億畝，二是單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設用地下降30%；《綱要》第二十二章第三節(jié)“節(jié)約集約利用土地”指出：堅持最嚴格的耕地保護制度，實行最嚴格的節(jié)約用地制度，加大閑置土地清理處置力度，鼓勵深度開發(fā)利用地上地下空間?！毒V要》透露出 “嚴格控制用地規(guī)模、鼓勵拓展利用空間”的強烈信號。,3新型城鎮(zhèn)化,24,,新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展類型,產(chǎn)業(yè)升級要求政府支持、土地確權(quán)與供給人的社會效應要兼顧生產(chǎn)與生活土地價值的

29、溢出需要合理的定位與引導產(chǎn)業(yè)的集聚效應，人的社會效應，土地價值的溢出效應，而后有市、鎮(zhèn)、城,3新型城鎮(zhèn)化,25,,類型一：成都模式以大城市帶大郊區(qū)發(fā)展,對土地確權(quán)頒證，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場，設立建設用地增減指標掛鉤機制。以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點，確立優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成以市場為導向的產(chǎn)業(yè)集群。另外再配以農(nóng)民的公共服務和社會保障，提高農(nóng)民的生活水平。,瓶頸：土地確權(quán)后的農(nóng)民長期生產(chǎn)收益、生活保障問題。,3新型城鎮(zhèn)化,26,,類

30、型二：天津模式以宅基地換房集中居住,天津的小城鎮(zhèn)發(fā)展主要又分為四種子類型：整體推進型、都市擴散型、開發(fā)拓展型和“三集中”型。其主要做法為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導的“以宅基地換房”，先解決搬遷農(nóng)民的安置問題然后通過土地集約增值的收益發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè)，解決農(nóng)村居民的就業(yè)問題。將農(nóng)民的集中居住與城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化有機結(jié)合。,瓶頸：土地置換后的農(nóng)民就業(yè)問題。,3新型城鎮(zhèn)化,27,,類型三：廣東模式通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集聚,一是珠三角模式，即以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和

31、民營企業(yè)集中的中心鎮(zhèn)為發(fā)展依托；二是山區(qū)模式，即圍繞著縣城，發(fā)展專業(yè)鎮(zhèn)。珠三角模式的主要做法是通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集聚，進而實現(xiàn)城市周邊地區(qū)的快速崛起。,瓶頸：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級之后產(chǎn)業(yè)人口留下以及本地人口遠期發(fā)展問題。,3新型城鎮(zhèn)化,28,,類型四：蘇南模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源,政府出面組織土地、資本和勞動力等生產(chǎn)資料，出資辦企業(yè)，并由政府指派所謂的能人來擔任企業(yè)負責人。蘇南模式的主要特征：農(nóng)民依靠自己的力量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；鄉(xiāng)

32、鎮(zhèn)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)以集體經(jīng)濟為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。,瓶頸：所有制產(chǎn)業(yè)升級以及外來高水平產(chǎn)業(yè)的進入問題。,3新型城鎮(zhèn)化,29,,類型五：溫州模式以個體私營企業(yè)為主體,溫州模式是以個體私營企業(yè)為主體、迅速發(fā)展為推動力的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展模式。在溫州，當?shù)卣龀謧€體私營經(jīng)濟，這是改革開放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地區(qū)可利用的資源，發(fā)展地域經(jīng)濟的方法。,瓶頸：土地使用過度，個體經(jīng)濟沒有“爹、娘”。,3新型城鎮(zhèn)化,30,,

33、各種模式都有自己的“軟肋”,產(chǎn)業(yè)不佳，土地價值難以提升當?shù)鼐用裆a(chǎn)生活難以持續(xù)，社會環(huán)境堪憂土地確權(quán)不當，導致土地價值難以市場化增值,3新型城鎮(zhèn)化,,,31,新型城鎮(zhèn)化下的成片開發(fā)發(fā)現(xiàn)有開發(fā)價值的特色資源鎮(zhèn)區(qū)、功能片區(qū) 資本市場價值 ＆ 終端消費市場價值獲取建設用地的可能性（鎮(zhèn)域及新片區(qū)開發(fā)瓶頸） 存量 ＆ 新增,3新型城鎮(zhèn)化,32,,精準定位——新城鎮(zhèn)化的重要突破口,結(jié)合區(qū)域，定位新型城鎮(zhèn)——

34、從城鎮(zhèn)體系定性結(jié)合產(chǎn)業(yè)，導入發(fā)展動力——從產(chǎn)業(yè)角度定調(diào)結(jié)合土地，實現(xiàn)長期增值——從價值角度定價,3新型城鎮(zhèn)化,33,,把準脈搏——新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢,成熟產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)改造升級從生產(chǎn)聚集走向產(chǎn)業(yè)鏈聚集產(chǎn)生新的居住、園區(qū)、綜合體、專業(yè)市場、商業(yè)等需求中山小欖鎮(zhèn)——燈具、東莞虎門鎮(zhèn)——服裝新機遇、新市場的小城鎮(zhèn)資源性特色鎮(zhèn)（資源優(yōu)勢——產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢——經(jīng)濟優(yōu)勢）近郊鎮(zhèn)（服務業(yè)、旅游休閑業(yè)）中心鎮(zhèn)（商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)）核心經(jīng)濟圈輻射區(qū)

35、的小城鎮(zhèn)特色農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)（農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)產(chǎn)品精深加工，農(nóng)業(yè)會展、農(nóng)業(yè)休閑等新興邊緣型農(nóng)業(yè)）濱海小城鎮(zhèn)（海洋經(jīng)濟，灣區(qū)，臨港產(chǎn)業(yè)）,3新型城鎮(zhèn)化,34,,國家規(guī)劃——新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃背景,2010年，《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》將城市圈群落實到空間2012年《全國海洋功能規(guī)劃》將圈群發(fā)展延伸到全域范圍內(nèi)2012年10月29日，我國首部全域立體開發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的《全國國土規(guī)劃綱要(2011~2030)》由國家28部委聯(lián)合編制完成，已上報國

36、務院，全國人大審議通過后，將成為“國土開發(fā)憲法”，統(tǒng)領所有規(guī)劃《全國促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011-2020年）》由國家發(fā)改委牽頭，財政部、國土資源部、住建部等十多個部委參與編制，將于近期對外頒布。國土資源部2012.12.12《關于開展2012年度全國城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)更新匯總工作的通知》，與此同時，國土資源部還在進行“農(nóng)村集體土地確權(quán)驗收工作”，完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度、建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的前提。,4國家規(guī)劃,,,35,成

37、片開發(fā)定義性質(zhì)：集體與國有用途：農(nóng)用地、建設用地、未利用地宗地：地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊宗地開發(fā)成片開發(fā),5成片開發(fā),,,36,土地用途管理土地是最重要的固定資產(chǎn)土地用途管理是土地管理的核心土地用途分類：土地利用現(xiàn)狀分類 GB/T 21010-2007：農(nóng)用地、未利用地、建設用地  土地利用總體規(guī)劃：允許建設區(qū)、有條件建設區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū)城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準：居住用地

38、R、公共管理與公共服務用地A等土地出讓用途：居住、商服、工業(yè)等,5成片開發(fā),37,利于城市總體形象的營造及總體規(guī)劃的執(zhí)行降低城市總體開發(fā)成本，避免各自為政、遍地開花節(jié)約土地流轉(zhuǎn)成本節(jié)約土地基礎開發(fā)資金把土地運營的增值空間部分讓渡給企業(yè)，給運營商的升級提供了機會和土壤,土地成片開發(fā)的優(yōu)點,5成片開發(fā),《人民日報》2006.3.2.福建土地出讓上限8公頃 《中國國土資源報》2006.2.21.劃小地塊招牌掛收益增值途徑； 5.3

39、0.成片開發(fā)能提高土地綜合效能 國土部出臺《限制用地項目目錄（2012年本）》規(guī)定商品住宅宗地出讓面積不得超過：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃,38,泛地產(chǎn),住宅樓盤不斷變大（社區(qū)）舊城成片改造園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展（開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等）新功能城區(qū)崛起城市群、農(nóng)村城市化國土整治規(guī)劃出臺（零散土地連片、礦山治理）圍墾填?！?,產(chǎn)業(yè)融合功能集聚,,泛地產(chǎn),居住購物商務休閑教育……,……農(nóng)業(yè)工

40、業(yè)商業(yè)旅游,5成片開發(fā),39,一級開發(fā)與二級開發(fā)稀缺資源也需要營銷、好地塊也需要策劃賣布還是衣服資源、資金與知本業(yè)主制理論：各方角色定位,基本問題,5成片開發(fā),40,業(yè)主制,5成片開發(fā),,,41,圍海造地,海洋功能區(qū)劃2012年3月3日，國務院批準了《全國海洋功能區(qū)劃（2011-2020年）》10月16日，國務院批復了廣西等8省區(qū)《海洋功能區(qū)劃（2011-2020）》11月6日，國務院批復廣東等3省市《海洋功能區(qū)劃（2

41、011-2020）》，其中，到2020年，廣東省建設用圍填海規(guī)劃控制在2.3萬公頃以內(nèi)。管轄權(quán)現(xiàn)狀：城市建設用地歸口國土部門，農(nóng)村集體用地歸口農(nóng)業(yè)部門，灘涂未利用地歸口國土或水利部門，林地歸口林業(yè)部門，海域與海島歸口海洋部門趨勢：海域比照陸域、集體比照國有用地統(tǒng)一歸口到國土部門2012年2月24日，廣東省土地開發(fā)儲備局成立，嘗試將圍海造地納入土地管理系統(tǒng)開發(fā)審批流程：海域使用權(quán)審批：適用《海域使用管理法》圍海造陸工

42、程實施：適用工程管理相關條例辦法圍海造陸后土地使用權(quán)管理：適用《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》,5成片開發(fā),,,42,海島開發(fā)《無居民海島使用權(quán)登記辦法》：2010年12月7日，由國家海洋局出臺，可以通過申請或招拍掛公開方式獲得無居民島使用權(quán)，并公布了“無居民海島使用權(quán)出讓最低價標準”我國首批可開發(fā)無居民海島公布：2011年4月12日，176個可開發(fā)的海島涉及遼寧等8個省區(qū)，其中，廣東最多共60個我國第一本無居民海

43、島使用權(quán)證：2011年11月8日，國家海洋局向?qū)幉ㄉ倘它S益民頒發(fā)編號為110001的寧波象山的旦門山島50年的海島使用權(quán)證,5成片開發(fā),成片項目退出機制/盈利模式賣協(xié)議：協(xié)議體現(xiàn)了企業(yè)的商務談判能力，更是企業(yè)品牌影響力的綜合體現(xiàn)，所以，能夠達成協(xié)議本身也是有價值的。協(xié)議甲方分為各級政府、政府專業(yè)部門及政府所屬國有企業(yè)等，協(xié)議深度分為意向書（明確投資意向及項目）、框架協(xié)議（明確項目用地及投資內(nèi)容、投資計劃等）、協(xié)議（明確開發(fā)模式、雙

44、方的責權(quán)利及罰則等）。賣批文：獲得核心引擎項目立項批文及片區(qū)城規(guī)、土規(guī)及控規(guī)等規(guī)劃批文。賣工程：完成市政及公益項目所有手續(xù)后轉(zhuǎn)包工程獲得收益。賣土地：整理開發(fā)完成后經(jīng)營性用地出讓，與政府分享土地增值收益。賣股權(quán)：低價曲線拿地后打包或分別轉(zhuǎn)讓子公司。賣房子：曲線拿地后自行或合作進行二級開發(fā)，出售房子獲利。賣管理：通過出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。,5成片開發(fā),43,44,地產(chǎn)大鱷吞噬海南,崔元星

45、：尋找海南大地主 2010年3月24日《深圳商報》,中糧集團——亞龍灣：17年前進入海南，擁有開發(fā)面積18.6平方公里，正在爭取亞龍灣二期10平方公里開發(fā)權(quán)魯能集團——盈濱島：目前在海南擁有約19平方公里土地，2006年2月20日，獲得11平方公里盈賓島開發(fā)權(quán)華潤集團——石梅灣：1999年，180公頃土地使用權(quán)，2003年4月，12平方公里的主開發(fā)商中信集團——博鰲二期：2004年海洽會上，在原41.8平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的基

46、礎上將規(guī)劃區(qū)擴大到122平方公里天津萬隆——?？谛虏簫u：2005年3月7日，1.3萬余畝土地的開發(fā)權(quán)李嘉誠等——海棠灣：2005年，李嘉誠父子、保利集團及以上海家化為首的上海聯(lián)合體就一同開發(fā)海棠灣達成協(xié)議，后擱淺。2006年11月，確定7家企業(yè)分割總規(guī)劃面積98.7平方公里的海棠灣開發(fā)權(quán),5成片開發(fā),45,中信泰富——神州半島：2005年，規(guī)劃范圍約37.93平方公里深圳華隆——銅鼓嶺：2005年10月，總規(guī)劃面積84.3平方公里

47、，其中陸地面積46.64平方公里，2009年底，魯能集團收購該項目60%股權(quán)。雅居樂——清水灣：2006年8月，清水灣1.5萬畝土地、12公里海岸線，2008年7月4日，出售清水灣項目30%的股權(quán)，作價為人民幣52.8億元富力——澄邁等：近2萬畝土地的開發(fā)權(quán)，其中，澄邁富力紅樹灣項目占地6700畝，在陵水富力灣占地2500畝香港駿豪——海口羊山：2007年，?？凇?91工程”，協(xié)議開發(fā)面積3.5萬畝海航置業(yè)——新生的本土大地主：

48、成立于2007年的企業(yè)，已在海南18個市縣擁有土地儲備，僅在保亭縣，海航置業(yè)就擁有150平方公里的一級土地開發(fā)權(quán)，在興隆的土地儲備高達1萬畝，在臨水有10平方公里的土地儲備江蘇中南集團——儋州濱海新區(qū)：2009年8月，1萬余畝的濱海新區(qū)江蘇國信集團—樂東龍沐灣：2007年6月9日，25.28平方公里,公開報道的海南已簽約一級開發(fā)總面積610平方公里，開發(fā)總投資逾3000億元，至少可滿足新增人口300-500萬人居?。ㄈ珖诹稳丝谄?/p>

49、查公布，截至2010年11月1日零時，海南省總?cè)丝跒?671518人，十年增加80萬人）,5成片開發(fā),,,46,成片地產(chǎn)開發(fā)新趨勢管理去二元化：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、國有與集體一體化、海陸協(xié)調(diào)開發(fā)概念細分化：旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等拿地方式多元化：一級開發(fā)曲線拿地、自主更新、合作、合股、收購等綠色地產(chǎn)：綠色建筑、生態(tài)城市、低碳城市、智慧城市藍色地產(chǎn)：填海造地、海洋經(jīng)濟、灘涂開發(fā)、無人島開發(fā)土地立體開發(fā)：向上、向下、上山

50、、下鄉(xiāng),5成片開發(fā),47,一級開發(fā)現(xiàn)狀,6一級開發(fā),土地一級開發(fā)三個歷程： 合二為一、政府獨攬、逐步市場化三個利益集團： 代表土地所有權(quán)的政府、一級開發(fā)企業(yè)（授權(quán)、組建或招標）、原駐地企業(yè)/居民/農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者（一級開發(fā)前土地使用者）一級開發(fā)的核心、難點： 征地和拆遷，其實是利益平衡一級開發(fā)的瓶頸： 融資難、一級開發(fā)企業(yè)的利益難以保障一級開發(fā)熱點問題： 影響大、誘惑大、彈性大,48,開發(fā)方式成片與分片存量與增

51、量割臘肉式指婚式（即五統(tǒng)一）招親式新城公司式借殼上市式盈利方式工程管理費土地增值臨時性地租經(jīng)營性基礎設施項目營利性公建配套項目壟斷性資源文化視覺資源,6一級開發(fā),一級開發(fā)模式BT模式——工程管理費理論模式——土地增值分利實踐模式——低價曲線拿地二級開發(fā)獲利,6一級開發(fā),49,50,政府主導下的市場化模式政府稅收財力不足銀行貸款嚴格限制中央發(fā)債杯水車薪自行發(fā)債遙遙無期聯(lián)姻社會資金也許是不錯的選

52、擇“三共”保障體系理念共鳴：公開招女婿 資源共享：公平談條件投資共贏：公正建家庭操作要點與政府簽訂投資協(xié)議發(fā)改委立項納入規(guī)劃合資注冊公司報批土地一級開發(fā)方案土地整理計劃土地供應計劃土地出讓收益合法分配：財政收入與企業(yè)收益,6一級開發(fā),《城市開發(fā)》獨家專訪,51,各地一級開發(fā)政策差異,國務院國發(fā)〔2010〕13號《關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》第二條的第（十）款指出“鼓勵民間資本參與土地整治和礦產(chǎn)

53、資源勘探開發(fā)”國土資發(fā)〔2012〕100號《關于進一步鼓勵和引導民間資本投資國土資源領域的意見》北京2002年2月，《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》2005年9月，《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》2006年5月，《北京市土地一級開發(fā)項目招投標暫行辦法》政府出資，利潤不高于開發(fā)成本的2%企業(yè)自籌，不高于開發(fā)成本的8%部分招商項目，確保8%收益的前提下5:5分成北京的一級開發(fā)實質(zhì)是工程總承包，曲線拿地、一級轉(zhuǎn)二級是無

54、奈的選擇杭州2006年3月，《關于進一步加強政府儲備土地開發(fā)整理的實施意見》海南2006年7月19日，《關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》一級開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益 成都2007年9月29日，《關于積極引進和規(guī)范社會資金進行一級土地整理的意見》 2011年5月10日，川國土資發(fā)〔2011〕36號《關于進一步加強國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，清理一級開發(fā)違規(guī)問題2011年9月27日，成府發(fā)（201

55、1）26號《關于進一步規(guī)范引進社會資金進行一級土地證意見的通知》，廢止2007年文件。昆明2010年7月20日，《昆明市社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目的辦法》 湘潭2010年9月13日，潭政辦發(fā)（2010）34號文，《市城區(qū)國有建設用地使用權(quán)出讓管理辦法》（國土資發(fā)〔2012〕100號）,6一級開發(fā),52,土地一級開發(fā)地方政策派系川派（滇黔）：規(guī)范管理、暗含分成，成都、綿陽湘派：代建工程、明確分成，湘潭、永州、常德等瓊

56、派：政府讓利、自由市場化，海南各地京派：工程總承包、成本抵扣，北京、天津、石家莊、周邊地區(qū)粵派：自主開發(fā)、成本拿地，惠州、珠海等,6一級開發(fā),53,土地一級開發(fā)技術(shù)關鍵要素（經(jīng)理人秘籍）,6一級開發(fā),2013年2月4日，廣東省國土資源廳出臺《廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定》，為暫不符合土地利用總體規(guī)劃的成片開發(fā)項目開辟了生存空間,54,土地一級開發(fā)的情商要素（老板秘籍）高度：思想，修養(yǎng)，戰(zhàn)略高度，與政府對話的高度，對城市發(fā)展

57、的理解及社會責任深度：專業(yè)水準，專業(yè)素質(zhì)，一級開發(fā)涉及的規(guī)劃、土地、產(chǎn)業(yè)、金融等專業(yè)深度溫度：持續(xù)性，耐力，耐心，張弛有度，對市場的敏感性及時機的把握,6一級開發(fā),55,土地一級開發(fā)政策紅線收支兩條線：成本抵扣，直接返還，市政項目換土地，先征后返，各類補貼，土地出讓收益直接分成 經(jīng)營性用地招拍掛：一級二級聯(lián)動，約定地價，設置限制條件土地一級開發(fā)項目紅線高爾夫球場（雖已納入奧運項目，10次禁令，土地督辦案件70%

58、跟高爾夫有關），變種：體育公園、休閑公園、高球?qū)W校、練習場別墅政府樓堂管所跑馬場（馬術(shù)俱樂部）主題公園（2011年8月5日國家發(fā)改委發(fā)布《關于暫停新開工建設主題公園項目的通知》 ）,6一級開發(fā),56,全國土地一級開發(fā)典型案例,6一級開發(fā),57,海南神州半島,開發(fā)商：中信泰富規(guī)劃面積：37.93平方公里，2.5萬畝經(jīng)營性用地，3萬畝保護地一期土地開發(fā)投入：12億元，一次性全部交給萬寧市政府操作，征地款、青賠、稅費及政府收益各

59、占1/4左右土地增值收益5:5根據(jù)營銷、開發(fā)進程掛牌自建的五星級酒店、高爾夫正在啟動國際營銷,6一級開發(fā),58,土地是商品商品需要營銷營銷需要策劃土地是特殊商品土地需要特別的營銷策劃土地營銷解決的基本問題：挖出來、傳出去,土地產(chǎn)業(yè)鏈,7土地營銷,土地為什么要營銷？,政府,一、二級開發(fā)商,居商辦產(chǎn)者,,,土地營銷,房地產(chǎn)營銷,營銷理論演變4P 4C 4R產(chǎn)品 顧客 關聯(lián)價格 成本

60、 反應渠道 便利 關系促銷 溝通 回報,目標商戶項目定位賣點挖掘推廣渠道地書成本收益……,目標客戶客戶訴求項目定位戶型設計營銷策略樓書……,土地價格策略基準地價成本地價評估地價出讓底價交易地價價格策略的核心就是掌控交易地價與競爭關系,7土地營銷,59,60,土地營銷的本質(zhì),雙向、互動，把控市場局面根據(jù)土地開發(fā)模式，制定營銷目的及策略如果是分利模式，確保土地價值最大、最快變現(xiàn)

61、如果是工程委托，確保低價拿地用地預審請/勾地制度,7土地營銷,61,土地怎樣營銷？,推介一個做法：開土地策劃先河 消除兩大誤區(qū)：成片開發(fā)抬高門檻 土地推介抬升地價收獲三點意義：挖掘土地價值 促進有效傳播 提供規(guī)劃指引牢記四條要訣：切合實際 齊抓共管 借助外腦 持之以恒,7土地營銷,62,賣方技巧,變土地出讓為項目招商注重土地的個性、文化、品牌包裝 合理搭配、組合經(jīng)營性用地和公共基礎設施用地

62、合理控制供地計劃與地價走勢市場預熱：走出去，請進來 注重推介活動的高度、個性、價值招、拍、掛的有效組合,7土地營銷,買方可控環(huán)節(jié)年度供地計劃規(guī)劃條件通知書土地評估報告土地出讓方案土地招拍掛公告,63,門當戶對：找媳婦與深圳地產(chǎn)商異地擴張 2009年11月20日《深圳商報》2011年4月30日湖北孝感（深圳）土地推介會,處女型項目：各地土地市場中心公開招拍掛的項目，只要通過常規(guī)的預測及測算，就知道該不該拿了，市場空間不

63、會太大，但短期內(nèi)不會有太大風險。二婚型項目：土地使用權(quán)已經(jīng)在別人手里，需要轉(zhuǎn)手給你的開發(fā)項目，為了合理避稅，可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)或合作開發(fā)的模式，有的剛辦了土地證，有的規(guī)劃許可證、施工許可證、甚至預售證已經(jīng)齊全，好處是短平快，很快可開發(fā)變現(xiàn)，麻煩是前期債權(quán)債務關系難以一刀兩斷，擔心“前夫”或者“前情人”找上門耍賴。村姑型項目：包括“三改”項目（舊城改造、城中村改造、棚戶區(qū)改造）、三舊項目、退二進三項目、小城鎮(zhèn)項目、新農(nóng)村建設等政策性項目，

64、總之需要變規(guī)劃、改用途、爭取用地指標等，需要走灰色地帶、打擦邊球，拿地的資金成本低，但關系成本、時間成本高，需要耐得住、等得起。明星型項目：包括新城/新區(qū)開發(fā)、成片土地開發(fā)、大型舊區(qū)改造（如老機場變新區(qū)）、大型城市綜合體項目等，萬眾矚目，功能綜合，片區(qū)輻射力大，需要開發(fā)商有足夠的實力、品牌影響力及掌控能力（引導市場及斡旋政府的能力）。,7土地營銷,,,64,地產(chǎn)商異地擴張模式拼爹型砸錢型草根型：干爹經(jīng)濟學、慈善經(jīng)濟學,7土地營

65、銷,65,5個項目1.7萬余畝3次系列活動200余位客商、專家、媒體參與走出去、請進來,徐州土地包裝營銷策劃,7土地營銷,66,云龍山巔鳥瞰、會場、展廳、場外、伴餐演出、郝副局長現(xiàn)場演說,7土地營銷,67,,7土地營銷,城市新區(qū)選址依托產(chǎn)業(yè)基礎自然資源文化底蘊交通樞紐,68,8.1城市新區(qū),69,規(guī)劃成果的五性技術(shù)性藝術(shù)性政治性商業(yè)性合法性逮住糟蹋城市的五只黑手無聊的政客無奈的規(guī)劃師無能的專家無情

66、的開發(fā)商無知的市民中國的城市跟市長一個姓市長決定著城市的發(fā)展方向市長決定著城市的喜好市長決定著城市的相貌,8.1城市新區(qū),,,70,城市新區(qū)的誤區(qū)規(guī)劃大得離譜千城一面引擎動力不足新舊區(qū)不協(xié)調(diào)城市新區(qū)面臨的問題基本問題：人從哪里來？現(xiàn)實問題：錢從哪里來？核心問題：地從哪里來？,8.1城市新區(qū),鄂爾多斯絕不只是個案,,,71,城市長大的動因規(guī)劃拉動媒體煽動投資驅(qū)動領導撼動城市新區(qū)的時空價值觀時間：

67、規(guī)劃修編前后的一兩年間最值得關注空間：城鄉(xiāng)結(jié)合部和行政區(qū)劃邊界,8.1城市新區(qū),,,72,炒城四招撈名分修規(guī)劃建引擎辦節(jié)事,8.1城市新區(qū),73,國家級名分名錄：國家級經(jīng)濟特區(qū)國家綜合配套改革試驗區(qū)國家級循環(huán)經(jīng)濟試驗區(qū)國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國家級保稅區(qū)國家級邊境經(jīng)濟技術(shù)合作區(qū)國家級出口加工區(qū)國家新材料產(chǎn)業(yè)基地國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地國家級農(nóng)產(chǎn)品

68、標準化示范區(qū)國家級旅游度假區(qū)國家級風景名勝區(qū)國家旅游休閑度假示范區(qū)國家地質(zhì)公園國家森林公園國家礦山公園國家遺址公園國家濕地公園國家級水利風景區(qū)國家級農(nóng)業(yè)旅游示范點國家級生態(tài)省、生態(tài)市、生態(tài)縣、生態(tài)鎮(zhèn)、生態(tài)村,8.1城市新區(qū),74,國際級生態(tài)示范區(qū)國家級自然保護區(qū)全國文明城市國家衛(wèi)生城市（縣、鎮(zhèn)）國家園林城市國家森林城市國家級歷史文化名城（鎮(zhèn)、村）全國雙擁模范城市國家環(huán)境保護模范城市國家生態(tài)園林示范