論我國住房反向抵押貸款制度的完善.pdf

1、住房反向抵押貸款，屬于以房養(yǎng)老各種方式中的一種，是一種新型的金融融資工具。具體是指符合一定條件的老年人以自有住房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)借款消費(fèi)，但借款人仍然保留房屋居住權(quán)，當(dāng)借款人去世后，該機(jī)構(gòu)獲得住房的所有權(quán)，并將其銷售或者出租，所得價(jià)款用來償還貸款本息。由于該貸款本息的流轉(zhuǎn)與傳統(tǒng)的住房抵押貸款方向相反，好像是金融機(jī)構(gòu)從老年人手中買來房子，所以被稱為反向抵押貸款。
　　我國人口老齡化日趨嚴(yán)重，進(jìn)行養(yǎng)老方式的創(chuàng)新迫在眉睫。過去幾十年我

2、國計(jì)劃生育政策的實(shí)施、平均壽命的延長(zhǎng)、人口出生率的下降，無不加速了人口老齡化的發(fā)展。如何進(jìn)行金融創(chuàng)新來應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的老齡化趨勢(shì)，彌補(bǔ)養(yǎng)老金缺口，是擺在中國當(dāng)前不可回避的問題。而住房反向抵押貸款不失為一種具有很大前景的嘗試。
　　我國目前無論是在理論研究上，還是區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件上，以及政府的相關(guān)政策引導(dǎo)上，住房反向抵押貸款推行的條件都不夠成熟，這使得該制度在我國實(shí)際開展的過程中障礙重重，效果不盡如人意?；谶@樣的背景，本文決定從四個(gè)方面對(duì)反

3、向抵押貸款進(jìn)行介紹和分析，著重從法律角度梳理實(shí)際運(yùn)行中遇到的障礙，剖析其原因并提出解決的對(duì)策。
　　首先介紹住房反向抵押貸款的基本概念，總結(jié)它的特征與構(gòu)成要素，將其與傳統(tǒng)的抵押貸款和我國法律中規(guī)定的最高額抵押權(quán)作出區(qū)分。在讀者對(duì)住房反向抵押的概念和運(yùn)行原理有所了解后，再介紹我國政府對(duì)該制度的相關(guān)政策的歷史沿革，以及在幾個(gè)主要試點(diǎn)城市這幾年的發(fā)展?fàn)顩r。
　　接下來對(duì)實(shí)施過程中遇到的各種困難進(jìn)行介紹，角度主要是從與先行法律制度的

4、不相容部分，比如我國目前對(duì)住宅用地有70年的使用權(quán)限制，如果考慮到使用權(quán)到期后的續(xù)費(fèi)問題，會(huì)對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估帶來很大影響;再比如反向抵押表面上看存在“流質(zhì)抵押”的嫌疑，老年人本身又是弱勢(shì)群體，那么應(yīng)當(dāng)如何保障抵押人的權(quán)益是個(gè)不可回避的話題;農(nóng)村的養(yǎng)老問題尤為嚴(yán)重，但由于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制完全無法推行此款養(yǎng)老產(chǎn)品等等。一共介紹了五個(gè)問題。
　　然后是本文的重心，即從法律的角度，對(duì)上面提出的五個(gè)問題嘗試著提出一些具有可行性的建議。

5、包括土地使用權(quán)續(xù)期的法律安排，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)完全“自動(dòng)”、“免費(fèi)”而不是目前實(shí)踐中（如溫州）所采取的“適當(dāng)付費(fèi)”，并說明了原因;“流質(zhì)條款”的解禁以及于此相關(guān)的法律考量、在農(nóng)村嘗試推行以房養(yǎng)老協(xié)議來代替金融貸款，以及居住權(quán)的設(shè)立等等。一一做出了力所能及的解答。
　　“以房養(yǎng)老”、“反向抵押”是當(dāng)前社會(huì)非常熱點(diǎn)的話題，也是爭(zhēng)議比較大、卻又很有討論價(jià)值的問題，本文從法律角度所提出的一些粗淺的建議，希望能為我國養(yǎng)老問題的解決、為我國法律法