房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義：項(xiàng)目管理

1、,,,目錄：,,,,項(xiàng)目質(zhì)量安全管理制度,,財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用,,項(xiàng)目計(jì)劃管理制度,,財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用,,項(xiàng)目工程管理制度,一個人能否迎來一個蓬勃發(fā)展的機(jī)遇？或者說，能否把迎面而來的機(jī)會穩(wěn)穩(wěn)抓牢？決定性因素在于這個人，是否有一顆強(qiáng)而有力的心臟。 那么，作為一家企業(yè)，一家尋求發(fā)展的企業(yè)，是否能迎來一個又一個春天，關(guān)建在與它是否擁有一顆蓬勃而有力的心臟？決定企業(yè)能否擁有一顆蓬勃而有力的心臟的因素，則在于企業(yè)是

2、否擁有一套獨(dú)立而完善的管理制度。,試想一下：如果這條河沒有河堤?。?！,你要放一個妖艷的女子在我的臥室，又要我對她沒有非份之想是不可能的；要我對她沒有非份之想的最好辦法就是，讓她離開我的臥室?！?jīng)濟(jì)學(xué)家張五常,項(xiàng)目公司總經(jīng)理為項(xiàng)目開發(fā)第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)所轄區(qū)域開發(fā)體系工作。項(xiàng)目公司前期部為開發(fā)報建工作的責(zé)任部門，負(fù)責(zé)組織、實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)報建、配套、竣工驗(yàn)收等工作。,集團(tuán)項(xiàng)目管理中心前期部為項(xiàng)目前期開發(fā)體系對口管理部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)

3、、考評各項(xiàng)目公司前期開發(fā)體系工作。,負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)報建、配套工作及相關(guān)成本、費(fèi)用、計(jì)劃管理。熟悉、匯報當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策、法規(guī)、行政收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、事業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)手續(xù)辦理流程及變化。項(xiàng)目基地動遷相關(guān)事宜,維護(hù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)資源。按集團(tuán)要求及時完成基礎(chǔ)管理工作（項(xiàng)目開發(fā)報建、配套計(jì)劃、資金計(jì)劃、工作成果驗(yàn)收備案、資源維護(hù)等）。負(fù)責(zé)所轄區(qū)域開發(fā)系統(tǒng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作。前期部報建及配套工作人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)

4、、配套、工程管理體系的辦事程序。 了解開發(fā)項(xiàng)目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo)，項(xiàng)目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費(fèi)，地塊平整情況，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項(xiàng)目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方等。 跟進(jìn)項(xiàng)目標(biāo)段的設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度，從實(shí)際出發(fā)制定合理的工作計(jì)劃，保障與工程建設(shè)進(jìn)度的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。 所有有關(guān)工程項(xiàng)目的政府批件、

5、權(quán)證資料，一經(jīng)取得，將原件上交項(xiàng)目公司行政部歸檔，做好交接記錄。并作彩色原件掃描件電子文檔遞交集團(tuán)項(xiàng)目管理中心前期部備案。,,備注：考核具體辦法參照集團(tuán)人力資源中心的項(xiàng)目績效考核管理辦法執(zhí)行。,P17~P79（地產(chǎn)開發(fā)工作指引）1、土地招拍掛；2、項(xiàng)目公司注冊；3、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響審批；4、建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案；5、《建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可》；6、三通一平跟蹤管理；7、《國有土地使用權(quán)證》；8、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查；9、公建配套立項(xiàng)；10、

6、民防審批；11、地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審批；12、項(xiàng)目地塊命名；13、項(xiàng)目抗震專項(xiàng)審查；14、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批；15、交通影響評估審查；16、軌道影響評估審查；17、衛(wèi)生防疫許可審批；18、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）》；19、市政公用配套及其他單項(xiàng)手續(xù)（施工前）；20、市政公用配套及其他單項(xiàng)手續(xù)（施工階段）；21、人防審查及人防質(zhì)監(jiān)；22、《建筑工程施工許可證》；23、《商品房預(yù)售許可證》；24、市政配套綜合及其他驗(yàn)收手續(xù)；25、《建設(shè)工程規(guī)劃

7、許可證（正本）》；26、其他單項(xiàng)驗(yàn)收；27、房屋產(chǎn)權(quán)初始登記及小產(chǎn)權(quán)證辦理；28、土地分割登記及小土地證辦理（備注：該開發(fā)體系工作指引參照江蘇無錫地區(qū)要求編制，供執(zhí)行參考）,項(xiàng)目公司總經(jīng)理為項(xiàng)目計(jì)劃第一責(zé)任人，工程副總為項(xiàng)目計(jì)劃管理的執(zhí)行人及對接人，全面負(fù)責(zé)所轄項(xiàng)目的計(jì)劃管理體系工作。項(xiàng)目公司工程部作為開發(fā)計(jì)劃實(shí)施工作的責(zé)任部門，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司各部門、實(shí)施項(xiàng)目工程建設(shè)、總分包管理、檔案資料管理、對外協(xié)調(diào)、竣工驗(yàn)收備案等工作。,

8、集團(tuán)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部作為集團(tuán)進(jìn)度計(jì)劃管理體系對口管理部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、考評各項(xiàng)目公司進(jìn)度計(jì)劃體系的管理工作。,項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)情況，并負(fù)責(zé)編制各級項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行書及調(diào)整趕工方案。 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)總進(jìn)度計(jì)劃的編制，涉及項(xiàng)目總開發(fā)計(jì)劃、年度目標(biāo)計(jì)劃、月度計(jì)劃、周計(jì)劃、及各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的督辦、調(diào)整、協(xié)助考核考評等工作。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)定期將影響開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行的各類問題匯報到集團(tuán)項(xiàng)目管理中心，項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部項(xiàng)目分管經(jīng)理協(xié)

9、調(diào)各個條線解決，確保項(xiàng)目公司對影響項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃推進(jìn)的相關(guān)事宜及時處理。項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)進(jìn)度計(jì)劃的具體編制、檢查、分析、控制、調(diào)整、考核施工單位進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行等工作，并按時提交月報、周報；同時做好預(yù)警工作，做好與集團(tuán)項(xiàng)目管理中心的無縫對接。項(xiàng)目公司總經(jīng)理為項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書第一負(fù)責(zé)人，主管工程副總對計(jì)劃執(zhí)行書執(zhí)行情況具體負(fù)責(zé)，相關(guān)職能部門對職能范圍內(nèi)的工作承擔(dān)責(zé)任。,5.1、計(jì)劃調(diào)整管理要點(diǎn)： 1、一類節(jié)點(diǎn)一概不準(zhǔn)調(diào)

10、整； 2、項(xiàng)目公司關(guān)注工程實(shí)施與計(jì)劃誤差比對，掌握第一手動態(tài)資料； 3、項(xiàng)目公司定期召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會，排除進(jìn)度推進(jìn)障礙； 4、項(xiàng)目公司總經(jīng)理/工程副總應(yīng)加強(qiáng)影響進(jìn)度重大因素的預(yù)控； 5、計(jì)劃脫節(jié)，必須確保關(guān)鍵路線，項(xiàng)目公司必須有趕工措施； 6、計(jì)劃脫節(jié)，項(xiàng)目公司必須督促責(zé)任單位調(diào)整施工組織計(jì)劃。,5.2、項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整強(qiáng)制規(guī)定： 1、項(xiàng)

11、目未獲取四證（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）前，不得舉行開工儀式。 2、項(xiàng)目未獲取《預(yù)售許可證》前，不得開盤銷售、不得公開認(rèn)購。 3、項(xiàng)目開業(yè)前，必須取得消防驗(yàn)收合格意見書。,5.3、項(xiàng)目計(jì)劃日常管理： 1、項(xiàng)目公司計(jì)劃責(zé)任人每月、每周比對計(jì)劃執(zhí)行書與項(xiàng)目實(shí)施實(shí)際情況形成影響項(xiàng)目計(jì)劃因素分析表，落實(shí)整改并抄送項(xiàng)目管理中心計(jì)劃經(jīng)理；

12、 2、如需集團(tuán)層面解決的問題，項(xiàng)目公司需第一時間形成工作聯(lián)系函發(fā)送責(zé)任部門，不落實(shí)的情況下，可直接申訴至總裁辦嚴(yán)肅處理。,6.2、原則上一類節(jié)點(diǎn)計(jì)劃僅有兩次調(diào)整機(jī)會：1、集團(tuán)營銷中心在開盤后一個月必須根據(jù)銷售情況將工程進(jìn)度是否需調(diào)整反饋至集團(tuán)項(xiàng)目管理中心；2、集團(tuán)商管公司必須在（裙房）主體結(jié)構(gòu)封頂后一個月將業(yè)態(tài)落位圖或模擬業(yè)態(tài)落位圖給到集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心有利于二版施工圖紙深化設(shè)計(jì)，同時確定是否調(diào)整開業(yè)時間,,,6.3、計(jì)劃管控的考評

13、細(xì)則：1、一類對應(yīng)節(jié)點(diǎn)：延遲10天，其相應(yīng)分值扣20%；延誤20天，其相應(yīng)分值扣60%；延誤30天，其相應(yīng)分值扣完。2、二類對應(yīng)節(jié)點(diǎn)：延遲10天，其相應(yīng)分值扣10%；延誤20天，其相應(yīng)分值扣30%；延誤30天，其相應(yīng)分值扣50%；延誤40天，其相應(yīng)分值扣70%；延誤50天，其相應(yīng)分值扣90%；延誤60天，其相應(yīng)分值扣完。3、三類對應(yīng)節(jié)點(diǎn)：由項(xiàng)目公司按季度內(nèi)部考核，每季度的考核總分為100分，每個季度的得分?jǐn)?shù)學(xué)平均后得到年度總分。相

14、應(yīng)的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)延誤10天內(nèi)，不扣分；計(jì)劃節(jié)點(diǎn)每延誤20天，扣10分。 備注：綜合性計(jì)劃績效參照集團(tuán)人力資源中心的績效考核指標(biāo)評判。,目的：預(yù)先評估工程管理的各環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)管理措施，以提高工程管理水平，保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，促使各項(xiàng)資源得到最合理的配置和運(yùn)用。 集團(tuán)相關(guān)部門對項(xiàng)目《工程管理策劃方案》進(jìn)行會審后，項(xiàng)目總包方可發(fā)標(biāo)。項(xiàng)目公司和集團(tuán)相關(guān)部門須將《工程管理策劃方案》及會審意見作為招標(biāo)文

15、件的重要內(nèi)容，并作為投標(biāo)人必須實(shí)質(zhì)性響應(yīng)條件之一。,1、地下四大塊工程快速推進(jìn)施工關(guān)注要點(diǎn)；2、施工進(jìn)度和工程招標(biāo)關(guān)注重點(diǎn);3、基坑支護(hù)及土方工程關(guān)注重點(diǎn)；4、基坑支護(hù)施工要點(diǎn)；5、鋼筋混凝土內(nèi)支撐支護(hù)形式的實(shí)施要點(diǎn)；6、縮短樁基檢測時間操作要點(diǎn)；7、樁基檢測操作要點(diǎn)；8、單樁承載力檢測樁基檢測的方法選擇；9、不同樁基需要的齡期；10、檢測樁的布置和施工順序；11、樁檢測的位置；12、項(xiàng)目塔吊部署因素及要點(diǎn)；13、結(jié)構(gòu)工程在施工組織中的

16、關(guān)注要點(diǎn)；14、塔樓與裙樓交叉施工要點(diǎn)；15、屋面防水工程關(guān)注要點(diǎn)；16、大小市政工程提前交叉要求；17、泛光照明施工要點(diǎn)；18、公共區(qū)域精裝修控制要點(diǎn)；19、室內(nèi)外綜合管網(wǎng)施工控制要求；20、消防報建、報驗(yàn)及驗(yàn)收操作要點(diǎn)；21、四證辦理相關(guān)重點(diǎn)要求；22、商家配合管理要點(diǎn)；,3、質(zhì)量安全管控的總體要求：,4.1、項(xiàng)目實(shí)施過程監(jiān)控流程：,4.2、集團(tuán)半年度、年度大檢查流程：,,4.3、集團(tuán)開業(yè)聯(lián)合檢查流程：,,,5.1、質(zhì)量安全事故等級

17、規(guī)定,5.2、質(zhì)量安全事故報告及要求,5.3、質(zhì)量安全事故報告及要求,質(zhì)量安全事故報告的內(nèi)容：1、事故發(fā)生單位概況。2、事故發(fā)生經(jīng)過和事故救援情況。3、事故造成的人員傷亡和直接經(jīng)濟(jì)損失。4、事故發(fā)生的原因和事故性質(zhì)。5、事故責(zé)任的認(rèn)定以及對事故責(zé)任者的（初步）處理建議。6、事故防范和整改措施。,5. 4、“四不放過”原則：1、事故原因未查清不放過；2、當(dāng)事人和周邊群眾沒有受到教育不放過；3、事故責(zé)任人未受到處理不放過；

18、4、沒有制訂切實(shí)可行的預(yù)防措施不放過。,5、集團(tuán)項(xiàng)目質(zhì)量安全事故處理,,7、安全管理操作指引,,8、項(xiàng)目質(zhì)量安全管控相關(guān)審批備案流程,1、目的：加強(qiáng)集團(tuán)項(xiàng)目管控，提高項(xiàng)目公司的工程管理水平，使之更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，提高各崗位的工作效率；同時確保各項(xiàng)工作的連續(xù)性及操作模式的固定化、格式化。,2.1、管理架構(gòu),,2、管理架構(gòu)及職能,,,2.2、管理職能2.2.1、項(xiàng)目管理中心據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)，確定各項(xiàng)目公司項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃、項(xiàng)目年度

19、經(jīng)營目標(biāo)、項(xiàng)目總控開發(fā)計(jì)劃及重要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃牽頭制定集團(tuán)各個項(xiàng)目開工、預(yù)售、封頂、竣工驗(yàn)收、開業(yè)等各個節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，報集團(tuán)審批后組織實(shí)施；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、審查、控制各個項(xiàng)目的工程總體管理方案。協(xié)助各項(xiàng)目公司完成集團(tuán)職能部門機(jī)構(gòu)的橫向溝通對各項(xiàng)目管理績效信息的跟蹤、采集、分析、反饋，通過年度績效目標(biāo)、運(yùn)營月報等管理手段，完成對各項(xiàng)目的運(yùn)營管理報告制定組織管理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和流程體系建設(shè)監(jiān)控集團(tuán)各項(xiàng)目工程安全質(zhì)量等方面的危機(jī)問題與集團(tuán)商管物業(yè)中