舊居住區(qū)城市更新交易成本分析及控制策略研究.pdf

1、隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷深入，新時期我國城市規(guī)劃發(fā)展將轉(zhuǎn)變?yōu)椤按媪恳?guī)劃”與“增量規(guī)劃”并存的局面，城市更新已然成為城市發(fā)展的必然趨勢。面臨城市人口急劇增長、土地資源嚴(yán)重不足以及居民需求層次變化等多重壓力下，廣州、深圳等城市已率先開展城市更新的地方實踐，并相繼出臺《城市更新辦法》等政策文件以保障項目的實施。在這種時代背景下，舊居住區(qū)城市更新作為存量規(guī)劃的主要內(nèi)容之一，不僅能加強城市人口的承載能力，帶來基礎(chǔ)設(shè)施的提升以及居住環(huán)境的改善，并且通過

2、存量土地優(yōu)化升級帶來巨大的經(jīng)濟效益，發(fā)展?jié)摿薮蟆５珜嵺`過程中卻暴露了許多問題，其中，以拆除重建方式開展的城市更新所造成的矛盾沖突最為嚴(yán)峻。無論采取何種項目開發(fā)模式，都難以解決拆遷難度大、項目時間長和資金消耗大的難題，項目實施率極低。盡管仍然存在大量更新改造需求，各地政府也不得不暫緩項目審批。
　　究其根本，主要源于舊居住區(qū)城市更新中產(chǎn)權(quán)的過度分散，導(dǎo)致存量空間獲取困難，造成大量社會資源的浪費，使得各參與方利益訴求無法滿足。鑒于此

3、，在新制度經(jīng)濟學(xué)理論基礎(chǔ)上，通過控制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中所產(chǎn)生的交易成本，有利于減少利益摩擦，促進舊居住區(qū)城市更新中的產(chǎn)權(quán)的順利整合，實現(xiàn)資源的有效利用，有助于推進新時期城市更新事業(yè)發(fā)展。因此，基于交易成本視角對城市更新問題進行剖析，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
　　論文在厘清舊居住區(qū)、城市更新相關(guān)概念以及交易成本理論的基礎(chǔ)上，基于交易成本分析范式剖析舊居住區(qū)城市更新交易成本影響因素。通過半結(jié)構(gòu)化專家訪談并結(jié)合問卷調(diào)查形式識別項目關(guān)鍵交易

4、成本，在此基礎(chǔ)上，通過對不同開發(fā)模式進行比較分析，探尋可持續(xù)的項目開發(fā)模式，提出舊居住區(qū)交易成本控制策略。
　　本研究主要取得了以下幾方面的成果：
　　①從交易者、交易特征以及環(huán)境特征三個方面，提煉影響舊居住區(qū)城市更新交易成本的7個關(guān)鍵因素以及在項目實施過程中的具體表現(xiàn)。
　?、谔釤捰绊戫椖繉嵤┑年P(guān)鍵交易成本，構(gòu)建交易成本清單，并根據(jù)其特征分為協(xié)商成本、決策成本、信息成本、計劃成本、審查成本以及搜尋成本6大類。