造價控制理念貫穿房地產(chǎn)項目全程

1、<p>　　造價控制理念貫穿房地產(chǎn)項目全程</p><p>　　【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭下生存或謀求發(fā)展，除了擁有先進的技術(shù)水平、雄厚的資本之外，還要高度重視對工程項目成本的控制，將建筑工程造價控制在合理的范圍和核定的限額以內(nèi)，達到有效地控制成本、提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。造價控制理念應貫穿于建設(shè)工程的決策階段、設(shè)計階段、招標階段、施工階段和竣工結(jié)算階段全程。科學合理地控制工程造價是取

2、得良好投資效益的前提，本文就工程各階段實現(xiàn)工程造價控制的必要性及有效措施展開論述。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】建設(shè)工程；全程；造價控制 </p><p>　　工程造價控制是房地產(chǎn)項目建設(shè)管理工作的重要組成部分，技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的造價管理是房地產(chǎn)項目提高效益、節(jié)省投資、縮短工期的重要保證。我們既要保證建設(shè)工程項目的技術(shù)功能要求，又要保證工程項目的資金要求。只有對建設(shè)項目進度進行全過程

3、監(jiān)控，采取嚴密有效的措施合理控制工程造價，房地產(chǎn)企業(yè)才能最大程度地實現(xiàn)投資效益和社會效益。 </p><p>　　一、投資決策是房地產(chǎn)項目工程造價控制的源頭 </p><p>　　投資決策對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益有著決定性的影響，投資決策正確與否，直接關(guān)系到投資效益的好壞和工程造價的高低，決策的正確性是工程造價合理性的前提，決策的內(nèi)容是決定工程造價的基礎(chǔ)。充分做好建設(shè)項目的可行性

4、研究，減少決策的盲目性，對建設(shè)工程造價的合理控制十分重要。 </p><p>　　要根據(jù)總體建設(shè)目標，考慮各種建設(shè)條件和費用，先制定多種方案、編制計劃，再根據(jù)方案和計劃對可能發(fā)生的工程建設(shè)項目全過程費用，包括土地成本、前期費用、工程造價、材料價格及管理費用等進行投資估算，編制可行性研究報告。正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理兩者問的辯證統(tǒng)一關(guān)系，通過多方案比選，對擬建項目的選址、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準、施工流程、進度安排和資

5、金落實情況進行可行性分析，確定實施上可行的優(yōu)選建設(shè)方案。 </p><p>　　二、設(shè)計是房地產(chǎn)項目工程造價控制的靈魂 </p><p>　　設(shè)計對工程造價的影響程度較高，約占60-75%，設(shè)計質(zhì)量對工程的建設(shè)質(zhì)量、使用功能、投資回報和工程的效益至關(guān)重要，但工程設(shè)計人員往往側(cè)重于設(shè)計質(zhì)量與功能，不注重設(shè)計對工程造價的影響，有些設(shè)計過于保守，設(shè)計的安全系數(shù)遠遠超過設(shè)計結(jié)構(gòu)要求，由此而造成投資

6、的浪費；設(shè)計圖有缺陷，導致后期施工受阻造成損失；過度追求功能與標準而導致造價大幅增加。因此，應將設(shè)計階段的工程造價管理作為全過程造價管理中的重點來抓。 </p><p>　　在設(shè)計實施階段實行設(shè)計方案招標，通過對多種設(shè)計方案進行詳盡論證優(yōu)選，運用技術(shù)經(jīng)濟方法優(yōu)選方案。積極推行限額設(shè)計，將額定的資金作為設(shè)計依據(jù)，設(shè)計過程充分堅持限額設(shè)計原則，對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程數(shù)量、概預算指標等嚴格控制。造價管理人員在設(shè)計過

7、程中應及時對項目投資進行分析對比，能動地影響設(shè)計。設(shè)計過程中，設(shè)計人員和造價管理人員必須密切配合，將安全、適用、經(jīng)濟的設(shè)計原則貫穿設(shè)計過程，作好方案的技術(shù)經(jīng)濟比較。力求在滿足結(jié)構(gòu)要求和功能的前提下，選用技術(shù)選進適用、經(jīng)濟合理的設(shè)計方案，把造價控制在設(shè)定的合理范圍之內(nèi)。 </p><p>　　三、工程招投標是房地產(chǎn)項目工程造價控制的前提。 </p><p>　　建設(shè)工程招投標制度是建設(shè)單位控

8、制工程造價的有效手段，通過招投標可以提高建設(shè)工程的經(jīng)濟效益，保證建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短建設(shè)投資回報周期。實行工程招投標制，對降低工程造價，使工程造價得到合理的控制具有非常重要的意義。 </p><p>　　招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，嚴格審查施工單位資質(zhì)，在招標工作工程招投標階段，認真編制工程量清單、招標文件和控制價。標底是確定工程施工承包合同價的基礎(chǔ)，科學的標底，才能正確地判斷投標企業(yè)所報

9、價格的合理性和可靠性，才能在評標、定標時做出正確的選擇。工程量清單要項目齊全，數(shù)量準確，避免造成漏項，準確合理地編制標底，將其控制在合理造價的下限。在合同條款中應明確工期、質(zhì)量、造價、材料設(shè)備供應、工程款支付、竣工驗收、質(zhì)量保證期、違約責任等內(nèi)容。招標中存在單方拿著許多施工單位的資質(zhì)來投一個標，或者參加投標的施工單位相互串通，抬高中標價的情況，要采取有力措施防止施工單位串標、圍標，利用市場機制，確定適合的發(fā)包方式 ，嚴格報價評審，保證合

10、理低價的優(yōu)質(zhì)施工單位中標。 </p><p>　　四、施工管理是房地產(chǎn)項目工程造價控制的保障 </p><p>　　施工階段是實行建設(shè)工程價值的主要階段，也是資金投入最大的階段。要控制工程造價，就要在施工過程中建立完善的制度與流程，合理配置資源，加強監(jiān)督和管理，對工程質(zhì)量、進度進行全面控制，進而對造價進行全面控制。 </p><p>　　首先，要嚴格控制進度計劃變更

11、、施工條件變更、設(shè)計變更和工程項目變更。圖紙本身不完善或使設(shè)計深度不夠，將導致在施工階段的設(shè)計變更增加，從而導致投資的增加。建設(shè)單位與施工單位會同設(shè)計單位進行圖紙會審，提出修改建議，減少不必要的工序及施工內(nèi)容，把可能在施工中出現(xiàn)的問題，在圖紙會審時解決，避免因設(shè)計變更在施工過程中影響工程進度，發(fā)生返工現(xiàn)象。防止通過變更設(shè)計擴大投資規(guī)模、提高設(shè)計標準、增加建設(shè)內(nèi)容，使工程結(jié)算造價大幅提高。其次，要嚴格控制現(xiàn)場簽證制度，建立完備的工程現(xiàn)場簽

12、證手續(xù)，重視隱蔽工程簽證。對于現(xiàn)場簽證，要明確簽字責任人和簽證權(quán)限，做到客觀性、準確性、及時性，杜絕事后簽證和竣工驗收時集中辦理簽證手續(xù)的現(xiàn)象。再次，要與監(jiān)理配合，嚴把工程質(zhì)量關(guān)。最后，造價人員要經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙查看施工情況，及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)，為日后工程結(jié)算做好鋪墊，變事后被動為事中主動控制。 </p><p>　　五、竣工結(jié)算是房地產(chǎn)項目工程造價控制的關(guān)鍵 </p><p>

13、;　　工程竣工結(jié)算是工程造價合理確定的重要依據(jù)，它反映工程造價的實際結(jié)果。一般情況下，經(jīng)審查的工程結(jié)算比編制的工程結(jié)算價款相差10%～20%左右，在這個階段強化管理，對控制投入和節(jié)約資金起到關(guān)鍵性的作用。 </p><p>　　在決算時不能只對圖紙和工程變更的進行審核，還要深入現(xiàn)場進行細致認真的核對，了解工程變更內(nèi)容的具體做法，熟悉工程變更、增減工程量情況，防止施工單位高估冒算。審查人員必須秉公辦事，堅持原則，從

14、嚴把關(guān)，對簽證的真實、合理性嚴格審查，對簽證單的內(nèi)容與設(shè)計圖紙、定額中所包含的內(nèi)容重復的項目，以及不合理技術(shù)措施增加的費用予以剔除，嚴格執(zhí)行合同，嚴格按計算規(guī)則審查工程量，正確套用定額，按規(guī)定取費。 </p><p>　　工程造價的控制與管理是一個從投資決策到竣工決算的全過程管理，需要造價管理人員與設(shè)計、監(jiān)理、施工等有關(guān)各方密切配合，共同把關(guān)。通過分析建設(shè)管理中各個環(huán)節(jié)和建設(shè)投資中各種影響因素，對工程造價進行動態(tài)

15、的跟蹤，加強對產(chǎn)建設(shè)項目的投資的主動控制，最終實現(xiàn)造價管理工作對建筑投資的合理配置，取得最佳投資效益，進而為房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康有利發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]郭靖娟.工程造價管理 2005 北方交通大學出版社 </p><p>　　[2]劉伊生.建設(shè)工程