土地抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策

1、<p>　　土地抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策</p><p>　　【摘要】由于土地資產(chǎn)的保值和易變現(xiàn)性，利用土地使用權(quán)抵押貸款已經(jīng)成為中國(guó)金融機(jī)構(gòu)廣泛采用的一種物的擔(dān)保方式，其比重呈逐年上升趨勢(shì)，但同時(shí)貸款余額等不良資產(chǎn)的比例也呈逐年上升的趨勢(shì)，同期到期未注銷(xiāo)抵押貸款余額成倍增長(zhǎng)，抵押貸款的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要源于土地使用權(quán)價(jià)值、貸款的類(lèi)型和期限和土地流動(dòng)性大小。若想防范這些風(fēng)險(xiǎn)，則

2、需要銀行和土地管理部門(mén)加強(qiáng)合作，銀行自身也要強(qiáng)化做出合理準(zhǔn)確決策的能力 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】土地抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策 </p><p>　　一、土地抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)價(jià)值變化風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　土地評(píng)估報(bào)告有效期變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)估的有效期一般為自評(píng)估基準(zhǔn)日起6個(gè)月內(nèi)有效，而國(guó)有

3、土地使用權(quán)抵押貸款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能還款，在拍賣(mài)被抵押的國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，存在土地評(píng)估結(jié)果已經(jīng)過(guò)期的情形。市場(chǎng)土地價(jià)格變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因土地價(jià)格隨市場(chǎng)供求而發(fā)生波動(dòng)，土地價(jià)格在抵押登記后價(jià)格存在變化的空間，而且抵押時(shí)間越長(zhǎng)，價(jià)格發(fā)生變化的空間越大。土地抵押的債務(wù)清償期限以土地抵押融資變現(xiàn)的時(shí)間為依據(jù)，變現(xiàn)的過(guò)程難免有土地價(jià)格的波動(dòng)。雖然土地是一種不能再生的資源，如果沒(méi)有較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，其稀缺性決定長(zhǎng)期增值的較大

4、可能性，但并不表明短期價(jià)格沒(méi)有波動(dòng)。土地價(jià)值和土地市場(chǎng)價(jià)格趨向和前景存在不確定性，給融資帶來(lái)一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　?。ǘ┻x擇貸款抵押類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　?。?）普通抵押與最高額抵押的選擇風(fēng)險(xiǎn)。如果選擇普通抵押，風(fēng)險(xiǎn)比選擇最高額抵押風(fēng)險(xiǎn)要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現(xiàn)象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長(zhǎng)和本身固有的債權(quán)不確定性，決定了其風(fēng)險(xiǎn)比普通抵押貸款高

5、。單一抵押與重復(fù)抵押的選擇風(fēng)險(xiǎn)。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，土地使用權(quán)重復(fù)抵押現(xiàn)象普遍增多，其風(fēng)險(xiǎn)比單一抵押要高很多，由于先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)優(yōu)先，后位抵押權(quán)的債權(quán)實(shí)現(xiàn)受到前位抵押權(quán)的影響。 </p><p>　?。?）房地統(tǒng)一抵押與單一土地使用權(quán)或房產(chǎn)使用權(quán)抵押選擇風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)而言，如果無(wú)地上定著物，則國(guó)有土地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)定抵押；如果存在地上定著物，則無(wú)論是以房產(chǎn)作抵押還是以房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵

6、押，都必須堅(jiān)持“房地一致”的原則，以土地使用權(quán)抵押的，房產(chǎn)同時(shí)抵押；以房產(chǎn)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。具體表現(xiàn)為由于沒(méi)有房屋權(quán)屬證明或者單個(gè)抵押一方的價(jià)值已經(jīng)足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權(quán)抵押，不能或不愿同時(shí)提供二者合一的抵押，使該抵押擔(dān)保產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于以商品住宅或商鋪抵押貸款而言，登記部門(mén)僅憑房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理抵押登記，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者

7、抵債，經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押不受法律保護(hù)。 </p><p>　?。?）反擔(dān)保抵押與普通抵押的選擇風(fēng)險(xiǎn)。為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，很多企業(yè)選擇反擔(dān)保的方式進(jìn)行抵押貸款。在實(shí)踐過(guò)程中，反擔(dān)保抵押比普通抵押登記手續(xù)復(fù)雜，費(fèi)用高、周期長(zhǎng)，不利于運(yùn)作，只是降低了抵押人的風(fēng)險(xiǎn)，但增加了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　?。ㄈ┻x擇抵押期限的風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　《物權(quán)法》第

8、202條規(guī)定，“抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。依《民法通則》和《擔(dān)保法》，抵押權(quán)的訴訟時(shí)效為兩年。在抵押期限選擇風(fēng)險(xiǎn)方面，主要有下列兩種情況；一是沒(méi)有注意土地使用權(quán)的存續(xù)期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”，沒(méi)有注意土地使用權(quán)的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權(quán)卻在兩個(gè)月后到期。二是抵押期限少于主債權(quán)存在期限。抵押權(quán)的設(shè)立是保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，主債權(quán)沒(méi)有到期而擔(dān)保物權(quán)先到期，失去了

9、抵押物權(quán)的設(shè)立意義。 </p><p>　　（四）關(guān)注土地資產(chǎn)變現(xiàn)難帶來(lái)的土地抵押風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　在當(dāng)前地方政府財(cái)力緊張的情況下，以土地等資產(chǎn)來(lái)支持地方法人機(jī)構(gòu)發(fā)展實(shí)屬不易，但從目前支持改革的已到位土地運(yùn)作情況來(lái)看，要將土地變現(xiàn)難度非常大。一是受制于優(yōu)先權(quán)無(wú)法處置。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)清償存在稅收、留置、租賃、土地出讓金、建設(shè)工程款、職工安置等八種法定優(yōu)先權(quán)，因此抵押

10、土地在企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后就存在較大風(fēng)險(xiǎn)。二是短期內(nèi)增加經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。一方面，地方性法人銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在接收這類(lèi)土地前一般都支付了土地補(bǔ)償、征地協(xié)調(diào)費(fèi)、征地報(bào)批規(guī)費(fèi)、農(nóng)戶(hù)養(yǎng)殖補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，短期內(nèi)增加了經(jīng)營(yíng)成本。另一方面，法人機(jī)構(gòu)接收土地后，一般短期內(nèi)變現(xiàn)難度大，致使土地資產(chǎn)長(zhǎng)期大量置于非生息資產(chǎn)范圍，對(duì)其整體資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力帶來(lái)較大不利影響。三是變現(xiàn)處置費(fèi)用較高。地方法人機(jī)構(gòu)在土地處置變現(xiàn)過(guò)程中相關(guān)稅費(fèi)較多，如契稅、交易費(fèi)、登記費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)

11、、增值稅等，導(dǎo)致處置成本增加。四是土地短時(shí)間變現(xiàn)較為困難。從地方政府支持的土地來(lái)看，大都是處于相對(duì)偏遠(yuǎn)的工業(yè)園區(qū)的生地，總體面積比較大，有些土地質(zhì)地不優(yōu)，影響其變現(xiàn)速度。當(dāng)前土地仍是最受銀行歡迎的風(fēng)險(xiǎn)釋放手段，土地作為融資工具的作用，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法替代，土地和銀行資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)將進(jìn)一</p><p>　　二、預(yù)防土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 </p><p>　　對(duì)土地抵押貸款中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部

12、門(mén)特別是商業(yè)銀行、政府部門(mén)要及時(shí)思考和制定對(duì)策，以保證貸款安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。 </p><p>　?。?）銀行要及時(shí)掌握政策，做好經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)測(cè)和分析銀行部門(mén)應(yīng)及時(shí)了解國(guó)家出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，同時(shí)要加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，加強(qiáng)土地政策、金融政策變化對(duì)土地抵押貸款影響程度的研究，全面把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，同時(shí)要充分研究當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境和土地市場(chǎng)發(fā)育狀況。對(duì)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前

13、景、土地市場(chǎng)環(huán)境等進(jìn)行可行性研究，為貸款決策提供依據(jù)。 </p><p>　?。?）國(guó)土資源管理部門(mén)要提供擬抵押貸款宗地相關(guān)信息，規(guī)范土地抵押貸款登記行為國(guó)土資源管理部門(mén)要搞好信息預(yù)測(cè)和發(fā)布，對(duì)土地權(quán)利的查封、扣押等土地信息要方便商業(yè)銀行查詢(xún)。同時(shí)，國(guó)土資源管理部門(mén)要完善土地登記制度，進(jìn)一步規(guī)范土地登記行為。 </p><p>　?。?）銀行要對(duì)抵押地塊搞好調(diào)查研究，合理確定抵押貸款類(lèi)型和

14、期限銀行應(yīng)了解每塊宗地的信息，包括規(guī)劃用途、地類(lèi)、權(quán)屬、地價(jià)、建筑密度、土地權(quán)利的取得方式、土地權(quán)利的限制性條款。對(duì)擬提供貸款的土地做好可行性分析和收益方案預(yù)測(cè)，合理確定抵押貸款類(lèi)型和期限。 </p><p>　　由于土地抵押貸款的特殊性，使得貸款面臨著土地使用權(quán)價(jià)值變動(dòng)、貸款的類(lèi)型和期限選擇和土地流動(dòng)性變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，為了應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)與銀行加強(qiáng)溝通，銀行本身也要切實(shí)提高決策和管理風(fēng)險(xiǎn)的能力。</p