中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)

1、更多好資源盡在更多好資源盡在世界工廠下載頻道世界工廠下載頻道:edown.ch.世界工廠網(wǎng)世界工廠網(wǎng)——為企業(yè)成長(zhǎng)提供動(dòng)力！為企業(yè)成長(zhǎng)提供動(dòng)力！中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)作者：葉檀作者：葉檀第一篇第一篇第一章第一章忽左忽右的政府態(tài)度（忽左忽右的政府態(tài)度（1）房地產(chǎn)業(yè)：為何絕望地收獲跳蚤2006年，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)各界萬箭齊集的靶子。一個(gè)本應(yīng)中性的產(chǎn)業(yè)淪為反腐敗的突破口、社會(huì)不滿情緒的宣泄處以及貧富對(duì)立的活寫照，更變成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和政策信用

2、的試金石。這很容易讓人聯(lián)想起長(zhǎng)熊之前的中國(guó)股市，國(guó)有股減持失敗之時(shí)幾乎達(dá)到天怒人怨的地步，股市成為圈錢、搶錢、欺詐的代名詞。說起來，房地產(chǎn)與股市在本質(zhì)上確實(shí)有相似之處，這兩個(gè)市場(chǎng)都便于資本運(yùn)作，都是經(jīng)濟(jì)泡沫載體，并且都有一頭通國(guó)家金庫(kù)、一頭通百姓錢袋的大吸管，將巨大的利益源源不斷地吸到相關(guān)利益階層的私囊中的便利條件。因此，在證券市場(chǎng)清理整頓暫時(shí)告一段落后，清理整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)自然被提上議事日程，否則，不僅將使資本市場(chǎng)目前已取得的成績(jī)前功盡

3、棄，而錢穎一等人財(cái)政聯(lián)邦主義的美妙設(shè)想也會(huì)衍變?yōu)樨?cái)政割據(jù)主義與市場(chǎng)割據(jù)主義，相比而言，后一種前景更為可怕?？傮w而言，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)異化為“癌變”的資本游戲場(chǎng)，其游戲規(guī)則與獲取利潤(rùn)的手段與證券市場(chǎng)毫無二致――以距離官場(chǎng)的遠(yuǎn)近測(cè)量商人的斂財(cái)能量，以空手套白狼的手段來檢驗(yàn)銀行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段測(cè)量普通投資者的耐受力。積怨非止于一日，促使政府目前如此堅(jiān)決地?cái)D去房地產(chǎn)泡沫的原因，主要是結(jié)在房地產(chǎn)這根藤蔓上的尾大不掉的游離于預(yù)算之

4、外的大筆地方政府資金，以及在這筆灰色資金掩蓋之下的急劇膨脹的地方政治腐敗勢(shì)力，和由于房地產(chǎn)而迅速集聚于金融機(jī)構(gòu)的巨大風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，中國(guó)內(nèi)控機(jī)制本就不佳的金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)難以禁受房地產(chǎn)業(yè)的輕輕一彈。房地產(chǎn)業(yè)全國(guó)性的急劇膨脹始于1998年開始實(shí)行的房改。當(dāng)然，這并不能證明房改是錯(cuò)的，但在房改中深植下的投機(jī)基因是大錯(cuò)特錯(cuò)的。從房地產(chǎn)到教育、更多好資源盡在更多好資源盡在世界工廠下載頻道世界工廠下載頻道:edown.ch.世界工廠網(wǎng)世界工廠網(wǎng)——為企

5、業(yè)成長(zhǎng)提供動(dòng)力！為企業(yè)成長(zhǎng)提供動(dòng)力！斷地位如出一轍，不過是對(duì)于觸手可及的利潤(rùn)實(shí)在眼饞。當(dāng)然，與所有的壟斷行為理由一樣，是做大做強(qiáng)，維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和安全。按照一位投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家的估計(jì)，房地產(chǎn)商的自有資本回報(bào)率可以達(dá)到500％。與國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商完全不同，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商是公關(guān)先生，是資本玩家，是抽取銀行資金的老手，是從土地批租到銷售鏈條之間的中介機(jī)構(gòu)，卻不是市場(chǎng)意義上的房地產(chǎn)商――頂多是房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售者，如曹海建所說是“一個(gè)資金靠貸款

6、、建設(shè)靠委托的不勞動(dòng)的開發(fā)商”卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、整個(gè)建筑業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤(rùn)，這是哪門子的市場(chǎng)？與此同時(shí)，銀行業(yè)也在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，自覺自愿地被開發(fā)商裹挾，而從各地所爆發(fā)出的一系列假按揭案件來看，許多銀行人員成為騙局的組成環(huán)節(jié)，合謀將錢源源不斷地從銀行金庫(kù)搬到私人家中。此時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)更合適的名稱，應(yīng)該是資金的合法輸血管道。此時(shí)的銀行承擔(dān)了怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？累計(jì)起來，中國(guó)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的金融支持大約在萬億。

7、目前銀行系統(tǒng)中，與房地產(chǎn)相關(guān)的大約有六類貸款：第一類是土地開發(fā)貸款，余額大約為2000億，其中對(duì)各地土地儲(chǔ)備中心的貸款約為1000億；第二類是對(duì)開發(fā)商的貸款，余額大約為9200億；第三類是對(duì)建筑施工企業(yè)的貸款，這類貸款的數(shù)額較難確定，估計(jì)在2000億左右；第四類是對(duì)個(gè)人的住房抵押貸款，余額為萬億；第五類是混入到個(gè)人消費(fèi)貸款的裝修貸款，這部分貸款同樣難以確定，估計(jì)有數(shù)百億的規(guī)模；第六類是政策性住房貸款，大約為2800億，其中個(gè)人住房公積金

8、貸款大約2300億。根據(jù)鐘偉先生的測(cè)算，如果12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)下跌30％，那么不良貸款可能激升到萬億的水平，不良率大約為％。中國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)的整體不良率將因此上升個(gè)百分點(diǎn)，從目前的％重新惡化到％。此前，安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所的高級(jí)經(jīng)理、地產(chǎn)和銀行不良貸款兩方面的專家潘泰博研究表明，隱藏在我國(guó)銀行第二類貸款（關(guān)注類）中的地產(chǎn)類不良貸款已經(jīng)達(dá)到了5250億元人民幣，這還不包括以流動(dòng)資本貸款的形式流向國(guó)有企業(yè)和合資企業(yè)的隱性部分。人大金融研究所副所長(zhǎng)趙錫

9、軍認(rèn)為潘泰博的觀點(diǎn)并非危言聳聽。第一篇第一章第一篇第一章忽左忽右的政府態(tài)度忽左忽右的政府態(tài)度（3）如果按照80%的第二類貸款都轉(zhuǎn)變成了不良貸款的常態(tài)（一般的地產(chǎn)貸款從記入“關(guān)注類”到成為不良資產(chǎn)，通常需要兩年的時(shí)間），那么正值上市關(guān)鍵時(shí)刻的三大國(guó)有銀行的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金覆蓋率將會(huì)從、68%和分別下降到、和14%，如果新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)不盡快出現(xiàn)，這一風(fēng)險(xiǎn)有轉(zhuǎn)變?yōu)槲C(jī)的可能。看來，央行《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》所提示的房貸金融風(fēng)險(xiǎn)正在變成現(xiàn)實(shí)。這