基于虛擬經(jīng)濟(jì)角度的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)研究——以三亞市為例.pdf

1、房地產(chǎn)實(shí)際上既是一種實(shí)體資產(chǎn)也是一種虛擬資產(chǎn)，它是具有虛實(shí)二相性的一種特殊資產(chǎn)，但房地產(chǎn)的虛擬性并不是一開(kāi)始就有的，只有當(dāng)社會(huì)財(cái)富積累到一定程度，成為人們?cè)敢舛矣心芰M(jìn)行投資的投資品后其虛擬性才得以體現(xiàn)。我國(guó)學(xué)者的相關(guān)的研究表明，2002年后我國(guó)各城市經(jīng)濟(jì)基本面因素對(duì)與房地產(chǎn)價(jià)格的解釋能力正逐步減弱，這意味著我國(guó)已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)房地產(chǎn)虛擬性得以體現(xiàn)的時(shí)代，實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的“房經(jīng)背離”現(xiàn)象也證實(shí)了這一點(diǎn)，因此對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)研究

2、不能僅僅單從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，而是需要考慮到另一個(gè)角度即虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)研究。
　　 從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格與成交量與股票、證券等金融資產(chǎn)有類(lèi)似之處，因此，目前在虛擬資本市場(chǎng)中運(yùn)用中比較成熟的技術(shù)方法，也可以用于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的研究。
　　 本文選擇了虛擬市場(chǎng)中比較常用的幾種技術(shù)分析方法，包括波浪理論及其奇異數(shù)字理論、移動(dòng)平均線法等，以三亞市作為案例，介紹了其在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)研究中的具體應(yīng)用情況。運(yùn)用以上方法

3、對(duì)三亞市的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)情況及發(fā)展趨勢(shì)做出了研究，包括運(yùn)用波浪理論分析了1988-2007年的三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為目前三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)所處于八浪循環(huán)中的階段中的第五浪，并運(yùn)用波浪理論中的奇異數(shù)字理論對(duì)第五浪頂點(diǎn)和回檔值做出了初步的預(yù)測(cè)；運(yùn)用MATLAB中的Welch法對(duì)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期進(jìn)行了識(shí)別，得出三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在8個(gè)月短周期、3-4年左右的中周期和約為10年的長(zhǎng)周期，并運(yùn)用移動(dòng)平均線的方法對(duì)不同的周期進(jìn)行了相關(guān)分析，得出了房

4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期(3-4年)為三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較重要的影響因素等結(jié)論；最后采用OBV(能量潮)理論對(duì)1988-2007的三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了年度OBV分析，結(jié)果表明在近幾年(2005年后)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)OBV出現(xiàn)了較為急劇的上升，但成交量并沒(méi)有很好的配合，這說(shuō)明三亞房地產(chǎn)價(jià)格上漲存在一定的投機(jī)因素，而且成交量不足會(huì)使房?jī)r(jià)上升空間有限，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的可能比較大，對(duì)于月度數(shù)據(jù)進(jìn)行OBV分析也可以得出于此類(lèi)似的結(jié)論。最后本文鑒于研究的局限性，提出了