探索我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展

1、<p>　　探索我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展</p><p>　　【摘要】目前，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，國(guó)外對(duì)于住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展的研究已經(jīng)逐步成熟，但是對(duì)比我國(guó)，其開(kāi)始于上世紀(jì)末，發(fā)展于本世紀(jì)初期，最近十幾年的發(fā)展，主要側(cè)重于理論研究方面，成熟度與深度頗顯不足。同時(shí)，通過(guò)對(duì)住房抵押貸款市場(chǎng)的研究，對(duì)于解決我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中，不良資產(chǎn)較高這一問(wèn)題也有重大的意義。住房抵押貸款市場(chǎng)雖發(fā)端于歐美市場(chǎng)，但是尋

2、求合適的中國(guó)模式，依舊可以使其為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)做出巨大的貢獻(xiàn)，尤其是對(duì)于提升資本市場(chǎng)的深度、廣度與流動(dòng)性有著關(guān)鍵性的意義。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】住房抵押貸款 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 證券化 融資 </p><p>　　一、我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r </p><p>　　住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而

3、在未還清本息之前，用其購(gòu)房契約向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。 </p><p>　　1978年改革開(kāi)放以后，經(jīng)濟(jì)體制領(lǐng)域的變革帶動(dòng)了投融資領(lǐng)域的金融體制的變革，這一時(shí)期并不是真正意義上住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)期，僅僅是在住房制度上做了相應(yīng)的變革和調(diào)整，這一時(shí)期也僅僅是住房抵押貸款市場(chǎng)的萌芽時(shí)期。1985年中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放了首批個(gè)人住房抵押貸款，拉開(kāi)了我國(guó)住房抵押

4、貸款市場(chǎng)的序幕，這一階段我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)還沒(méi)有形成，只是個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了此類(lèi)零星業(yè)務(wù)，并沒(méi)有形成較大的規(guī)模，業(yè)務(wù)面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機(jī)構(gòu)少，并且基本上沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)管制度。 </p><p>　　我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的真正的發(fā)展起于1992年，即在國(guó)家政策的明確支持下，工行、建行相應(yīng)在各地成立住房金融部，并且向其職工發(fā)放第一批住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1993年年底，建設(shè)銀行哥房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到713億

5、元，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、建設(shè)房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展歷史很短，盡管近幾年來(lái)發(fā)展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業(yè)銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規(guī)模與美國(guó)等擁有完備的住房金融市場(chǎng)相比依然較小，市場(chǎng)在發(fā)展中并沒(méi)有充分地成熟和壯大，其間呈現(xiàn)出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，融資量相對(duì)不足，長(zhǎng)期資金缺乏，市場(chǎng)參與者積極性低等問(wèn)題，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間

6、。 </p><p>　　住房抵押貸款市場(chǎng)一般被區(qū)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)即為我們通常所認(rèn)為的“按揭市場(chǎng)”，是購(gòu)房者以其所購(gòu)買(mǎi)的住房作為抵押，從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款融資的市場(chǎng)，顯然，一級(jí)市場(chǎng)作為抵押貸款市場(chǎng)的基礎(chǔ)，其規(guī)模大小對(duì)二級(jí)市場(chǎng)甚至整個(gè)住房抵押貸款體系有著至關(guān)重要的影響；二級(jí)市場(chǎng)是在一級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上形成的，是住房抵押貸款債權(quán)的流通市場(chǎng)，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)的流動(dòng)

7、性，因此將貸款證券化成為了二級(jí)市場(chǎng)的主要發(fā)展形式。 </p><p>　　二、住房抵押貸款市場(chǎng)存在的問(wèn)題 </p><p>　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)深度不足 </p><p>　　由于我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，注定會(huì)有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無(wú)法滿足購(gòu)房者多樣化需求，主要原因是因?yàn)樯虡I(yè)銀行等能夠提供住房抵押貸款的機(jī)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)

8、計(jì)上能力缺乏，并沒(méi)有將借款人的年齡、收入、環(huán)境、偏好等因素考慮在內(nèi)，對(duì)市場(chǎng)的研究程度不夠，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力及創(chuàng)新能力嚴(yán)重影響了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。 </p><p>　?。ǘ┫鄳?yīng)的制度不健全，程序不規(guī)范 </p><p>　　相比發(fā)展初期市場(chǎng)制度一片空白的情況，現(xiàn)在的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)有了基本的規(guī)章制度、操作規(guī)范，但是由于提供此業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，但是央行在

9、這一業(yè)務(wù)管理方面僅出臺(tái)了管理辦法，對(duì)一些基本問(wèn)題和規(guī)則做出了要求，卻沒(méi)有對(duì)發(fā)放貸款的細(xì)節(jié)、程序、合同規(guī)范方面做出詳細(xì)規(guī)定。因此各個(gè)金融機(jī)構(gòu)就依據(jù)自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個(gè)機(jī)構(gòu)在貸款發(fā)放和合同規(guī)范方面不夠統(tǒng)一，甚至大相徑庭，阻礙了市場(chǎng)的擴(kuò)大以及二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 </p><p>　　（三）住房抵押保險(xiǎn)、擔(dān)保制度不健全 </p><p>　　住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度中存在很多問(wèn)

10、題，普遍來(lái)說(shuō)就是擔(dān)保費(fèi)用較高，擔(dān)保公司為了防止逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生，收取較高的擔(dān)保費(fèi)用等等，以及擔(dān)保公司質(zhì)量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國(guó)的抵押貸款市場(chǎng)乃至資本市場(chǎng)發(fā)展不完善。此外，關(guān)于制度本身也存在問(wèn)題，住房抵押貸款保險(xiǎn)覆蓋面窄，基本上多為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；保險(xiǎn)金額的精算水平也達(dá)不到要求，多數(shù)情況下是不利于購(gòu)房者。宏觀背景下政府的支持是轉(zhuǎn)變這些不利因素的關(guān)鍵。 </p><p>　　（四）二級(jí)市

11、場(chǎng)不健全，發(fā)展方向單一 </p><p>　　二級(jí)市場(chǎng)是住房抵押貸款市場(chǎng)真正活起來(lái)的源泉，只有耳機(jī)市場(chǎng)高度的完善和發(fā)達(dá)，積聚在銀行系統(tǒng)的巨額流動(dòng)性差的資產(chǎn)就能流動(dòng)起來(lái)，從而產(chǎn)生利潤(rùn)。但是我國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類(lèi)資產(chǎn)都可以很好地分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，一旦部分銀行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，將會(huì)給金融業(yè)帶來(lái)相當(dāng)大的動(dòng)蕩，引起金融恐慌，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 </p><p>　　此外，我

12、國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場(chǎng)證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)將自身持有的流動(dòng)性較差但將來(lái)有可測(cè)定的現(xiàn)金流流入的貸款債權(quán)，進(jìn)行重新拆分組合，再經(jīng)過(guò)信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)等一系列步驟將其轉(zhuǎn)換為可上市流通的證券。由此可見(jiàn)，住房抵押貸款的證券化的過(guò)程必然要以住房抵押貸款市場(chǎng)為基礎(chǔ)，抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展制約著貸款證券化的進(jìn)程，二者相互依存，不可分割。 </p><p>

13、;　　三、住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展方向 </p><p>　　目前看來(lái)，推進(jìn)住房抵押貸款證券化是發(fā)展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的深度和廣度，保證市場(chǎng)“盤(pán)子”足夠的大，這樣才能夠?qū)Υ诉M(jìn)行拓寬和發(fā)展。這樣看來(lái)，推行證券化的發(fā)展就十分的有必要。主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面： </p><p>　　（一）分散信用風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　住房抵押貸

14、款在發(fā)放時(shí)無(wú)一例外的，無(wú)論是來(lái)自于銀行內(nèi)部的還是借款者的風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)者都是商業(yè)銀行自身，這樣的情景將會(huì)帶來(lái)兩方面的不便，第一、商業(yè)銀行內(nèi)部具有一定的風(fēng)險(xiǎn)控制水平，超出了這個(gè)水平商業(yè)銀行就要對(duì)資產(chǎn)重新分配、管理；第二、長(zhǎng)時(shí)間的資產(chǎn)壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢(shì)必呆壞賬會(huì)發(fā)生，給銀行帶來(lái)?yè)p失，一切都是時(shí)間的問(wèn)題。此外，從投資者的角度來(lái)說(shuō)，證券化將不良資產(chǎn)盤(pán)活，SPV專業(yè)人士通過(guò)資產(chǎn)隔離、信用增級(jí)等等措施，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、稀釋，投資

15、者承受較小的風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　?。ǘ┓稚⒗曙L(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　我國(guó)的利率水平并不是完全的市場(chǎng)化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場(chǎng)上也存在著利率風(fēng)險(xiǎn)。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)萎縮或者提前還款等現(xiàn)象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問(wèn)題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過(guò)資產(chǎn)證券化，銀行可以出售貸款及時(shí)回籠資金，利率風(fēng)險(xiǎn)

16、隨著資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的就要少些。 </p><p>　　（三）減少提前償付風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　住房抵押貸款市場(chǎng)證券化可以將表內(nèi)業(yè)務(wù)合法的轉(zhuǎn)化為表外業(yè)務(wù)，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)比例下降；長(zhǎng)期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的短期資產(chǎn)，可以有效地改善資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性，并且提前償付這一現(xiàn)象基本上不會(huì)給銀

17、行帶來(lái)什么影響，銀行的資本充足率、資產(chǎn)規(guī)模都沒(méi)有改變，卻提升了資產(chǎn)利率和收益結(jié)構(gòu)。銀行業(yè)發(fā)展獲利積極性提升，就促進(jìn)了整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]劉春苗.試論我國(guó)住房抵押貸款證券化存在的問(wèn)題.[J]北方經(jīng)貿(mào).2013.08. </p><p>　　[2]李鵬.完善我國(guó)住房抵押貸款市