房地產(chǎn)項目全程策劃流程及內(nèi)容

1、房地產(chǎn)項目全程策劃流程及內(nèi)容概要房地產(chǎn)項目全程策劃流程及內(nèi)容概要現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，結合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃方案“，從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：第一章項目投資策劃第二章項目規(guī)劃設計策劃第三章項目質量工期策劃第四章項目形象策劃第五章項目營銷推廣策劃第六章項目銷售顧問、銷售代理策劃第七章項目服務策劃第八章項

2、目二次策劃第一章第一章項目投資策劃項目投資策劃項目投資策劃是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項目投資策劃可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還可對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。一項目用地周邊環(huán)境分析項目用地周邊環(huán)境分析1、項目土地性質調(diào)查1）地理位

3、置2）地質地貌狀況3）土地面積及紅線圖4）土地規(guī)劃使用性質5）七通一平現(xiàn)狀2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周邊的建筑物2）綠化景觀3）自然景觀4）歷史人文景觀5）環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃2）項目的水、路、空交通狀況3）地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設施調(diào)查1）購物場所2）文化教育3）醫(yī)療衛(wèi)生4）金融服務5）郵政服務6）娛樂、餐飲、運動7）生活服務確定該類

4、樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價2）類比可實現(xiàn)價值決定因素：（1）類比土地價值A市政交通及直入交通的便利性的差異B項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異、教育和人文景觀的差異、各種污染程度的差異、社區(qū)素質的差異C周邊市政配套便利性的差異（2）項目可提升價值判斷A建筑風格和立面的設計、材質B單體戶型設計C

5、建筑空間布局和環(huán)藝設計D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營銷策劃F發(fā)展商品牌和實力（3）價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素A經(jīng)濟因素B政策因素2、項目可實現(xiàn)價值分析1）類比樓盤分析與評價2）項目價值類比分析：價值提升和實現(xiàn)要素對比分析、項目類比價值計算六項目定價模擬項目定價模擬1、均價的確定1）住宅項目均價確定的主要方法：（1）類比價值算術平均法（2）有效需求成本加價法A分析有效市場價格范圍B確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均