中國房地產周期波動研究

1、中國房地產周期波動研究中國房地產周期波動研究改革開放以來，伴隨宏觀的高速增長和持續(xù)，以及主義市場經濟體制的逐漸建立和完善，長期滯后于國民經濟的房地產業(yè)在我國得以漸進復蘇和快速發(fā)展，迎來了產業(yè)發(fā)展的復蘇與繁榮時期。從總體上觀察，房地產業(yè)進入到以體制轉軌為主要運行特征的發(fā)展階段以后，房地產經濟開始形成較為明顯的復蘇――繁榮――衰退――復蘇四個階段相互循環(huán)、產業(yè)擴張與產業(yè)收縮兩個過程交替出現的周期波動現象。本文對改革開放以來中國房地產周期波動

2、進行，重點探討以深圳為代表的中國房地產經濟波動特征，并與宏觀經濟周期進行比較，最后中國房地產周期波動的主要因素。一、改革開放以來中國房地產業(yè)的波動周期從角度來觀察，改革開放以來中國房地產業(yè)重新得到恢復和快速發(fā)展。以深圳等經濟特區(qū)從1980年率先征收土地使用費開始，到1987年開始有償出讓土地使用權等一系列改革探索，中國地產市場得到逐漸恢復和發(fā)展，在土地一級市場和二級市場上土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的規(guī)模越來越大，推動了土地市場的發(fā)

3、育程度與發(fā)展趨勢。與此同時，隨著全國房地產開發(fā)投資規(guī)模不斷擴張和投資結構不斷完善，以房地產開發(fā)公司為主體的房地產開發(fā)投資體系迅速擴大，商品房開發(fā)施工面積、竣工面積和銷售面積大幅提高。此外，伴隨房地產市場規(guī)模增強，房地產交易管理制度逐漸確立，房地產中介服務體系不斷發(fā)育，房地產法規(guī)也逐漸完備，房地產市場化程度日益提高，房地產市場體系初步形成。當然，在中國房地產業(yè)快速發(fā)展過程中，特別是在1992年全國性房地產投資開發(fā)熱中，也出現了一些消極，一

4、是開發(fā)失控、無序發(fā)展，導致資源嚴重浪費，國有資產大量流失。二是在房地產熱中出現炒作地皮、炒作項目等投機行為，導致房價居高不下，形成房地產泡沫。三是無視規(guī)劃、違規(guī)拆遷、過度開發(fā)，導致城市環(huán)境惡化、社會不穩(wěn)定因素增加、文化特質逐漸消失。對于改革開放以來中國房地產經濟的波動周期，主要有三種較具代表性的觀點：（1）根據GNP增長率與商品房銷售額增長率所呈現的良好對應關系，把改革開放以來中國房地產周期波動劃分為四個階段：即1979年－1985年為

5、復蘇期，1986年－1991年為增長期，1992年－1993年高速增長期，1994－1995年宏觀調控期。（2）用年商品房銷售面積來刻劃中國不動產供給與需求相互作用而產生的波動狀況，認為年銷售量波動率與增長率曲線清楚地反映了我國房地產經濟的內在波動。按此分析，1986年以來中國房地產周期波動已經歷了一個半周期，即1986年－1991年持續(xù)6年的周期，以及1992年以來到1995年的半個周期。（3）選用房地產經濟活動中的商品價格、城鎮(zhèn)新建

6、住宅面積、城鎮(zhèn)住宅竣工面積、實有房屋建筑面積、實有住宅面積、城鎮(zhèn)住宅投資、房地產業(yè)從業(yè)人員、房產買賣成交面積等8項指標，通過各個指標的環(huán)比增長率給出各單項指標的周期波動，然后利用景氣循環(huán)法對各指標進行分析，并綜合各指標的單個圖形，最后利用擴散指數，從而得到中國房地產周期波能轉讓的禁區(qū)，為房地產進入市場進行出讓、轉讓和買賣提供了法律保證，因而成為這一時期房地產業(yè)復蘇和發(fā)展的重要推動力量。但隨后因經濟方面的影響，到1990年房地產業(yè)的主要指

7、標跌入低谷，第一次出現較大幅度的波動。在這一周期內，房地產投資與交易規(guī)模有較大幅度增加，但仍然遠未達到成熟的程度，房地產企業(yè)數量仍然較少；房地產市場運行方式單一，存在大量的不規(guī)范行為，房地產法規(guī)很不健全；地區(qū)發(fā)展嚴重不平衡，房地產業(yè)發(fā)展相對較快的地方集中在東部沿海城市和經濟特區(qū)以內，其他地區(qū)的發(fā)展明顯滯后。周期三：1992年－1994年。在1992年鄧小平視察南方發(fā)表重要談話和十四大召開的推動下，隨著社會主義市場經濟理論的確立，與各行各

8、業(yè)加快發(fā)展速度的宏觀形勢相適應，由其先導性和基礎性的產業(yè)性質所決定，我國房地產業(yè)迅速成為國民經濟的熱點產業(yè)，形成以1992年―1993年以全國性房地產熱為特點的產業(yè)急速增長與繁榮階段。其主要表現是：房地產開發(fā)投資高速增長，土地出讓量迅猛增加，房地產開發(fā)公司大幅增加，房地產價格快速上漲，房地產交易額明顯增大，房地產業(yè)快速發(fā)展成為中國經濟的重要產業(yè)，并開始與宏觀經濟周期波動而相應波動。與此同時，由于對迅速增溫的房地產熱缺少有效的監(jiān)控、規(guī)范和

9、管理，也使房地產市場一度呈現混亂現象，暴露出產業(yè)急劇發(fā)展中存在的不少問題，特別是房地產業(yè)發(fā)展過程中存在的深層次問題也開始顯現。如投資增長在短期內增長過快，投資結構不盡合理，土地出讓數量增長過多，開發(fā)區(qū)建設失控，新成立房地產開發(fā)公司過濫，市場行為不規(guī)范，以炒土地為主的房地產投機活動過多，房地產價格上漲過快，在個別地區(qū)出現較為明顯的房地產泡沫。因此，伴隨緊接而來的宏觀經濟調控和“軟著陸”，全國房地產業(yè)在經歷短暫繁榮后，從1994年開始增長率

10、普遍回落，市場投資結構出現調整，產業(yè)發(fā)展進入鞏固、停頓和消化階段。周期四：1995年以后出現，但何時完成還有待觀察。在這一時期，盡管房地產業(yè)進入急劇發(fā)展之后的收縮期，但從房地產業(yè)發(fā)展的長期過程來看，中國房地產業(yè)則是進入到一個相對穩(wěn)定的發(fā)展階段。二、深圳房地產周期波動研究1、深圳房地產波動景氣指標選擇按照我們在對房地產周期波動進行一般研究時提出的景氣指標體系的外部沖擊與內部傳導機制，通過對影響我國房地產周期波動影響因素的分析，同時考慮數據

11、資料的可獲得性和連續(xù)性，我們在實證分析、研究深圳房地產周期波動時，選擇以下16項指標體系，基本上涵蓋了房地產投資、生產、交易、以及產業(yè)增加值，因而能夠較好地反映深圳房地產周期波動趨勢。（1）房地產業(yè)總量指標。盡管迄今為止還沒有形成完整的房地產業(yè)統計指標，但作為反映房地產業(yè)綜合運行狀態(tài)的房地產業(yè)增加值仍然是分析房地產周期波動最為重要的指標。表1是有關部門對1990年以來深圳房地產業(yè)增加值的估計，從中可以看到隨著深圳房地產業(yè)快速發(fā)展，不但在