論商品房按揭的法律定位.pdf

1、按揭是英美法中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期得到清償?shù)膿?dān)保形式，本質(zhì)上與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的最大區(qū)別。“按揭”一詞是由我國(guó)香港傳至大陸的，我國(guó)內(nèi)地的現(xiàn)行法律中尚未使用按揭這一概念，但這一概念在實(shí)踐中已得到了廣泛的運(yùn)用，即目前在我國(guó)房地產(chǎn)界中使用的樓花按揭與現(xiàn)房按揭。但是，我國(guó)內(nèi)地在使用按揭這一概

2、念時(shí)，其內(nèi)涵與英美法中和我國(guó)香港的按揭及大陸法系中的讓與擔(dān)保制度是不同的。而我國(guó)對(duì)商品房按揭除了有個(gè)別的銀行規(guī)定了試行辦法之外，尚無法律明確的規(guī)定其法律性質(zhì)。現(xiàn)實(shí)生活中，住房抵押貸款呈現(xiàn)不規(guī)范之勢(shì)，導(dǎo)致各方當(dāng)事人在操作中出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為。 本文從整體上初步探討我國(guó)商品房按揭的法律屬性，主要分為五部分：第一部分運(yùn)用歷史考察的方法，回顧了英美法上按揭的起源與發(fā)展，并進(jìn)一步闡述了香港法律有關(guān)按揭制度的規(guī)定；第二部分分析了大陸法系傳

3、統(tǒng)意義上的讓與擔(dān)保及其在當(dāng)今一些大陸法系國(guó)家的運(yùn)用與發(fā)展；第三部分是我國(guó)實(shí)踐中商品房按揭操作的概述，主要論述了我國(guó)商品房按揭的內(nèi)涵、基本類型及其法律特征；第四部分專門對(duì)我國(guó)學(xué)術(shù)界有關(guān)商品房按揭的法律屬性存在的幾種爭(zhēng)議進(jìn)行了研究，并比較了我國(guó)商品房按揭與抵押、質(zhì)押和讓與擔(dān)保的異同點(diǎn)。根據(jù)我國(guó)的具體國(guó)情，本文認(rèn)為，樓花按揭類型可以整合進(jìn)讓與擔(dān)保的制度，現(xiàn)房按揭類型則屬于抵押的范圍；第五部分就完善我國(guó)樓花按揭與讓與擔(dān)保的具體融合，本文提出了在

4、法律上必須規(guī)定的一些措施，包括樓花按揭中的公示制度、樓花按揭中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定及其按揭擔(dān)保權(quán)實(shí)行的條件和方式等。 此課題的研究，有利于豐富我國(guó)傳統(tǒng)的民事法律擔(dān)保法理論，指導(dǎo)我國(guó)有關(guān)的民事立法和司法實(shí)踐，健全民事法律制度；同時(shí)對(duì)商品房按揭的法律性質(zhì)作出明確的法律規(guī)定，能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，確保交易的安全以及促進(jìn)融資活動(dòng)更為便捷快速的運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)于防止按揭貸款中對(duì)購(gòu)房者不公平的條款規(guī)定，更好的保護(hù)銀行的合法權(quán)益，構(gòu)建我國(guó)良