如何銷售頂層復式(1)

1、論頂層閣樓的銷售策劃論頂層閣樓的銷售策劃頂層曾經(jīng)是人們避之不及的房源，因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，出現(xiàn)散熱差、容易滲漏的幾率比較大，因而住頂樓被形容為處于“水深火熱”之中。近年來，過去“頂天立地”而少人問津的頂層住宅，因配了閣樓而受到消費者追捧，一時成為搶手貨。從“老虎窗”、“大蓋帽”發(fā)展到今天的露臺式閣樓，頂層住宅以其獨有魅力而備受購房者寵愛。在市場這只無形的手調(diào)節(jié)下，閣樓也開始從“幕后”走向“臺前”并自抬身價。如今帶有閣

2、樓的頂層住宅，除少數(shù)樓盤免費贈送外，眾多樓盤開始以1／4建筑面積計價，或以一定價格系數(shù)上浮。有關(guān)居住頂樓的利弊問題，不少買家在當初購買時都做過思想斗爭和權(quán)衡，在買不買頂樓的問題上，都會有這樣的心理障礙。那么頂樓到底值不值得買，什么樣的頂樓可以在更大程度上克服弊端，買頂樓怎樣才放心？作者借鑒實際工作經(jīng)驗并聽取各路專家和消費的意見試著對閣樓的營銷做出如下分析一、閣樓的定義：閣樓系指各房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的普通住宅商品房的頂層閣樓。舊稱

3、暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風窗的建筑。近年來在新設(shè)計建筑的住宅樓中，閣樓已經(jīng)被賦予了新的定義脫離了暗樓的窠臼。二、閣樓的設(shè)計和使用：早期住宅的屋頂設(shè)計和施工比較簡單，隔熱、防水、承重效果都不是很好，現(xiàn)在商品房的屋頂隔熱層在設(shè)計上比原來復雜很多，一般都能過關(guān)達標，尤其是由知名施工單位建造的工程都不會有太大問題當然并不排除有些施

4、工單位受利益驅(qū)動而層層轉(zhuǎn)包分包導致在施工過程中偷工減料，出現(xiàn)漏水問題的住宅大都是因此造成的。在目前的房地產(chǎn)市場，使用斜屋頂窗的樓盤種類豐富多樣，有經(jīng)濟適用房，也有多層住宅還有TOWNHOUSE，這些樓盤無一例外地采用了斜屋頂設(shè)計，并使用了斜屋頂窗作為采光來源，一改傳統(tǒng)的老虎窗所帶來的沉重呆板的風格，與此同時，采光和通風也得到了與老虎窗相比很大的改善。坡屋頂一般采用在閣樓內(nèi)鋪或噴保溫材料的作法也有的在屋面上鋪一種特制復合巖棉板，該板上貼有

5、一層改性的瀝青油氈，上面根據(jù)需要做保護層。這種屋面的保溫和防水性能都比較好。現(xiàn)在發(fā)展商做屋頂隔熱層用的材料盡管能起到一定作用，但時間久了問題依然會暴露出來。例如，這些防水隔熱材料的壽命一般在10年以內(nèi)，超過10年，材料可能因老化、磨損而導致滲水、隔熱效果減弱等問題出現(xiàn)?，F(xiàn)在很多發(fā)展商大都采用比較傳統(tǒng)的隔熱層施工方式，早期建造的住宅也采用這些傳統(tǒng)做法，結(jié)果到今天就出了問題。所以頂樓住宅遲早都可能面對弊端暴露的問題，就算發(fā)展商到時幫頂樓有利

6、處，當然也有弊端，很難說頂樓的利和弊到底誰大于誰，其實在不同人的眼里，這個問題就有不同的答案。在到底該不該置業(yè)頂樓的問題上，買家最關(guān)鍵的是根據(jù)自己的居住要求和狀況在利弊之間尋找平衡。孫子兵法上說：“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”。只有充分了解倒消費者的消費心態(tài)才能更高的為他們提供合適的置業(yè)產(chǎn)品，下面是頂樓居住者的經(jīng)歷和感受：1、居住頂層閣樓九大利好：?視野開闊，可以“一覽眾山小”，對保護視力也有好處；?通風、采光效果好，陰雨天能節(jié)省照明用電；?價

7、格往往比較便宜，可以把節(jié)約下來的錢用來更好地布置自己的房間，或者為空調(diào)交電費。?因穿行的人少，樓道比較衛(wèi)生，而且個人空間較多；?在梅雨季節(jié)比較干爽，不用除濕；?蚊蟲較少；?私密性好；?沒有電梯的多層住宅經(jīng)常爬樓梯可以鍛煉身體，每天來幾個上下，比跑步還好，對每天缺少運動時間和運動缺乏的人來說，可以鍛煉身體。；?受外界噪音影響小，沒有樓上住戶的噪音干擾（比如進行裝修或者調(diào)皮的孩子經(jīng)常的玩玩具），也不會受樓道鄰居上上下下的干擾，更不會被樓下鐵

8、門的轟鳴騷擾，比較安靜；2、居住頂層閣樓七大弊端：?夏熱冬冷，夏天要比低層單位多耗費電資源和水資源。?如果屋頂?shù)慕ㄖ|(zhì)量有問題，首當其沖要受害，容易出現(xiàn)滲水、裂縫。?水壓一般比較小。?高層住宅的頂層最怕停電，公攤電梯運行費以及電梯維護費用比較多。?沒有電梯的高層頂樓，爬樓梯比較辛苦，不適合有老人的家庭。?衛(wèi)生間會散發(fā)出異味，因為通風管在頂上，所有的異味從一樓向上涌。?頂層隔樓增加裝修成本。帶閣樓的頂層確實有不少優(yōu)點，但多了一個閣樓，裝修