鎮(zhèn)江城市土地運(yùn)作研究.pdf

1、中國(guó)目前正在經(jīng)歷著迅速的城市化進(jìn)程，如果說(shuō)在上世紀(jì)80年代是深圳等經(jīng)濟(jì)特區(qū)帶動(dòng)了全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，90年代初上海沿海開(kāi)放城市帶動(dòng)了全國(guó)的發(fā)展；那么，到了現(xiàn)在，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)從一些點(diǎn)、一些片發(fā)展到整個(gè)面。鎮(zhèn)江位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域之一中長(zhǎng)江三角洲的中心地帶，但城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都還不夠發(fā)達(dá)，她正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面上的一個(gè)有代表性的點(diǎn)。城市土地所有權(quán)屬城市政府所有，土地一級(jí)市場(chǎng)由城市政府主導(dǎo)和壟斷，土地出讓金是城市政府稅收以外的重要資

2、金來(lái)源。鎮(zhèn)江有志于快速推進(jìn)城市化進(jìn)程，追趕那些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，在城市建設(shè)上實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，但財(cái)政收入有限，特別是可直接投資城市建設(shè)的財(cái)力有限，因此，土地出讓金收益是城市建設(shè)資金的重要來(lái)源。土地屬不可再生資源，屬于一種特殊的商品，如何提高城市土地這一特殊商品的生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)效率和水平，使其成為可持續(xù)發(fā)展、可持續(xù)利用的資源，必須對(duì)城市土地進(jìn)行良好的運(yùn)作。 國(guó)外的土地運(yùn)作在理論和實(shí)踐上有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)內(nèi)的上海、杭州、南通等城市在土地

3、運(yùn)作方面先行一步，從城市土地運(yùn)作中獲得了城市發(fā)展的第一桶金，積累了一些有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)。鎮(zhèn)江城市土地運(yùn)作開(kāi)展多年來(lái)，參照但不局限于先進(jìn)城市的土地運(yùn)作模式，開(kāi)創(chuàng)了一套獨(dú)具特色的城市土地運(yùn)作之路。其顯著的特點(diǎn)包括：土地收儲(chǔ)中心與投資建設(shè)公司等城市土地運(yùn)作多主體并存；有的投資建設(shè)主體同時(shí)具備城市土地運(yùn)作和城市建設(shè)雙重職能；有的城市投資建設(shè)主體發(fā)展成為城市片區(qū)建設(shè)的主體。鎮(zhèn)江的城市土地運(yùn)作在城市規(guī)劃、收購(gòu)儲(chǔ)備、前期開(kāi)發(fā)、土地招商、融資投資、土地上市

4、等諸環(huán)節(jié)運(yùn)作積極，取得了一些成功的經(jīng)驗(yàn)，也為鎮(zhèn)江的城市建設(shè)快速發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，但運(yùn)作中在存在著諸多困難，受到一些潛在風(fēng)險(xiǎn)的威脅，如受宏觀政策制約的風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等。 為了克服困難、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，鎮(zhèn)江在城市土地運(yùn)作方面必須在各個(gè)具體環(huán)節(jié)上進(jìn)一步優(yōu)化，找出問(wèn)題，提出解決對(duì)策，同時(shí)應(yīng)建立健全一整套完善的運(yùn)作體系，包括：構(gòu)建完善的制度體系、構(gòu)建科學(xué)的目標(biāo)體系、激活競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)體系、理順收益分配體系、完善績(jī)效評(píng)價(jià)體系、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制體