臺(tái)灣大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境與營(yíng)銷(xiāo)策略研究.pdf

1、臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去曾經(jīng)有火車(chē)頭工業(yè)之稱(chēng)，70年代末期，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)起飛，到處游資泛濫，紛紛流入房地產(chǎn)市場(chǎng)及證券市場(chǎng)，導(dǎo)致股價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格雙雙狂飆;在有心人士的炒作下，房地產(chǎn)價(jià)格有如脫韁野馬般，使得房地產(chǎn)業(yè)者瘋狂推案，高樓大廈如雨后春筍筍般地矗立在各大都會(huì)區(qū)。許多房地產(chǎn)業(yè)者紛紛申請(qǐng)股票上市，以便募集資金，營(yíng)造自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
　　80年代末期，房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到最高峯。1993年臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始步入衰退期。1994-1997年政府分階段、分區(qū)域

2、，實(shí)施綠地面積比，業(yè)者擔(dān)心稀釋獲利，最后紛紛搶建、造成往后余屋居高不下，使得房?jī)r(jià)受到很大的傷害。有些上市不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)為維護(hù)股票之價(jià)格，甚至挪用公款為自己公司之股票護(hù)盤(pán)，最后導(dǎo)致資金在股票市場(chǎng)大量失血，帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者倒弊之風(fēng)潮。繼之1998年亞洲金融風(fēng)暴、1999年921大地震，房?jī)r(jià)跌勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)者普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，紛紛退出市場(chǎng)。自1994年到2002從事房地產(chǎn)的公司總數(shù)萎縮80％。1998年起，政府為挽救房地產(chǎn)景氣之頹勢(shì)，積極采取

3、多項(xiàng)抑制住宅供給及刺激需求措施，例如土地增值稅減半征收兩年、降低契稅20％，提高購(gòu)屋貸款利息扣除額等，但成效不大。真正具有成效為自2002年起中央銀行連續(xù)15次調(diào)降貼放利率，并實(shí)行「指數(shù)型房貸利率」。此時(shí)市場(chǎng)房貸利率降至歷史最低水平。購(gòu)屋貸款利率為年息2.287％，較1998年底8.29％，減少5.29個(gè)百分點(diǎn)，民眾貸款負(fù)擔(dān)大為減輕。不但提振民眾購(gòu)屋意愿并緩和房?jī)r(jià)跌勢(shì)，更去化前述因搶建問(wèn)題所造成余屋過(guò)多的壓力。近期由于馬英九即將執(zhí)政，預(yù)

4、期將開(kāi)放陸資（含港資）來(lái)臺(tái)投資房地產(chǎn)業(yè)，在市場(chǎng)預(yù)期心理下，房地產(chǎn)價(jià)格有攀升之勢(shì)。但前述政府調(diào)降購(gòu)屋貸款利率，刺激需求之措施后，目前臺(tái)灣房屋自有率，已接近九，所以當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上漲非市場(chǎng)實(shí)際需求造成，而是預(yù)期心理，值得房地產(chǎn)業(yè)者面對(duì)未來(lái)發(fā)展之警惕。
　　但面對(duì)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的來(lái)臨、網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展及普及，使得越來(lái)越多企業(yè)開(kāi)始關(guān)注或?qū)⒅鳛榉N營(yíng)銷(xiāo)的一種手段，網(wǎng)絡(luò)使人類(lèi)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方式上發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，并加速世界經(jīng)濟(jì)全球化。它的信息發(fā)布快速，覆蓋面積

5、較廣，不動(dòng)產(chǎn)信息透過(guò)網(wǎng)絡(luò)的傳送可以快速的傳播，從材料的提交到信息的發(fā)布所需要的時(shí)間與報(bào)紙、雜志、廣告電視等傳統(tǒng)宣傳渠道相比要短的多。并且網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)可以擴(kuò)大市場(chǎng)打擊面不受地域的限制，遠(yuǎn)在世界各地或各個(gè)角落的人都可以透過(guò)網(wǎng)絡(luò)而尋找其心目中的標(biāo)的，與傳統(tǒng)宣傳渠道相比亦較廣。
　　傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式是”以產(chǎn)定銷(xiāo)”而不是增加客戶(hù)的滿意度，企業(yè)關(guān)心的是每一次交易的利潤(rùn)最大化，而交易完成后就將顧客仍掉，這種傳統(tǒng)的交易營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造顧客，對(duì)于保持顧客