存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn).pdf

1、眾所周知，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，更加快速地推進(jìn)了城市化建設(shè)進(jìn)程。這便使得全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分得活躍，存量房交易即二手房交易作為房地產(chǎn)交易中很重要的一部分，其交易量逐年增長(zhǎng)，所占的稅收比重也在連年加大。由于在存量房交易過程中出現(xiàn)了買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，降低申報(bào)成交價(jià)格，以此來少繳、不繳應(yīng)納稅款的行為，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的征管秩序，破壞了公正、公平，依法納稅的征管環(huán)境，嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)家的合法利益，更為重要的是，削弱了稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作

2、用。因此，納稅人在申報(bào)繳納此項(xiàng)稅費(fèi)時(shí)，就需要地稅機(jī)關(guān)對(duì)其申報(bào)的交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。而傳統(tǒng)的個(gè)人手工臺(tái)賬評(píng)估方法具有一定的局限性，已不能滿足短時(shí)間內(nèi)對(duì)大批量的存量房買賣進(jìn)行準(zhǔn)確高效的價(jià)格評(píng)估需求。
　　為了切實(shí)做好應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，有效防止虛假納稅申報(bào)，規(guī)范和提高存量房稅收征管質(zhì)量和效率，促進(jìn)依法治稅。本文基于陜西地稅部門存量房交易稅收征管工作的實(shí)際情況，應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，以標(biāo)準(zhǔn)的軟件工程開發(fā)為基本的設(shè)計(jì)

3、流程，設(shè)計(jì)了存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估平臺(tái)，該平臺(tái)使用了前端技術(shù)的三層業(yè)務(wù)構(gòu)架：分為 Web前端、邏輯部分和數(shù)據(jù)處理部分，能夠降低開發(fā)成本、改進(jìn)軟件質(zhì)量、提高開發(fā)效率；設(shè)計(jì)通過用例圖、流程圖、功能結(jié)構(gòu)圖，數(shù)據(jù)庫(kù)表的設(shè)計(jì)勾畫出設(shè)計(jì)框架；實(shí)現(xiàn)通過MVC架構(gòu)圖、活動(dòng)圖、類圖、時(shí)序圖達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。測(cè)試通過搭建測(cè)試環(huán)境：Web服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器、客戶端，功能測(cè)試，性能測(cè)試，達(dá)到測(cè)試目標(biāo)。后臺(tái)使用Oracle數(shù)據(jù)庫(kù)，嚴(yán)格遵循JAVA EE架構(gòu)思想，結(jié)

4、合系統(tǒng)的功能需求和性能需求分析，設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)采集模塊、房屋估價(jià)部分、對(duì)稅收款項(xiàng)管理部分、查詢部分、平臺(tái)基本管理部分等幾個(gè)基本功能模塊，以滿足對(duì)應(yīng)的工作需要。
　　咸陽(yáng)地稅作為陜西省地方稅務(wù)局“應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作”的第一批試點(diǎn)單位，經(jīng)過全面的系統(tǒng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)，存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)已經(jīng)在全省地稅部門進(jìn)行了推廣使用。通過系統(tǒng)的測(cè)試驗(yàn)證，存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)達(dá)到了最初的設(shè)計(jì)目標(biāo)。以咸陽(yáng)地稅為例，自系統(tǒng)上

5、線運(yùn)行以來，2013年共評(píng)估交易存量房1280戶，同比增長(zhǎng)152％，其中調(diào)增交易價(jià)格857戶，增加計(jì)稅交易價(jià)格5074.3萬(wàn)元，申報(bào)稅款2166.22萬(wàn)元，評(píng)估后征收稅款2536.66萬(wàn)元，增收370.44萬(wàn)元。運(yùn)用此系統(tǒng)，2014年更是評(píng)估交易存量房2150戶，征收稅款3600余萬(wàn)元。有效地防止了虛假納稅申報(bào)，減少了在房屋交易中的偷稅漏稅行為，房產(chǎn)交易納稅人納稅意識(shí)明顯加強(qiáng)，在全社會(huì)中形成了良好的存量房稅收管理體系，規(guī)范和提高了存量房