武漢市軌道交通二號(hào)線外部效益計(jì)算及溢價(jià)回收模式研究.pdf

1、城市軌道交通的迅猛發(fā)展，得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，它不僅僅是城市現(xiàn)代化的標(biāo)志，更重要的是城市軌道交通因?yàn)楦淖冄鼐€土地價(jià)值而成為拉開(kāi)城市布局，保證城市可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)戰(zhàn)略決策。發(fā)展城市軌道交通的核心難題是籌集資金，一方面初始投資巨大，政府財(cái)政難以負(fù)擔(dān)，另一方面房地產(chǎn)商無(wú)償享受軌道交通的外部效益，造成市場(chǎng)失靈，因此如何將軌道交通的外在影響內(nèi)部化，擴(kuò)寬融資渠道，促進(jìn)軌道交通建設(shè)投資進(jìn)入良性循環(huán)是需要進(jìn)行研究的課題。
　　 本文首先以外

2、部性理論、區(qū)位理論和地租理論為基礎(chǔ)，從定性的角度分析城市軌道交通對(duì)沿線土地的增值規(guī)律，通過(guò)對(duì)軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的外在表現(xiàn)和內(nèi)在機(jī)理進(jìn)行剖析，并且結(jié)合基本的規(guī)劃理論，探究了城市軌道交通與房地產(chǎn)之間相互影響的理論依據(jù)、原因和表現(xiàn)。
　　 其次，以武漢市軌道交通二號(hào)線為例，對(duì)其外部效益進(jìn)行了量化估算。該定量計(jì)算分為兩大塊，一是對(duì)軌道交通開(kāi)發(fā)利益的影響范圍進(jìn)行預(yù)測(cè)，二是基于廣義交通成本理論和投資收益原理，對(duì)軌道交通周邊的住宅及商業(yè)

3、房地產(chǎn)的增值幅度進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)果表明軌道交通對(duì)鄰近的房地產(chǎn)價(jià)格有顯著地提升作用，并且越遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響越大。并在此基礎(chǔ)上提出一種有效的城市軌道交通車站周邊土地的估價(jià)方法，以期對(duì)土地規(guī)劃、地價(jià)評(píng)估、確定合理返還率、制定切實(shí)可行的收費(fèi)辦法起到一定的參考作用。
　　 最后，本文在定量分析的基礎(chǔ)上，對(duì)增值效益的利益還原做了理論分析，提出了城市軌道交通外部性內(nèi)在化的兩種對(duì)策:征收物業(yè)稅和進(jìn)行軌道交通與土地利用一體規(guī)