房地產測繪基礎知識

1、房屋登記審核人員考前復習,南寧市房地產測繪隊 黃文瑜,房地產測繪基礎知識,要求掌握的部分,考試大綱,1、房地產面積測算的一般要求和方法；2、房屋面積測算的規(guī)定；3、共有建筑面積的確認與分類、處理原則；4、房產測繪成果利用。,,要求熟悉的部分,考試大綱,1、房地產測繪的作用；2、房產調查、房產分層分戶圖的測繪；3、共有建筑面積分攤計算相關定義，共有建筑面積的測量與分攤計算；4、房產測繪資料的檢查驗收依據(jù)及內容，成果資料的質

2、量評定及技術報告、檢查報告和驗收報告的內容。,,要求了解的部分,考試大綱,1、房地產測繪的定義、目的、意義、任務、內容和特點；2、房地產基礎測繪的內容及一般方法；3、房屋面積測算的意義和內容；4、測繪產品質量檢查的目的和要求；5、房產變更測繪的內容和方法。,,第一部分 房地產測繪概論,一、房地產測繪的定義 了解： 1、 房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術來測定房地產的位置、數(shù)量、質量等自然狀況以及權屬、用途、

3、性質、利用狀況等社會屬性的專業(yè)測繪。 房地產測繪的對象是房屋以及與房屋相關的土地。 2、房地產測繪分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪。,第一部分 房地產測繪概論,了解： 房產測量現(xiàn)行的國家規(guī)范是2000年2月頒布，2000年8月1日起實施的《房產測量規(guī)范》 (GB／T 17986-2000)。,第一部分 房地產測繪概論,二、房地產測繪的任務了解： 對房屋及其所占用土地的位置、

4、邊界、面積、數(shù)量進行測繪； 對房地產的權屬、用途、結構、性質、利用狀況等進行調查； 生成測繪成果報告。,第一部分 房地產測繪概論,三、房地產測繪的作用 1、為房地產管理（包括產權產籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理）服務。 2、為征稅、收費等服務 3、為城市規(guī)劃服務。 4、為房地產交易服務。 5、為房地產管理信息系統(tǒng)、數(shù)字城市服務。,第一部分 房地產測繪概論,四 房地產測

5、繪的內容及特點,了解一下測繪工作程序教材P38-40頁,第二部分 房地產平面圖測繪,一、房產調查 熟悉： 1、房屋調查以幢為單位。 2、房屋坐落以民政部門確定的道路名稱及公安部門編制的門牌號碼為準。通常由公安部門出具房屋的門牌證明。 3、《房產測量規(guī)范》里關于產別分類的內容（P66頁）。 4、房屋層數(shù)和層次調查室內地坪±0.00以上，層高在2.2米以上的計入自然層；采光窗高于室外地坪的半地

6、下室計入自然層；室內地坪±0.00以下，層高在2.2米以上的計入地下層；房屋總層數(shù)=地上層數(shù)+地下層數(shù) ；層次是單元房屋在樓幢中第幾層，地下層以負號表示；實踐中可結合規(guī)劃審批文件認定,第二部分 房地產平面圖測繪,5、建筑結構以房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別。分為：鋼結構；鋼、鋼筋混凝土結構；鋼筋混凝土結構；混合結構；磚木結構；其他結構等6種。實踐中要結合現(xiàn)場調查以及設計圖紙共同確認房屋的建筑結構

7、。6、房屋用途按《房產測量規(guī)范》附錄A6執(zhí)行。一幢房屋不同部分用途不同時，應分別表述其位置、面積、用途注意區(qū)分規(guī)劃設計用途和實際用途。,第二部分 房地產平面圖測繪,7、墻體歸屬調查墻體歸屬以權屬單元為單位調查。分為自有墻、共有墻和借墻三種。墻體歸屬由毗鄰各權利人共同確定，注意做好現(xiàn)場記錄及簽字確認。,第二部分 房地產平面圖測繪,二、房產分幅圖的測繪了解：分幅圖比例尺一般有兩種：1：500；1：1000。分幅圖的圖

8、幅：50cm*50cm 。精度要求：模擬法成圖：地物點相對于相鄰控制點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm；編繪法成圖：±0.6mm。三、房產分丘圖的測繪分丘圖是分幅圖的局部圖，詳細表達房屋所處地塊情況。通常用編繪法成圖。,第二部分 房地產平面圖測繪,四、房產分層分戶圖房產分戶圖是房屋所有權證上最常見的附圖。是以一戶產權人為基本單元，表示房屋的坐落、結構、產別、層數(shù)、層次、權屬范圍、墻體歸屬、產權面積、共有

9、分攤面積等的細部圖。房產分戶圖的內容： 房屋坐落、房屋權界線、房屋邊長、墻體歸屬、建筑面積、分攤共有面積、共有部位及簡注、圖幅號、丘號、幢號、層次、室號等房屋邊長取值到0.01米。,第三部分 房地產面積測算,一、房地產面積測算的一般規(guī)定,掌握：1、房屋面積測算以幢為基本單位，按水平投影面積測算。2、各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內，取中數(shù)作為最后結果。3、邊長以米為單位，取值至0.01米；

10、面積以平方米為單位，取值至0.01平方米。4、量距應使用經鑒定合格的測距儀或其他能達到相應儀器或工具。5、房屋的層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。,第三部分 房地產面積測算,二、房屋幢、層、戶的劃分原則 掌握： 1、幢劃分的6種情況。P78頁 2、層數(shù)的計算、層號的編排方式。P79頁 注意：夾層、插層、低于2.20米高的技術層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱

11、間、電梯機房等不計層數(shù)。 3、戶的劃分原則：有固定界限、可以獨立使用、有明確唯一編號的房屋。6種具體情況。P79-80頁 注意：權界線的位移。兩戶或戶與公共建筑之間：墻中線；整層為一戶：外墻邊線；整單元為一戶：山墻部位取外墻邊線。,第三部分 房地產面積測算,三、計算房屋面積的基本條件重點掌握： 計算房屋建筑面積的一般要滿足下面五個基本條件： 1、有上蓋； 2、有

12、圍護物； 3、結構牢固； 4、有實際使用功能； 5、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。 注意：外圍水平投影包括抹灰、直貼的面磚和隔熱材料等。,第三部分 房地產面積測算,四、房屋建筑面積測算的規(guī)定重點掌握：（一）計算全部建筑面積的范圍1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在

13、2.20m以上部位計算建筑面積。3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。,第三部分 房地產面積測算,6、挑樓、全封閉的

14、陽臺按其外圍水平投影面積計算。7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。11、有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

15、12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。15、有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。,第三部分 房地產面積測算,（二）計算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

16、2、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。,第三部分 房地產面積測算,（三）不計算建筑面積的范圍1、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面

17、的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。8、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10、與房屋室內不相通的房屋間伸縮

18、縫。,第三部分 房地產面積測算,（四）部分特殊情況的建筑面積計算方法熟悉：1、外墻墻體 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。 各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。 金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規(guī)定處理。2、斜面結構屋頂 房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。3、不規(guī)則圍護物

19、 陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。4、變形縫 與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。,第三部分 房地產面積測算,5、非垂直墻體 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。 6、樓梯

20、下方空間 樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。 7、公共通道 臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。 8、二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產測量規(guī)范》中多層房屋建筑面積計算的有關規(guī)定執(zhí)行。 9、與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。 10、室外樓梯的建筑面積，

21、按其在各樓層水平投影面積之和計算。,第三部分 房地產面積測算,四、房屋面積測算的精度要求 《房產測量規(guī)范》規(guī)定，房產面積面積測算精度分為三個等級。,第四部分 共有建筑面積的計算與分攤,一、什么是共有建筑？ 共有是與專有相對的概念。 獨幢單一產權的房屋沒有共有建筑。 《物權法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！惫灿薪?/p>

22、筑產生的條件是： 1、單幢房屋內有兩個以上區(qū)分所有權人； 2、單幢房屋內有不專屬于某個區(qū)分所有權人的建筑部位；,第四部分 共有建筑面積的計算與分攤,二、共有建筑面積分攤計算相關的定義分幢面積：指整幢建筑物各層的建筑面積的總和。分層面積：指建筑物某一自然層或某一附屬層的建筑面積的總和。分單元面積：指建筑物某單元的建筑面積。共有建筑面積：二個或二個以上的產權單元共同使用或共同擁有的建筑面積。功能區(qū)：指一幢房屋內因使用

23、性質的不同而劃分的區(qū)域。如：商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)等。幢共有建筑面積：指一幢房屋內所有功能區(qū)之間共同使用或共同擁有的建筑面積。多幢房屋的共有建筑面積：指一定共有建筑面積地域范圍內，多幢房屋之間共同使用或共同擁有的建筑面積。如：為小區(qū)服務的物業(yè)管理用房、休閑用房、高壓配電用房等。異產毗連房屋：系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。相關建筑面積：指一幢房屋內，與共有建筑面積相關聯(lián)的建筑面積。主要指共有建筑面積

24、在被分攤計算時，與之相關連的建筑面積。分戶建筑面積：指以一戶為產權基本單元的權屬建筑面積。一戶可以是一個標準套房，也可以是一個商鋪，一個停車位，還可以是房屋內的某一個區(qū)域。,三、成套房屋建筑面積定義成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建筑面積三部分組成。套內房屋的使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1、 套內房屋的使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所

25、、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2、套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。3、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。4、內墻面裝飾厚度計入使用面積。套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重支撐所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外

26、墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。,第四部分 共有建筑面積的計算與分攤,四、共有建筑面積的確認與分類 共有建筑面積的確認 （一）由房屋建設單位在經規(guī)劃部門核準后的設計平面圖上對共有部位進行標識。 （二）共有面積確認前，房屋建設單位應出具共有部位的情況說明。 （三）房屋進行實測的，還需要房產測繪人員根據(jù)圖紙在現(xiàn)場逐一檢核、勘測，并確認其

27、功能和共有情況。 （四）分攤后的共有建筑面積，不劃分各產權人在共有建筑面積上的權界。,第四部分 共有建筑面積的計算與分攤,五、共有建筑面積的分類 共有建筑面積按是否可以被分攤，分為兩大類： 1、不計入分攤的共有建筑面積 （1）作為人防工程的建筑面積（包括地下室內的人防工程、高層建筑的避難室或避難層等）； （2）獨立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中獨立使用的車庫、倉庫、雜（儲）物間等；作

28、為機動車、非機動車集中停放的建筑等； （3）建在幢內或幢外，為多幢房屋服務的變（配）電房、水泵房、值班警衛(wèi)室、管理用房、公共走廊（走道）、市政設施用房以及為社區(qū)服務的公共建筑等； （4）規(guī)劃批準的層高在2.2米及其以上的設備（結構）轉換層；房屋中用作休憩、綠化等公共開放的架空部分；用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑； （5）物業(yè)公司的經營辦公用房； （6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情況。,第四部分 共有建筑面

29、積的計算與分攤,2．計入分攤的共有建筑面積 除上面不分攤的公共建筑面積外，位于本幢房屋內，專為本幢內房屋服務的公共建筑面積就是計入分攤的共有建筑面積。 具體包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、（公用的）地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 還包括：套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

30、（詳見《房產測量規(guī)范》附錄B）分攤的層級可能會分為整幢、功能區(qū)、層、其他等多級,第四部分 共有建筑面積的計算與分攤,六、共有建筑面積處理原則1、共有建筑面積分攤計算，應以幢為基本單位。2、異產毗連房屋權屬分割清晰，不存在共有部位的，各戶面積在各自的范圍內獨立計算；異產毗連房屋存在有無法分割的共有部位的，各戶需要進行共有建筑面積的分攤計算。3、產權雙方有合法的權屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；4、無權屬分割文件或

31、協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關建筑面積比例進行計算分攤。,第四部分 共有建筑面積的計算與分攤,七、共有建筑面積的測量與分攤計算 詳見P93-102頁。 注意：多級分攤計算所應遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原則。,第四部分 共有建筑面積的計算與分攤,第五部分 房產測繪資料的檢查驗收和整理歸檔,檢查驗收方法 執(zhí)行“二級檢查、一級驗收”制度。 檢查采取抽樣檢查的方法。 一

32、級檢查：外業(yè)巡視100%，主要數(shù)據(jù)抽查30%，內業(yè)檢查100%； 二級檢查：外業(yè)巡視30%，內業(yè)檢查100%。 驗收由委托單位組織實施，或由委托單位委托專職檢驗機構驗收。其它詳見P103-111頁。,第七部分 房產測繪成果利用,房屋編碼應具有唯一性、確定性、不變性。房地產登記基本單元代碼： 行政區(qū)劃代碼（三級9位）+基本單元幢號代碼+戶號代碼+校驗碼（1位）； 基本單元幢號代碼的編制：坐標法、分宗法

33、、分幅法。 具體的編碼規(guī)則及其適用范圍見 P116-118頁房產測繪成果審核內容： 1、施測單位的資格； 2、測繪成果的適用性； 3、界址點準確性； 4、面積測算依據(jù)與方法,第七部分 房產測繪成果利用,房產測繪成果在房屋登記中的使用 1、初始登記 自建房：界址點位置、墻體關系、是否超規(guī)劃； 商品房：是否與規(guī)劃審批文件一致。 2、轉移登記 自建房：現(xiàn)狀是否與原證一致