房地產開發(fā)中的設計管理培訓課件

1、房地產開發(fā)中的設計管理,如何以較高效率、合理成本、品質定位，最優(yōu)服務地完成項目開發(fā)中的設計管理工作，客觀上有很多的問題值得學習研究、分析總結，高效率的房地產開發(fā)管理模式是什么？高效率----在保證品質的前提下，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，提高建筑產品的性價比，以最優(yōu)質的客戶服務贏得市場占有率和投資收益；規(guī)范化的房地產開發(fā)企業(yè)設計管理----強調設計與項目運營管理中的所有環(huán)節(jié)〔營銷策劃、工程與報建、資金與成本、竣工交付與物業(yè)管理等〕的有機

2、結合：項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出，并贏得口碑、實現項目品牌。,質量——質量不僅以銷售業(yè)績?yōu)樵u價標準，更多依靠客戶后期使用情況的反饋。設計品質控制中的設計失誤率，圖紙完善程度，部品封樣率，等等；時間——時間是對一般的房地產項目開發(fā)周期而言，其本義并非縮短開發(fā)周期，而是在同樣的開發(fā)周期內，提高建筑產品的質量。就設計而言，合理的規(guī)劃方案和施工圖設計

3、與審圖修改、調整完善的客觀周期；成本――合理的成本控制（與售價對應，相對的低成本），在項目開發(fā)過程，“目標成本”是成本控制的前提，限額設計（單方造價、主材消耗指標，如每平米鋼筋、混凝土用量，體型系數、窗墻比等）是實現成本事前成本控制的手段；嚴格控制設計變更，是保證投資限額不輕易突破的制度保障。,開發(fā)企業(yè)要求設計階段的成本控制-------對設計人員而言是任務，對成本管理人員而言應前置而持續(xù)，要避免兩種現象：1.不計成本地追求設計效果；

4、2.成本不合理導致品質喪失。設計單位認為談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質和進度。合理的成本控制（與售價對應，相對的低成本），要求階段性設計成果中明確建安造價和設計變更的有效控制，其中核心要求是：,（1）.縮短開發(fā)周期------用最短的時間使一個項目開盤，a.按項目的規(guī)模來講，小型項目的開發(fā)周期一般要1~2年，而對于一些大型項目來說，則要用6~7年甚至更長的時間（2）.減輕甲方資金壓力------

5、從一次性付清地價開始, 開發(fā)商風險加大〔設計的時效性〕（3）.防范市場的變化------當前地產千變萬化，時間越長預測市場的難度越大，政策性因素造成的市場風險變幻莫測〔設計周期及其合理性〕（4）.壓縮時間成本------時間越長運營成本越高〔土地及稅費，貸款融資，管理與財務等費用〕，高成本不一定獲得高回報？,在項目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設計階段是實現成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”，項目的建安、運營成本中絕大多數決定于設計階段，恰當地看待開發(fā)

6、中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設計公司的工作。設計成本的細節(jié)控制，如部品上限價、結構含鋼量、景觀造價、示范區(qū)造價，設計變更簽證率，合理的設計費等，合理設計費有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質量與進度的基本條件之一；,高效率、規(guī)范化的房地產開發(fā)中的設計管理與成本控制包括以下內容：一、設計階段成本控制的重要性與過程簡介；二、建筑規(guī)劃設計對成本的主要影響因素和相應的控制方法；三、甲方設計過程中的成本

7、主動性控制管理；四、設計管理的總結；,一、設計階段成本控制的重要性與過程簡介,下表可以看出， 發(fā)生6~8%的總投資費用， 決定項目投資的80%。而項目投資控制的關鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對投資控制的設置是最重要的。這個階段目標成本的設定對定位有絕對的影響，策劃定位和規(guī)劃設計是目標成本控制的關鍵環(huán)節(jié)。,開發(fā)各階段發(fā)生費用比例,項目階段 策劃定位和總體規(guī)劃 設計 施

8、工 竣工 發(fā)生的費用比例（%） 4-5 2-3 90以上 1 決定投資比例（%） 60-65 10-15 5-10 10,,,,,,,,,,,房地產開發(fā)價值鏈分析模型,1.投資決策階段成本控制,項目成本控制貫

9、穿于項目建設的全過程，據若干項目竣工資料的分析，影響項目投資最大的階段是項目定位和前期總體規(guī)劃，此階段影響項目投資因素占到60~65%，單體設計到施工圖，占到10~15%，施工階段，通過加強管理，改進技術措施節(jié)約投資的可能性5~10%。因此必須加強項目前期的可行性研究和投資論證；做好市場調查，技術方案，投資估算，風險分析等方面內容。,2.設計階段的成本控制,項目投資控制關鍵是規(guī)劃設計階段，對建安工程造價影響占75%以上，這一階段的控制主

10、要體現在“技術與經濟”的相結合上，技術經濟合理的設計，可以降低工程造價5%-10%，甚至可達10%-20%。,（1）方案設計階段，做好方案的優(yōu)選工作,開展方案招投標工作，在方案評選過程中，根據項目的定位、市場的實際情況，邀請內、外部專家對總體規(guī)劃、建筑設計方案、結構形式等從技術、經濟上進行會審評估，取得即符合市場定位又經濟合理的方案，并形成工程造價估算。,推行以下辦法獲益非淺：,1.建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法：積極推進設計招

11、標，開展方案評選。2.實行限額設計，有效控制造價，設計管理工作中的成本控制：前提：要有準確的項目定位和策劃、目標成本控制要求。重點：強調方案的合理性、經濟性，針對圖紙能否達到甲方設計招標及方案、擴初、施工圖紙的設計深度，通過對實施過程中設計變更多少，以及造成成本增減的大小，在合同中增加相應的處罰與獎勵條款，明確要求設計單位提供設計概算及電子版設計圖紙。要求：設計招標和邀標函中及設計合同中，都對設計單位技術能力的配置，設計資歷,信

12、譽，已完成項目的業(yè)績效果評定，設計計劃推進，設計組織，項目負責人的綜合評定，設計期的服務及施工期的后續(xù)服務等方面綜合評價都有要求。 設計合同中還應有成本控制的要求。如強調限額設計，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標。,（2）項目初步設計和施工圖設計階段,這兩個設計階段應分別確定具體技術經濟指標、各專業(yè)設計要求，及材料使用要求。開發(fā)企業(yè)的相關技術人員根據項目開發(fā)定位要求，制定工程建設成本范圍、質量及效果確定各項指標。加強設計圖紙會審與審查。

13、各階段均應對設計單位的設計成果進行審查比對。,初步設計階段：,設計的經濟合理性——體型系數，窗墻比等指標 布局的合理性、配套設計的合理性、豎向設計的合理性、建筑系統(tǒng)的設計、初步設計階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積，減少去化較慢的部分面積，如集中地庫等。建筑主體的配置標準如外墻裝飾、保溫、門窗、室內設備標準、電器及空調形式、單元及分戶入口、電梯、標準車位配置、地庫面積及交通形式，景觀設計標準〔如軟、硬景，

14、水景面積控制，單方造價標準等〕小區(qū)配套設施如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設施〔小學校幼兒園〕面積及標準，邊界管理體系及設施、通訊及弱電系統(tǒng)；對大量的建筑主體共性部分均要制定標準化設計要求,施工圖設計階段：,組織專業(yè)各方面人員對圖紙技術上的合理性，施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，對建筑設計主要過程實行多方案比較和精細化控制，減少設計返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調機位的安排、管線走向的布置與標高關系等設計細節(jié)〕。施工圖

15、設計階段，通過設計優(yōu)化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如混凝土加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻保溫與涂料及面磚、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，當然要與產品定位和對業(yè)主的銷售合同承諾相符合根據市場定位、客戶需求列出交樓標準：,重點：,結構設計成本控制的技術關鍵點：基礎的選型與成本關系，建筑結構形式的利用梁布置、梁配筋方式的常見誤區(qū)及優(yōu)化方法方式，如何優(yōu)化剪

16、力墻布置及數量、剪力墻的長度取多少最經濟、剪力墻厚度取值的誤區(qū)及優(yōu)化方法，異形柱結構中應注意的事項，樓板的厚度對成本的影響、最優(yōu)化的樓板厚度取值是多少，如何判斷樁及基礎的總量是否合適、如何優(yōu)化樁及基礎的總量，對勘察報告取值及建議的關注點，,各種鋼筋材料對成本影響的對比分析等； 三材消耗指標------結構配筋、含鋼量的控制設計說明，施工做法的合理性材料的選用上尤其是水電材料選用審核各專業(yè)間圖紙的矛盾，如景觀設計同建筑設計、

17、場地設計的協(xié)調一致，與綜合管網設計的矛盾及統(tǒng)一，整合各階段設計積累成果，實現集約采購和戰(zhàn)略合作服務商關系，如電器設備、建筑材料、欄桿、門窗標準化產品。建筑找坡的成本誤區(qū)及優(yōu)化方式，,審圖完成后，各階段應分別形成設計概算及施工圖預算，為下一階段成本控制提供依據。認真進行設計交底，根據交底和審圖結論，進行工程價款調整,（3）設計合同的簽定———加強對勘察、設計合同的管理與設計單位建立相應的經濟責任。在合同設計經濟條款上增加設計變更及修

18、改的額度限制條件，如設計變更超出施工合同價某一比例，扣罰一定比例設計費（設計質約金）。采取一定的合理的約束是對設計規(guī)范、設計標準、工程與概（預）算指標等各方面控制的一種舉措。,（4）二次設計問題,委托專業(yè)隊伍對于設計院不能完成或完成不好的專業(yè)設計進行二次設計，并完善相關手續(xù)，如補充合同，與總規(guī)等主要設計公司的配合等。,3. 施工階段的設計配合—有助于節(jié)約成本,(1) 主要是過程中落實動態(tài)成本控制；(2) 認真組織做好施工組織設計的

19、審查工作；(3) 控制設計變更和現場簽證——對設計變更進行技術經濟比較，嚴格控制設計變更；嚴控施工現場簽證流程；盡可能減少設計變更，避免浪費。 (4) 繼續(xù)通過設計挖掘節(jié)約造價的可能性；如加強各專業(yè)設計公司的施工現場技術協(xié)調工作；,二、規(guī)劃和建筑設計對成本的主要 影響因素和相應的控制方法；,（一）、主要影響因素,1、概念設計和方案設計,概念和方案設計------該階段設計是決定建筑物風格、流派、造型乃至造價的第一步

20、，不同的概念和方案會產生不同的效果，當然也影響到建筑成本。如傳統(tǒng)的歐式風格建筑，它除了特有的構造以外，其外墻和屋頂附設設計了更多的建筑飾物，給人以特有的印象；而現代建筑風格通常比較簡練，通過各種形式的線條、造型來突出現代人的一種生活方式和追求。不同的建筑原創(chuàng)理念，形成的概念和方案設計不盡相同，甚至大相徑庭，其產生的結果足以影響建筑成本。當設計公司有了原創(chuàng)性的理念創(chuàng)新，并且建立起對這種理念從硬件到軟件的支撐體系，就有了自己的成本特性。這種

21、自選動作輔以甲方高效率、規(guī)范化的設計管理模式就會成為新的設計標準，而這些標準是建立開發(fā)企業(yè)自身項目和企業(yè)品牌的基礎。,房地產開發(fā)商的設計管理特點,開發(fā)商的設計師——點菜的——替客戶點菜的。設計院的設計師——做菜的——幫開發(fā)商給客戶做菜的,概念設計和規(guī)劃設計的關注重點不同,定位 方向 結構,,概念設計,規(guī)劃設計,尋求達成“目標”的方法

22、 設計的深化,概念設計研究的內容,原則一 依據經營、銷售的要求， 兼顧工程、成本的因素；原則二 側重與規(guī)劃設計方面的研究。,2、建筑產品功能的控制,建筑產品功能的控制------對單體建筑物合理功能的控制。每一棟建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、辦公樓、商場等功能要求以人為本，在設計這些建筑物時，設計師應從滿足人的基本需要和國家、地區(qū)的設計規(guī)范、規(guī)劃要點進行考慮。建筑物建成后，功能太低則不

23、能滿足使用者需要；功能過高、不實用，則會增加投資而得不到最終價值的體現，因此，不切合實際的功能設計，其后果只能是增加成本，影響建筑成本的控制。,3、建筑物大小對建筑成本的影響,當建筑物的外形相同時，如果建筑物的尺寸縮小，就會增加建筑面積的造價，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面積的造價降低。這是因為建筑物外墻與建筑面積的比例增大或縮小，將會引起內部隔墻、裝飾、安裝等的工程量成比例的增加或縮小，同時基礎、屋面沿口、門窗、遮陽板及施工腳

24、手架等費用也會引起相應的增加或縮小。,4、平面形狀對建筑成本的影響,一般來說，在相同的建筑面積條件下，建筑物的外形越簡單，外墻長度就越短，單位造價也就越低；相反，建筑平面外形復雜而且不規(guī)則，則外墻周長和建筑面積之間的比例必將增加，這將引起單位造價的提高。不規(guī)則的建筑外墻，不僅使墻體增加，而且室內、外管線工程及基礎費用也會增加。,5、建筑層數,不同類型的建筑物如別墅、多層、小高層、高層、超高層建筑等，它們都有不同的設計、施工規(guī)范要求，如小

25、高層與多層層高的設計規(guī)范要求就不盡相同，具體地反映在抗震、抗風、防火、增壓等方面。在同一類型的建筑物內，由于執(zhí)行的是同一規(guī)范，因此一般不會人為地去提高一個規(guī)范檔次從而引起建筑成本的增加。而不同類型的建筑物，由于規(guī)范要求不同，建筑成本必然不同，特別是介于小高層和高層兩者之間的建筑物，可謂不上不下，但在設計時，設計規(guī)范要求在這種情況下必須執(zhí)行高一個檔次的設計規(guī)范要求時，其增加的成本卻大得多，而這樣的設計在房屋銷售時又不能得到購買人的認同。從

26、價值工程原理這一角度看簡直是一種無謂的浪費。當然，在同一檔次的建筑物內，有時增加幾層或減少幾層同樣會引起建筑成本的變化，其一般的變化規(guī)律是增加層數時建筑成本下降，減少層數時建筑成本上升，但對具體的工程而言，只有經過具體的分析和測算時才能了解成本的變化情況。,6、建筑層高,建筑層高的增加，意味著工程實物量的增加，例如墻體、門窗、粉刷、裝飾、管線等。這些增加的實物量分攤在建筑面積上只會引起單位建筑面積造價的增加。因此除了底層或公共活動場所或

27、特別需要之外，在滿足設計規(guī)范后，一般不應盲目的增加層高。,7、建筑材料、設備標準,一般而言，建筑成本隨著建筑標準的變化而變化，建筑材料、設備標準高的，建筑成本隨之增高。但是，在有些情況下也并不完全如此。所謂高標準的建筑材料和設備，其重要的標志是指品牌、價格或是較為稀貴的產品，并產生一定的影響，其成功之處是在于各種要素的巧妙搭配。例如在裝飾房屋墻面時，雖然可取品牌好、價格高的墻紙，但遠不如用顏色和諧、價格大眾化的涂料產生的效果來得更好、更

28、易于為買主接受。因此，不僅僅是材料、設備的品牌好和價格貴就一切都好，有時候注重合理和巧妙的設計手法比單純追求建筑材料、設備的高標準和單純的品牌其效果才能更好。,8、規(guī)劃、建筑設計本身,規(guī)劃、設計本身的收費，它在投資中的比例并不是很高，但對于一個成規(guī)模的建筑物或建筑群體而言，往往差異是很大的，業(yè)主與不同的規(guī)劃、設計公司訂立合同時，費用相差幾十萬元的事例并不少見，因而規(guī)劃、設計本身的收費或多或少地影響著建筑成本。,（二）、控制影響因素的主要

29、方法,〔以住宅開發(fā)為例〕：,1、建筑造價構成比：,建筑造價構成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經濟效果的方向。,住宅建筑中各單位工程造價比,序號 單位工程名稱 造價比率（%） 附注 多層 高層 1

30、土建工程 81.2~82.4 80.0~81.6 2 水衛(wèi)工程 4.8~5.4 3.2~5.2 3 暖通工程 3.6~4.4 2.0~3.6 通風系指有人防者 4 電氣工程 5.2~5.6 2.0~3.0 5

31、弱電工程 1.5~1.7 0.3~0.5 系指共用天線 6 煤氣工程 1.7~1.9 0.7~0.8 7 電梯工程 - 8.0~9.0 合計 100 100注：本

32、表系根據北京地區(qū)當前的造價標準測算的。其中多層住宅為磚混結構；高層住宅為內澆外砌大模板、全現澆鋼筋混凝土結構等。,,,,,,,,,,,,,,,,公用建筑中各單位工程造價比,序號 單位工程 造價比（%） 附注 1 土建工程 65~66 其中：建筑裝修 34~35

33、 結構 31 2 給排水工程 7~8 含消防噴淋 3 采暖及空調 11~12 4 強電工程 8~9 5 弱電工程 4~5 6 電梯

34、 2~3 合計 100,,,,,,,,,,,,,,不同類型工程各分部工程直接費占造價比例,工程 各分部工程占總造價（%）類型 基礎 結構 屋面 門窗 樓地面 室內裝飾 外檐裝修 腳手架 其他辦公樓 11.30 30.50 2.55 12.58 5.48

35、 8.49 6.16 2.15 1.36廠房 14.60 35.23 6.61 7.89 7.10 4.58 2.37 2.61 0.77住宅 8.22 35.87 3.41 10.73 4.76 6.05 2.44

36、 1.82 2.17圖書館 9.66 30.65 2.44 11.87 4.66 11.72 3.76 1.06 2.58實驗樓 11.31 35.54 2.23 10.61 5.18 10.20 3.83 2.42 0.56俱樂部

37、 14.61 30.03 2.72 10.09 5.05 11.25 4.66 2.10 0.87教學樓 11.47 37.10 2.80 11.06 5.15 6.30 4.18 1.59 1.63醫(yī)院 11.14 30.64 2.59 11.06

38、 8.21 10.51 2.83 2.64 1.21,,,,,,,,,,,,,,,,,,,民用建筑土建工程中建筑與結構造價比,序號 結構類型 建筑造價：結構造價 備注 1 一般磚混結構 6.5：3.5 2 框架結構

39、（一般標準） 4：6 3 框架結構（略高標準） 5~6：5~4 系指建筑標準 4 磚混結構別墅 7.5~8：2.5~2 5 框架結構體育館 4.5：5.5,,,,,,,,,2、戶型：,小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內

40、墻多，相應墻面抺灰、管線敷設安裝單方造價就高。（銷售定價要考慮這個因素）,3、層高：,室內凈高直接影響建筑造價。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。 不同層高對造價的影響參數表層高（m） 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.2 4.8 5.4 6.2造價（%） 99 100 103 107

41、110 113 118.8 128.7 137.5 146.3,,,,,,,,,,,,,,不同層數對造價的影響參數表 層數 1 2 3 4 5 6造價（%） 100 90 84 80 82 85不同開間對造價的影響參數表開間（m） 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.

42、0造價（%） 107 104 102 100 99 97 96不同進深對造價的影響參數表進深（m） 4.4 4.8 5.2 5.6 6.0造價（%） 101 100 99 98 97,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4、建筑的平面形狀：,一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應地越低，施工也經濟。不同平面形式的比較（同規(guī)模建筑面積） 平

43、面形式 內廊 內外廊 梯間 外廊 半內廊造價（%） 100 101 106 107 110,,,,,,,,,建筑外形對造價的影響參數表,,,,造價（%） 105~109 100 102~105 103~107 103~108 107~113,外形 U形 長方形

44、H形 Y形 L形 圈形,,,,,,5、建筑的單元組合：,合理安排建筑的單元組合，能提高設計方案的經濟效果，單元組合數可以影響山墻、基礎、屋面等部位的造價。單元組合不同對造價影響參數表 單元數 2 3 4 5 6 7造價（%） 100 96.8 95.2 94

45、 93.4 92.8,,,,,,,,,,6、窗墻比：,在滿足規(guī)范要求的情況下，窗墻比越低越經濟。,7、結構配筋：,結構工程師的設計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。,8、建筑結構形式：,框架剪力墻結構體系造價最高，框架結構體系次之，磚混結構造價最低。地基處理方式、基礎結構類型，也要多方案經濟技術比較。因此，建筑結構的選擇，是影響建筑設計方案經濟性的一個重要因素。要明確結構工程師的職責，其中結構含鋼量限額，細

46、部大樣做法的規(guī)范，合理歸并結構構件有利于成本節(jié)約。,9、 細部做法的控制與審查,對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。（1）Ⅲ級鋼的應用 由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此可以大量的在我司一些成本控制較好的項目中廣泛采用（2）合理歸并結構構件 結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。（3）細部大樣做法的規(guī)范 對設計高層項目中構件的細部做法，技術部進行了梳理

47、，有利于施工圖的規(guī)范。（4）結構含鋼量限額 由于建筑產品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結構的經濟性指標很難同工業(yè)標準化產品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經濟性指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證產品的較高品質。建議在市場調研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。,三、甲方在設計過程中的成本控制管理,(一)、甲方設計階段成本控制的具體程序是

48、： 專題調研—---設計任務書—---方案設計—---施工圖任務書—---施工圖設計—---圖紙會審。 （以上共計六個節(jié)點，其中四個節(jié)點是要求甲方完成的）由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現。在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，如：土方工程、基礎部位、地下室，主體材料，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題會等方式

49、，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。,由于發(fā)展商最初的定位不明確，導致擺動比較大，很多時候擴初圖和施工圖已經出來了，回頭還要改動設計方案。另外，一邊施工一邊設計的現象存在，這種現象實際上導致設計周期延長。為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進的開發(fā)管理模式，那些以文化牌善長的地產品牌，專業(yè)化、規(guī)?；难邪l(fā)團隊具備更強大和成熟的開發(fā)經驗。xx上市公司的產品開發(fā)模式：具體產品注重概念創(chuàng)新，對土地價值的識別和挖掘，規(guī)劃設計

50、具備超前性，以“物業(yè)管理”為突破點并形成了超前的物業(yè)管理模式，住宅標準化與產品創(chuàng)新的成功結合，全程品質管理。,(二)設計管理重點是：,1、提高全員成本意識 （1）部門間密切協(xié)作 （2）明確建筑、結構、水暖電專業(yè)工程師、景觀工程師職責2、加強對設計公司的管理與協(xié)調 （1）合同管理 （2）項目攻關 （3）做好與設計人員的溝通 （4）落實獎懲措施 （5）開展設計公司間的交流與競爭3、建立管理程序與制度 （1

51、）完善甲方設計標準 （2）堅持設計全過程優(yōu)化 （3）建立專家會議評審制度 （4）內部審核制度化,4、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定,結構成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經濟。房地產的開發(fā)模式應該有一個新的改革。,（三）合同管理中的成本控制工作,我們強調限額設計，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標 以下是xx公司新完

52、成的合同模板中有關成本控制部分〔案例〕，其中具體要求如下：1、乙方在提交各階段設計成果文件時，需要同時提交此階段設計成果的概算書（包括方案階段的成本匡算書，擴初階段的工程成本概算書及施工圖階段的工程成本概算書）。若提交設計成果文件不包括概算書，則視為設計成本文件不完整。乙方在提交各階段匡算書、概算書時，必須首先對設計成果是否滿足限額指標進行評估，如果滿足限額指標，才能作為合格的設計成果予以提交；如果不能滿足限額指標，乙方必須自行調整設

53、計，直到乙方認為滿足限額指標要求時，再予以提交。,含鋼量、混凝土含量限額指標,18層點式高層建筑 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≤58kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≤

54、0.42m³/㎡地下室（不含人防）序號 分部分項工程 比例 含量   1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≤130kg/㎡   2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≤1.10m

55、9;/㎡,,,,,,,,,,,,,,含鋼量、混凝土含量限額指標,33層點式高層建筑（不含地下室） 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≦65g/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦0.48m³/㎡ 33板式聯拼高層建

56、筑（不含地下室） 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≦62kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦0.48m³/㎡ 人防地下室（6級人防） 序號 分部分項工程 比例

57、 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≦180kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦1.20 m³/㎡,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2、各階段匡算書、概算書應有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。各階段匡算書、概算書除應反映設計成果的總體成本水

58、平外，還應對甲方要求乙方應達到的設計限額指標作出明確評估和說明。,各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方 造價經濟指標必須達到如下要求：,序號 分部分項工程 建筑面積（㎡） 單方造價（元/㎡） 總價（萬元） 1 11層小高層建筑 不超過1850 2 18層高層建筑

59、 不超過1950 3 地下室 不超過2500 4 小于2.2米架空層 不超過1200 備注：建安包括內容：土方、基礎、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、 公共部分精裝修、室內給排水、室內電氣、消防通風

60、〔其中小高層、高層還包含有發(fā)電機房、水泵房、消防設施設備等〕、室內智能化、 電信、電視。,,,,,,,,,,3．如經甲方審核的設計成果的建安成本突破甲方提出的成本指標，則按以下原則執(zhí)行： 當實際成果大于限額指標，且范圍不超過3%的，可不予以調整。 當實際成果大于限額指標，且范圍在3%～6%的，乙方在工程實施前20天內完成設計調整，調整內容設計承包方須做經濟性分析及評估，設計調整后需滿足成本限額指標的要求。 當實際成果大于限額指標

61、、且范圍大于6%的，乙方除應在工程實施前20天內完成設計調整，調整內容設計承包方須做經濟性分析及評估，設計調整后需滿足成本限額指標的要求。如最終設計成果不能滿足限額指標的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認可。,4．甲方可以約請咨詢公司，按現行國家規(guī)范及計量標準對乙方的施工圖進行同模型、同條件的計算復核。咨詢結果如不滿意合同條款中的具體限制，乙方應無條件對施工圖進行優(yōu)化修改。,5．乙方對咨詢公司的計算復核有異議的，應與甲方一起對

62、設計計算有關的原始數據、重要參數、計算書進行認真的研究復核。共同找出問題的原因，乙方并對相應設計進行修改優(yōu)化。 6．直到乙方完成每階段設計任務，包括完成對設計成果的經濟評審，甲方通過經濟評審認為乙方的設計成果達到限額設計及限限額指標的要求后，才按每階段的設計成果付款。,四、設計管理與成本控制總結,,目前業(yè)內的房地產公司在設計階段的成本控制只有成本部門參與，多數沒有達到預期的效果，而且浪費了大量的精力，影響工作效率。成本控制應該是一項全

63、員參與的工作，比如工程、設計、成本、營銷等管理部門要充分協(xié)調溝通，制定詳細的設計要求和設計任務書，并對設計單位的設計方案和施工圖、工程項目的結構形式〔明確結構工程師職責〕、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。 在成本控制中要避免兩種現象：一是不計成本地追求設計效果；二是成本不合理導致品質喪失。,以下建議可供參考：,1、通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優(yōu)化設計方案，加強對設計公司的管理與協(xié)調；合同管理；項

64、目技術、經濟和政策攻關；做好與設計人員特別是設計項目負責人的溝通；落實獎懲措施；開展設計公司間的交流與競爭。     2、按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計。     3、通過合同對勘察設計單位明確規(guī)定責任。,4、加強設計標準和標準設計的制訂及合理應用，建立管理程序與制度：完善甲方設計標準；堅持設計全過程優(yōu)化；建立專家會議評審制度；內部各階段圖

65、紙審核制度化。 5、正確理解“設計階段的成本控制”。這里主要談談對設計變更的有效控制，應注意以下經常性發(fā)生的成本突破：如地下室磚外墻改為鋼筋砼墻、基礎土方、主體結構設計變更、外立面裝飾提高設計標準、基礎底板增加防水層、地下室砼增加膨脹劑、外墻增厚防水砂漿、增加防水卷材、組院增加圍墻、鐵門欄桿等；以及建設后期為提升項目品質增加的項目導致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、樓體增加木制作構架、景觀增加軟、硬景標準等等。,6、明確結構設計

66、成本控制的管理要點。結構設計成本控制的要點包括：輸入方式、 設計周期的合理取值、設計費的合理取值、設計合同中設計院應承擔的風險、限額設計合同的內容和應用、地產商必須提前向設計院輸入的技術原則及內容、地產公司必須控制的要點等。     7、明確結構設計成本控制的技術關鍵點。明確技術關鍵點主要是處理好質量與成本的關系，比如明確剪力墻布置、數量、長度取值以及厚度取值；異形柱結構中應注意的事項；對勘察報

67、告取值及建議的關注點；各種鋼筋材料對成本影響的對比分析等。,8、設計管理是成本控制的關鍵著力點。前期完整的規(guī)劃設計成為成本估算及投資決策的依據，如地形的處理、產品的分布、交通的規(guī)劃、流線的設計、停車的考慮、地庫的規(guī)模、豎向的設置、景觀的處理、資源的利用等。成本及市場的互動加上多方案比較形成完善的項目SWOT分析，如土地價值分析、管理界面分析、開放空間分析、競爭樓盤分析、主要成本分析、財務分析等。,9、制定策劃、設計、工程、銷售的基準周期

68、。成本管理根據項目的特性、定位制定設計成本目標，并分解列出分項工程清單。建設工程一般有總圖及室外工程、商業(yè)及社區(qū)配套工程、市政配套工程如變配電、建筑主體、地下車庫及人防工程、景觀及綠化工程、會所或售樓處、室內裝飾及樣板房等，注意不要漏項，有些大盤還有市政工程、教育設施。,綜上，成本控制是項目管理核心工作之一，而設計階段具備項目成本的最大可控性和最大決定權，是成本控制的關鍵。設計是在技術和經濟上對擬建工程的實施進行全面的安排，也是對樓盤建