發(fā)展我國住房抵押貸款的制約因素與對策研究.pdf

1、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文發(fā)展我國住房抵押貸款的制約因素與對策研究姓名：張波申請學位級別：碩士專業(yè)：金融學指導教師：王曼怡2002.1.1(1)住房需求體現(xiàn)出特有的體制性特征居民住房需求中的體制性特征首先表現(xiàn)為對福利性住房的需求與對市場商品房的需求并存，且各自具有完全不同的形成機制。福利房由計劃手段配置，其租金同市場上商品房的價格不存在直接的對應關(guān)系。隨著住房分配貨幣化改革的推行，這一格局逐漸被打破，取而代之的是經(jīng)濟適用住房與市場商品

2、房的并存。事實上經(jīng)濟適用房也是一種商品房，只是它具有較低的土地成本，因而售價也低，對其購買僅局限于符合條件的中低收入居民。其次，由于目前我國的戶籍管理制度、就業(yè)制度、社會保障制度對非城鎮(zhèn)居民流入城市的限制，使得對城鎮(zhèn)商品房的需求也主要來自于城鎮(zhèn)居民，但這些限制正隨著城市戶口政策、人才引進政策而逐步放寬。第三，動態(tài)地看，住房制度改革所造成的制度環(huán)境的變化對居民的住房需求影響很大，隨著非市場化配置的福利性住房分配減少，居民對市場化住房的消費

3、意識正在提高，個人購房的比例有所上升。據(jù)統(tǒng)計，全國個人購買商品住宅面積的比重由1999年的5315％上升至2000年的6655％經(jīng)濟較發(fā)達城市個人購房比例更高，2000年北京內(nèi)銷商品房個人購買比例高達7729％。(2)住房消費體現(xiàn)出特有的年齡結(jié)構(gòu)特點對北京市個人購買商品房情況的一項統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果顯示：年齡在2535歲的年輕人成為1997年以來個人買房最強的消費群體，占個人買房比例的6111％這與國外住房需求的年齡結(jié)構(gòu)特點有明顯的差別。以美

4、國為例，住房的最主要需求群體的年齡在3555歲之間，并以40歲與50歲為中心形成兩個需求高峰，分別對應于居民收入的高速增長期與家庭總收入的最高期。造成這種差別的原因很多，也包括我國特有的文化因素在內(nèi)。首先，目前我國就業(yè)群體中年輕人擁有較高的收入水平，這同他們接受過高等教育，人力資本含量較高有關(guān)系。年輕購房者中有722％擁有大專以上學歷，515％的家庭月平均收入在4000元以上；其次，由于我國特有的文化傳統(tǒng)因素，父母對年輕一代的購房置業(yè)行

5、為十分關(guān)心，往往為其子女提供財力上的鼎力支持，從而相對提高了年輕人的購房能力(3)住房消費群體中初次購房置業(yè)者占多數(shù)所謂初次購房置業(yè)，是指原來不擁有不動產(chǎn)，而是初次到市場上去購買商品房。目前我國這一類型的購房置業(yè)者占了多數(shù)，這是因為一方面作為購房者主體的年輕人剛剛走出原有的家庭，踏上工作崗位，尚處于初次購房的年齡階段。另一方面，在我國長期以來所實行的低租金的住房福利分配制度下，居民只是住房的承租者，而非住房的所有者，不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，他們