商品房按揭糾紛中的若干訴訟問(wèn)題研究.pdf

1、商品房按揭是隨著我國(guó)住房制度改革的深入而發(fā)展起來(lái)的一種新型物權(quán)擔(dān)保方式，它是英美法上的不動(dòng)產(chǎn)按揭制度經(jīng)由香港于20世紀(jì)90年代引入我國(guó)內(nèi)地并得到迅速發(fā)展的制度。目前在在各地商品房交易實(shí)務(wù)中所運(yùn)用的按揭可分為兩種：樓花按揭和現(xiàn)樓按揭?，F(xiàn)樓按揭視同抵押，相對(duì)而言，運(yùn)作較為規(guī)范并有較為完善的法律依據(jù)。但理論界和實(shí)務(wù)中對(duì)樓花按揭的法律性質(zhì)的認(rèn)識(shí)尚未達(dá)成一致意見(jiàn)，且相關(guān)立法規(guī)范欠缺，導(dǎo)致了樓花按揭在實(shí)踐操作中混亂無(wú)序。當(dāng)務(wù)之急是對(duì)樓花按揭進(jìn)行法律

2、規(guī)范，以解決實(shí)踐中不斷發(fā)生的糾紛和防范因法律不健全而潛在的危險(xiǎn)。 本文首先回顧了按揭制度在英國(guó)的起源和在香港的發(fā)展，明確了按揭本義是一種轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)益的擔(dān)保方式，樓花按揭直接來(lái)源于香港的公義式按揭。并通過(guò)對(duì)我國(guó)樓花按揭現(xiàn)狀的觀察，分析了各方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)平衡機(jī)制，認(rèn)為樓花按揭合同的規(guī)范相對(duì)完善但因缺乏法律保障使其效力不確定，這正是造成實(shí)踐中糾紛的根本原因之一。 在本文第二章中分析了在按揭糾紛中的各方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系

3、，按揭商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件呈大量增長(zhǎng)趨勢(shì)。為此，最高人民法院做出了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。該解釋實(shí)施后，人民法院及仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)此類(lèi)案件審理有了依據(jù)。然而，對(duì)于按揭糾紛中的當(dāng)事人訴訟地位問(wèn)題一直爭(zhēng)論不休，特別是對(duì)于提供按揭貸款的銀行在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中應(yīng)居于何種訴訟地位以及其權(quán)益保障問(wèn)題，仍值得深入研究和探討，本文在當(dāng)事人訴訟地位上主要從按揭銀行訴訟地位方面進(jìn)行論述。 以擔(dān)保貸款為付款方式的

4、商品房買(mǎi)賣(mài)合同，通常涉及以下幾個(gè)法律關(guān)系：出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；銀行與買(mǎi)受人之間的借款關(guān)系；銀行與買(mǎi)受人之間的抵押擔(dān)保關(guān)系；銀行與出賣(mài)人之間的保證擔(dān)保關(guān)系。 從法律角度分析，以上四個(gè)法律關(guān)系互相牽連又相對(duì)獨(dú)立。銀行與買(mǎi)受人、出賣(mài)人就擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛，一般不涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行。但是，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除，以支付購(gòu)房款為特定借款目的的擔(dān)保貸款合同，就失去了繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，并且，因商品房買(mǎi)賣(mài)合

5、同的標(biāo)的物與抵押物是同一的，買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物歸屬發(fā)生變更，擔(dān)保抵押物的所有權(quán)(歸屬權(quán))也隨之變更，從而影響到銀行債權(quán)和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此，如何認(rèn)識(shí)和確立銀行在商品房按揭買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的訴訟地位并有效保障各方合法權(quán)益，是處理此類(lèi)案件的關(guān)鍵所在，有必要從法理及實(shí)踐上予以闡明。 在第三章中，文章通過(guò)審判實(shí)務(wù)總結(jié)分析了在房屋按揭合同糾紛中，出現(xiàn)糾紛最多的就是開(kāi)發(fā)商逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證而導(dǎo)致的違約，本文在按揭合同糾紛中的有關(guān)訴訟時(shí)效問(wèn)題方面主

6、要從逾期辦房產(chǎn)證違約金的訴訟時(shí)效如何計(jì)算談起，對(duì)當(dāng)事人沒(méi)有約定履行違約金的期限的情況下，如何計(jì)算訴訟時(shí)效的問(wèn)題，根據(jù)法理及現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行分析并提出修改關(guān)于訴訟時(shí)效起算點(diǎn)規(guī)定的建議。 在第四章中，文章通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)案件管轄規(guī)定的論述，得出在我國(guó)房屋按揭合同糾紛中應(yīng)該實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄和不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)任意管轄制度更符合我們國(guó)家的實(shí)際情況。比如：購(gòu)房者與銀行之間的借款糾紛，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的定金糾紛應(yīng)該實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)

7、債權(quán)任意管轄，而購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的權(quán)屬糾紛以及按揭房屋的質(zhì)量品質(zhì)糾紛應(yīng)該實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專(zhuān)屬管轄。但是這里同時(shí)又產(chǎn)生另外一個(gè)問(wèn)題，如前文所述，法域外的國(guó)家和地區(qū)多將權(quán)利分為物權(quán)與債權(quán)，相應(yīng)地，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)得亦分為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)管轄上，這些國(guó)家與地區(qū)就以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與債權(quán)進(jìn)行劃分。我們國(guó)家的民法通則并無(wú)物權(quán)與債權(quán)的劃分，而現(xiàn)行物權(quán)法也由于某種原因，沒(méi)有對(duì)該管轄進(jìn)行任何相關(guān)規(guī)定，因此我們民訴法很難在實(shí)體法未為規(guī)定的情況下，自行規(guī)