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1、論市場化不是國有直管公房的根本出路國有直管公房是指產(chǎn)權(quán)屬國家所有,由房地產(chǎn)行政主管部門代表政府直接管理的房屋。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善,這一傳統(tǒng)公益性房產(chǎn)管理也逐漸步入了困境,出現(xiàn)了體制不順、租不能養(yǎng)房、房屋老化舊損嚴(yán)重、欠租現(xiàn)象比較普遍等問題,致使不少人以為,只有加快國有直管公房的市場化進(jìn)程,推進(jìn)產(chǎn)權(quán)私有化才是國有直管公房的出路,以為像某些國企改制一樣,經(jīng)營出了問題“一賣就靈”。因而自上世紀(jì)90年代以來,各地都不遺余力
2、的加快了推進(jìn)直管公房的市場化進(jìn)程,但現(xiàn)實的情況市場化并沒有給整個直管公房管理帶來福音,相反,隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的大批轉(zhuǎn)讓,直管公房存量規(guī)模急劇減少,規(guī)模效益直線下降,并帶來了新的問題,如已售公房小區(qū)的物業(yè)管理問題、公房管理單位的生存危機(jī)等。筆者以為:造成國有直管公房管理困境的根本原因并非市場化程度不夠,反而正是因為市場化加劇了管理的困境,市場化絕非國有直管公房的根本出路。一、國有直管公房的本質(zhì)一、國有直管公房的本質(zhì)從產(chǎn)權(quán)來源上看,國有直管公房
3、是政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建的房屋,產(chǎn)權(quán)屬國有。作為社會主義國家的一種社會公共資源,幾十年來,在解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房難、維護(hù)社會穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重要作用。直管公房的入住對象是城鎮(zhèn)低收入家庭和無房戶,一旦入住,租賃權(quán)不得自由轉(zhuǎn)讓,房屋也更不能上市自由流轉(zhuǎn)。直管公房的租金一直實行的政府定價,執(zhí)行的是帶福利性質(zhì)的低租金,個別特困家庭還可經(jīng)相關(guān)部門審定后予以減免。租金收入原則上應(yīng)該上繳財政,其管理和維修費(fèi)用由政府財政據(jù)實撥付。形成的
4、特有城市社會生態(tài),割斷城市文脈,如常德城市中區(qū)改造后,原來那些代表江南民居特色的蔭子屋四合院所剩無幾,至今已很難再找到常德城市歷史印記。二是將大量低收入家庭無情的推向了市場,雖然拆遷補(bǔ)償中給予了極大的優(yōu)惠政策,但相對于日益高漲的房價,區(qū)區(qū)幾萬元的拆遷補(bǔ)償金無疑是杯水車薪。這在客觀上催生了大量的“夾心層”,即拿了拆遷補(bǔ)償費(fèi),又不符合廉租住房政策更買不起商品房;三是成片轉(zhuǎn)讓開發(fā)的實際所得并沒有真正用于國有直管公房的管理。土地出讓成了地方政府
5、額外收益,房產(chǎn)價值70%以上補(bǔ)償給了被拆遷戶,即便是作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)得的30%補(bǔ)償費(fèi)也未真正返還。實際也應(yīng)視為國有資產(chǎn)的另一種流失。對于依靠租金來生存的房屋管理單位來說,不僅丟掉了“粑粑”,連制作“粑粑”的印子也喪失了。再看租賃秩序的市場化。按最初的設(shè)想,租賃秩序的市場化即是大幅度提升房屋租金,二是依法打擊欠租和非法轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓行為。但直管公房住宅依然必須執(zhí)行政府定價,房屋管理單位不得任意提高租金標(biāo)準(zhǔn)。同時,一旦提高了租金,卻因租戶經(jīng)濟(jì)承受能力
6、的限制等原因,欠租面越來越大。依靠提高租金來增加收入的愿望并未完全實現(xiàn)。同樣,在依法打擊欠租和非法轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓行為方面取得的效果同樣差強(qiáng)人意。究其原因,一是在理論設(shè)計上,把國有直管公房的租賃協(xié)議雙方視為平等的市場主體和合同主體,但實際情況是,在包括政府領(lǐng)導(dǎo)、租戶個人和司法機(jī)關(guān)的意識中,租憑戶都處于弱勢地位,并未把房管單位作為市場經(jīng)濟(jì)的法人實體和市場主體。欠租或以房謀利雖不合法,但也情非得已。二是因為上述認(rèn)識偏差,或是對租戶的同情,直接導(dǎo)致了
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