房地產(chǎn)銷售相關(guān)知識

1、房地產(chǎn)銷售相關(guān)知識,1、五證兩書：,規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》國有部門的《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）建設(shè)部門的《建設(shè)工程施工許可證》國土部門的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》,1)《住宅質(zhì)量保證書》2)《住宅使用說明書》,五證,兩書,,,2、容 積 率：,總建筑面積/基地總面積。,3、密 度：,建筑物的占地面積/基地總面積。,4、建筑面積：,凈使用面積+墻體面積

2、+分?jǐn)偯娣e。,5、套內(nèi)建筑面積：,房屋套內(nèi)建筑面積由三部分組成,（1）套（單元）內(nèi)的使用面積。（2）套內(nèi)墻體面積。（3）陽臺建筑面積。,,,公式：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積,6、凈得房率：,套內(nèi)建筑面積（凈面積）/建筑面積，標(biāo)準(zhǔn)得房率，多層住宅為85%，高層住宅為72%，辦公樓為55%。,綠地率及綠化覆蓋率：綠化用地（綠化覆蓋面 積）/基地總面積。三通一平：水、電、交通+場地平整。七通一平：上水、

3、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通+場地平整，北方為八通一平，加上暖氣。層高：房屋室內(nèi)高度。,7、開間及進(jìn)深。,8、房地產(chǎn)：,是由土地及附著在土地上的各類建筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總稱。,9、土地使用權(quán)出讓的形式和年限：,土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進(jìn)行；,居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。,出讓最高年

4、限,,10、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式：,主要有出售、交換、出租、贈予、抵押、繼承等不同形式,11、取得建設(shè)用地的方式：,取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式、無償取得方式。,（1）有償取得方式：就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權(quán)。國家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以有償方式

5、取得城市土地使用權(quán)，通常有三種方式：,使用權(quán)出讓方式取得國有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)出租方式取得土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。,,（2）無償取得的方式： 就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定有以下幾種：,國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和 公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。,,12、房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓面地價：,房地產(chǎn)總價格,是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總價格。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。因為作為房地產(chǎn)的一個總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價格是很不相同的。房地產(chǎn)總價格不能表明房地產(chǎn)的價格水平。,,,是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。房地產(chǎn)單位面積計算方法

7、，在不同的國家里，也是不相同的。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；臺灣是以坪為單位的（1坪約合3.3平方米）。土地面積還可以以公頃和畝為單位；住宅一般以平方米為單位。,房地產(chǎn)單位價格,,,樓 面 地 價,住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積、居住面積等。以它們作為計價的單位就稱為樓面地價。,,,13、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：,征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田

8、基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。其他土地開發(fā)費：三通一平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費。住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、

9、庭院、圍墻、人防出入口等。,13、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：,7）公共配套工程費：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。8）環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠池、公共廁所等。9）政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。10）土地出讓金大市政費。11）兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費

10、。12）管理費。13）利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中稅金和利潤。,14、房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本特點：,（1）房地產(chǎn)中介組織或中介機(jī)構(gòu)，既不占有商品也不占有貨幣，主要是依靠自己的專業(yè)知識為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提供各種服務(wù)。（2）房地產(chǎn)中介組織不直接從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動。一般來說，房地產(chǎn)中介組織在進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)活動時，只能提供服務(wù)，不能從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理，這是房地產(chǎn)中介活動的一

11、個重要特點。（3）房地產(chǎn)中介活動具有非連續(xù)性和流動性的特點。房地產(chǎn)中介組織在為客戶提供服務(wù)時，就形成了委托人和中介人的關(guān)系，即服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系。法律上稱作合同關(guān)系或契約關(guān)系。這種關(guān)系不是長期的和固定的，服務(wù)活動一旦完成，契約關(guān)系也就解除。如果雙方就另一項事務(wù)再度進(jìn)行合作，可以再一次建立新關(guān)系。但是這一次關(guān)系與上一次關(guān)系，沒有任何聯(lián)系，不是上一次關(guān)系的繼續(xù)。所以說，房地產(chǎn)中介服務(wù)具有非連續(xù)性和流動性的特點。（4）房地產(chǎn)中介、服務(wù)

12、還具有極大的靈活性和中介服務(wù)活動的有償性。,15、建筑的分類：,建筑都是由一個基本要素構(gòu)成的，即建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。,建筑的分類,按建筑的使用性質(zhì)分類：工業(yè)建筑、民用建筑；按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分類：磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑；按施工方法分類：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑、裝配整體式建筑；按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分：低層住宅（1-3層）、多層住宅（4-6層）、小高層（12層以下）、高層住宅 。,,,16、

13、公共建筑與公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)：,,分類,分級,注：每建成住宅1.5萬平方米，必須配有商業(yè)網(wǎng)點一處；每建成住宅15萬平方米，必須有托兒所、幼兒園各一所；每建成住宅30萬平方米，必須配有中、小學(xué)各一所。,17、看圖,地理位置圖：表明小區(qū)所處區(qū)域的主要交通干道、周圍重要住宅小區(qū)、公交路線、商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和娛樂設(shè)施；小區(qū)總平面圖：是綜觀小區(qū)全局的圖，能表明小區(qū)內(nèi)的布局，各類建筑物的具體位置、道路交通分布、綠化布置、建筑物的間距、朝

14、向和方位，同時標(biāo)明綠地、面積、停車位等技術(shù)指標(biāo)；效果圖：能比較真實地表現(xiàn)小區(qū)的外貌、建筑風(fēng)格和立體效果；各幢平面圖：表示樓層平面的示意圖，樓書上一般不標(biāo)注尺寸，但能提供整層多套住房的組合情況，反映套內(nèi)平面布局、各功能空間的區(qū)隔等，平面圖必須標(biāo)注朝向；戶型圖：是詳細(xì)表示套內(nèi)各功能空間組合的示意圖，能提供各類房型的總建筑面積、各功能空間面積，反映各功能空間的相互關(guān)系，有時還添畫上家具、設(shè)備。,,18、層高、樓間距、過梁：,層高,按建設(shè)

15、部制定的標(biāo)準(zhǔn)，房子室內(nèi)空間的高度應(yīng)不低于2.4米。,樓間距,各樓棟之間的距離不小于樓房高度乘以0.7的系數(shù)。,過梁,是因房屋設(shè)計的需要，在室內(nèi)不能因裝修而拆改的承重梁。,,,,19、期房和現(xiàn)房：,房屋的全面建成包括——建筑工程、設(shè)備安裝工程及室內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過竣工驗收，達(dá)到“七通一平”。,期房,房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房。只要還未辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，未取得房地產(chǎn)權(quán)證，就是期房。,現(xiàn)房,指通過竣工驗收，可

16、以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具備正常使用功能，通過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證。,,20、房地產(chǎn)初始登記：,指 對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。,登記時間,（1）通過行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應(yīng)在完 成用地手續(xù)后

17、三十日內(nèi)申請土地使用權(quán)初始登記；（2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應(yīng)申請房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)在竣工后六十日申請初始登記。,,,21、房地產(chǎn)登記：,城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬性質(zhì)、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載

18、。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。,22、買期房的優(yōu)勢,先期預(yù)購，戶型、位置利于選擇。價格都能給予較大的優(yōu)惠，一般為 10%左右 ，或者更多。付款輕松，隨施工進(jìn)度付款，一般為三次。如果一次性付款將會獲得更大的優(yōu)惠。工程質(zhì)量隨時可見，便于監(jiān)督，提出意見。,,23、門廳：,門廳是戶內(nèi)戶外過渡空間。門廳的基本功能是起到過渡、緩沖作用，是人們出入家門時換鞋、更衣、整裝和存放鞋

19、、帽、衣物、雨具、手袋的場所，也是迎送客人的場所。門廳進(jìn)口分戶門的設(shè)置位置應(yīng)特別注意，進(jìn)口大門不可直接正對衛(wèi)生間門（洞）、臥室門、起居室門，即入戶門不可直視私密性要求高的空間，否則會削弱門廳空間的過渡、緩沖功能，不能起到心理上的調(diào)節(jié)作用。所以門廳在住宅套內(nèi)布局中實為關(guān)鍵之所在。,24、餐廳：,除供進(jìn)餐，還可以供親朋團(tuán)聚和家庭成員休息、交談、做家務(wù)、育兒教育、學(xué)習(xí)娛樂、看電視等，這就成了第二起居室（第二活動中心）。餐室與廚房之間是直接聯(lián)

20、系的關(guān)系。按照這種關(guān)系，餐室與廚房也可各自獨立設(shè)置，還可以和餐室及廚房合并為一體化設(shè)置。餐室與其他有關(guān)房間之間的關(guān)系中，較為主要的是與門廳、起居室（廳）、洗衣間的關(guān)系。,25、起居室（廳）：,起居室（廳）在套內(nèi)的布局應(yīng)處在住宅套內(nèi)的前部，靠近門廳、餐廳，且占有較好的朝向，朝南最優(yōu)，直接采光的明廳更好，要有自然風(fēng)。 國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定普通住宅：“起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于12平方米。”“無直接采光的廳，其

21、使用面積不應(yīng)大于10平方米?！薄捌鹁邮遥◤d）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于3米?！敝挥斜ＷC3米以上直線墻以布置一組沙發(fā)，起居室（廳）才能有一個相對穩(wěn)定的角落。 觀看電視的最佳距離通常為熒光屏對角長的6倍左右。還應(yīng)兼顧視聽效果和視覺美觀。最小邊長如能達(dá)到3米以上，則更為舒適。 按公私分離、動靜分離的原則合理分區(qū)，盡量避免戶內(nèi)視線、噪聲、煙氣的干擾。臥室的門不宜直接開向起居室（廳），主臥室的門不可直接開向起居室（廳），

22、至少是臥室的門不直接面向起居活動區(qū)，以保證臥室的私密性；無前室的衛(wèi)生間的門不直接開向起居室（廳），廁所和浴室的門不可直接開向起居室（廳）；廚房的門也不宜直接面向起居活動區(qū)開口。,26、智能住宅：,指將各種家庭自動化設(shè)備、計算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，一般認(rèn)為具備下列四種功能的住宅為智能住宅。,（1）安全防衛(wèi)自動化系統(tǒng)；（2）身體保健自動化系統(tǒng)；（3）烹調(diào)自動化系統(tǒng)；（4）文化、娛樂、信息自動化系統(tǒng),,以上四種基本功能

23、，即可實現(xiàn)家庭活動自動化。,家庭活動自動化指家務(wù)、管理、文化生活和通信的自動化。,家務(wù)——是指家電設(shè)施、保安設(shè)施、能源管理等；管理——是指家庭購買、經(jīng)濟(jì)管理、家務(wù)工作及醫(yī)療健康管理等；文化生活——是指利用計算機(jī)進(jìn)行學(xué)習(xí)、娛樂、文藝創(chuàng)作等； 4)通信——是指利用通信網(wǎng)絡(luò)和外界聯(lián)絡(luò)以及咨詢服務(wù)等。,,要注意電腦化和智能化是不同的。電腦化是智能化的必要條件，但不是全部條件。智能化住宅小區(qū)（建筑群）是指以一套先進(jìn)、可靠的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

24、為基礎(chǔ)設(shè)施，將住戶和公共設(shè)施建成網(wǎng)絡(luò)并實現(xiàn)住戶、社區(qū)的生活設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的計算機(jī)化管理。,27、房屋所有權(quán)：,為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享有權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利 。,28、房屋的使用權(quán)：,指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)中。,,29、按揭：,為“抵押貸款”，

25、又為“商品房抵押貨款”，它是指抵押人（借款人）將其合法擁有的物業(yè)作為抵押物抵押給抵押權(quán)人（貸款人），保證抵押權(quán)人為第一受益人并保證履行商品房按揭（抵押）貸款合同項下的全部義務(wù)，從而從抵押權(quán)人處取得一定數(shù)量和期限的貸款。,30、毛坯房:,指交房時，地面、墻面水泥裸露，廚衛(wèi)不含潔具、灶具，只預(yù)留管道接口，買家入住前需要自己裝修。,31、房屋的共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施：,（1）共用部位：門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電話 分線間、電梯機(jī)房

26、、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。（2）共用設(shè)備：供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。（3）公共設(shè)施：道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施。,32、公共建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)：,公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和,公用建筑面積分?jǐn)傆嬎闳缦拢?各套（單元）的套內(nèi)建

27、筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，即：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積,33、一級市場：土地交易，開發(fā)商從國家取得土地 使用權(quán)。 二級市場：新建商品房的銷售。三級市場：二手房交易、房屋租賃、贈予、遺產(chǎn)繼承等。,34、可以退房的五種情況,(1)購房合同無效(2)套型誤差導(dǎo)致退房(3)面積誤差導(dǎo)致退房(4)變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房(5)質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房,退房情況,