新土地管理法解讀

1、新《土地管理法》的最新解讀 中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議于 2019 年 8 月 26 日通過修改《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法）、《中華人民共和國城市房地產管理法》。 近日，網絡媒體新聞有關《土地管理法》修改的最新解讀和實時評論可謂百家爭鳴、汗牛充棟、不一而足。筆者也發(fā)表一些自己的觀點和看法。 這次法律修改已經醞釀了十多年，一些“重大突破”其實在理論界早有共識， 一些網絡風云人物也在論

2、壇發(fā)表過相關論調， 在網絡上廣為流傳。國家之前也在部分地區(qū)進行了試點與實踐，多數還寫進了 2014 年 12 月中辦、國辦印發(fā)的《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（以下簡稱《意見》）和 2015 年 3 月原國土資源部印發(fā)的《農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點實施細則》（以下簡稱《細則》），最終能夠上升為法律可謂水到渠成。 第一個“意料之中”：允許集體經營性建設用地直接入市。

3、 第一個“意料之中”：允許集體經營性建設用地直接入市。新《土地管理法》刪除了原法第 43 條關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，明確“土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”。同時規(guī)定了入市條件（雖經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意）、入市土地權能（受讓集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、

4、贈與或者抵押）以及后續(xù)管理措施等。集體經營性建設用地入市在廣東、安徽等地已有十多年探索試驗，實踐基礎扎實，上述修改規(guī)定也與《意見》和《細則》的表述基本一致，當屬“意料之中”。但法律修改徹底解決了集體經營性建設用地入市的合法性問題，向著建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場邁出了關鍵一步，將釋放巨大的集體建設用地資源和資產潛力，對城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施將起到重大推動作用，可以說是此次修法的最大亮點。 第二個“意料之中”：積極穩(wěn)妥改革土地征收

5、制度。 第二個“意料之中”：積極穩(wěn)妥改革土地征收制度。新《土地管理法》對現行土地征收制度作出了多項創(chuàng)新和完善。一是落實憲法關于土地征收的規(guī)定，在新《土地管理法》第 45 條中首次對土地征收的公共利益進行界定，明確因軍事和外交、政府組織實施的基礎設施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設需要以及成片開發(fā)建設等 6 種情形，確需征收的，可以依法實施征收。二是落實被征地農民的知情權、參與權和監(jiān)督權，在的基本宗旨，根據形勢發(fā)展需要，除將基本農

6、田提升為永久基本農田外，還作出若干重要修改。一是加強耕地質量管理。新《土地管理法》第 32 條規(guī)定，省級人民政府要確保本行政區(qū)域內耕地質量不降低，耕地質量降低的，由國務院責令在規(guī)定期限內組織整治；第 36 條規(guī)定，引導因地制宜輪作休耕。二是強化永久基本農田管理。新《土地管理法》第 34 條規(guī)定，永久基本農田應當落實到地塊，納入國家永久基本農田數據庫嚴格管理；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當將永久基本農田的位置、范圍向社會公告，并設立保護標志。 三是

7、維護永久基本農田的權威性。 新 《土地管理法》 第 35 條明確，永久基本農田經依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途；國家重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田，涉及農用地轉用或者土地征收的，必須經國務院批準；禁止通過擅自調整縣級和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃等方式規(guī)避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。這些規(guī)定以法律方式堵住了耕地占補平衡和永久基本農田保護實踐中存在的漏洞，是從嚴保護耕地特別是永久基本農田的應有之義

8、。 第五個“意料之中”：為“多規(guī)合一”和用途管制改革預留法律空間。 第五個“意料之中”：為“多規(guī)合一”和用途管制改革預留法律空間。建立國土全覆蓋的用途管制制度是構建國土空間開發(fā)保護制度的重要內容，其前提是實行“多規(guī)合一”，建立統(tǒng)一的國土空間規(guī)劃體系和監(jiān)督實施制度。但“多規(guī)合一”改革正在推進之中，完成國土空間規(guī)劃立法更需要一個過程，為保證土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃向國土空間規(guī)劃順利過渡，需要賦予國土空間規(guī)劃相應的法律地位和效力，使之能夠代

9、行土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的功能。為此，新《土地管理法》增加第 18 條，規(guī)定國家建立國土空間規(guī)劃體系，經依法批準的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護和建設活動的基本依據。同時，為解決改革過渡期的規(guī)劃銜接問題，明確已經編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，并在附則中規(guī)定，編制國土空間規(guī)劃前，經依法批準的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。表面上看，在《土地管理法》中對建立國土空間規(guī)劃體系及其效力作出規(guī)定似有“越位”之嫌，但