房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引講述

1、前言隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走向規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)已逐步從單純的資源優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商除需具備高效優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃能力外，嫻熟的資本運(yùn)營(yíng)能力更是必不可少， 《房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引》在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。并購(gòu)資源整合功能，有利于提高公司贏利能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。股權(quán)并購(gòu)方式的成功運(yùn)用，既需要良好的溝通談判能力，也需要熟練的業(yè)務(wù)操作。由于股權(quán)并購(gòu)是雙方甚至多方的合作，合作中一方的操作環(huán)節(jié)的是否順

2、暢，直接影響到股權(quán)并購(gòu)的順利實(shí)現(xiàn)。為此，了解股權(quán)并購(gòu)一般操作流程，逐步推進(jìn)，才能使得股權(quán)并購(gòu)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。本指引從房地產(chǎn)并購(gòu)的交易方式、并購(gòu)的一般流程、盡職調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行了全面梳理，并對(duì)并購(gòu)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施進(jìn)行了分析，并援引真實(shí)案例著力幫助讀者提高企業(yè)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作能力，解決公司資本運(yùn)作中的實(shí)際問(wèn)題。本指引在編纂過(guò)程中得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、北京順捷及北京市君澤君律師事務(wù)所的大力支持，在此致謝。由于專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)所限，再加上時(shí)間倉(cāng)促，本實(shí)務(wù)操作指

3、引難免掛一漏萬(wàn)，敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)及同事批評(píng)指正，并隨著實(shí)務(wù)的成功運(yùn)用，將本指引不斷完善，為集團(tuán)公司及所屬各單位提供有力參考。房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作指引編委會(huì)0目錄一 房地產(chǎn)并購(gòu)的交易方式 .................................................0（一） 資產(chǎn)并購(gòu) ......................................................0（二） 股權(quán)并購(gòu) ......

4、................................................0二 房地產(chǎn)并購(gòu)的三種思維 .................................................3（一） 風(fēng)險(xiǎn)思維 ......................................................3（二） 流程思維 ..................................

5、....................3（三） 收購(gòu)方思維 ....................................................4三 股權(quán)并購(gòu)常用概念澄清 .................................................5四 并購(gòu)的一般流程 .......................................................7（一）前期

6、準(zhǔn)備階段 ...................................................7（二）與交易對(duì)方開(kāi)售首輪談判，并簽訂收購(gòu)意向書(shū) .......................7（三）對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行盡職調(diào)查 .........................................71、法律盡職調(diào)查 .................................................

7、..82、審計(jì) ..........................................................113、資產(chǎn)評(píng)估 ......................................................13（四）制定收購(gòu)方案 ..................................................15（五）正式收購(gòu)談判并擬訂交易文件 ..........

8、..........................16（六）簽署交易文件 ..................................................17（七）支付對(duì)價(jià)并辦理股權(quán)變更登記手續(xù) ................................18（八）交割 ..........................................................19五 并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn) ...

9、.........................................................20（一）公司股權(quán)屬性確定風(fēng)險(xiǎn) ..........................................20（二）項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn) ................................................21（三）項(xiàng)目公司或有債務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn) ..........................