售樓書的法律作用

1、售樓書的法律作用 售樓書的法律作用售樓書是合作公司或其代理人制作的、向不特定的人發(fā)送的有關(guān)預(yù)售房屋的圖片和文字說明。在房屋預(yù)售行為發(fā)生時，房屋尚未建成，購房人不能通過實物，而只能通過售樓書來了解所購房屋的狀況。問題在于，售樓書的法律性質(zhì)如何？在發(fā)生房地產(chǎn)質(zhì)量糾紛以后，售樓書能否作為判定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)？一般認(rèn)為，售樓書的作用相當(dāng)于廣告的作用，在法律上不能成為要約，只能當(dāng)作要約邀請。因為， （1）與要約不同，售樓書是向不特定的人

2、發(fā)送的；（2）售樓書沒有規(guī)定有效期限，而要約所載明的條件一般都附有期限；（3）售樓書通常都要聲明保留隨時修改的權(quán)利（這種聲明一般是在售樓書的最后一頁用最小的字寫在最不顯眼的地方） ，而要約在有效期內(nèi)是不能更改的；（4）要約因承諾而成立合同關(guān)系，但持有售樓書的購房人的單方承諾不能表明預(yù)售行為的成立，雙方還需簽訂書面購房合同。因此，承諾并不使售樓書對當(dāng)事人發(fā)生法律約束力。我國《合同法》第 14 條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意

3、思表示應(yīng)當(dāng)內(nèi)容具體確定，同時表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第 15 條規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請。在社會生活中，商品廣告不因顧客的承諾而直接產(chǎn)生合同關(guān)系。但這無損于售樓書的法律作用。因為，房屋預(yù)售是一種較為特殊的法律行為，它不是現(xiàn)貨交易，也不同于一般的期貨買賣，它是將要建成的不動產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓。關(guān)于該不動產(chǎn)，并無統(tǒng)一的規(guī)格和特定的標(biāo)準(zhǔn)供雙方當(dāng)事人參照履行，加上其公用設(shè)施和配套設(shè)施的不確定性以及工程施工和裝修的隨意性，如果售樓書

4、沒有一定的法律約束力，則欺詐性商業(yè)行為提供了條件，并且對購房人是極不公平的。因為：（1）售樓書使購房人對所購房屋產(chǎn)生合理期望。在沒有現(xiàn)房或樣板房的情況下，購房人只能通過售樓書了解房屋的位置、結(jié)構(gòu)、間隔、裝修和設(shè)施配套情況，購房人依據(jù)售樓書產(chǎn)生購買房屋的意向。（2）售樓書是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購房人所以接受所購房屋的價格，是基于對售樓書的確信。在簽訂認(rèn)購書的房屋預(yù)售中，由于認(rèn)購書往往沒有質(zhì)量條款，質(zhì)量條款一般在正式的售樓說：書中對于商場使用的

5、裝修材料和商場內(nèi)設(shè)施所作的承諾，應(yīng)視為被上訴人為自己增設(shè)了一項義務(wù)，從消費者購買該商場來說，該商場的裝飾和設(shè)施狀況如何，直接影響該商場的使用價值。 ”判決書接著引用了消費者權(quán)益保護(hù)第 22 條的規(guī)定，認(rèn)定發(fā)展商“在售樓說明書中對于該商場裝飾和設(shè)施所作的承諾對其有約束力。 ”至于售樓書背后的“大廈規(guī)格如有更改，恕不另行通知，也不構(gòu)成任何承諾或合約部分，大廈業(yè)主及其代理人也無須對此負(fù)責(zé)”等內(nèi)容，法院認(rèn)為“因其違反《中華人民共國和消費者權(quán)益保