房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收特點與籌劃措施探討

1、墨糕==房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收特點與籌劃措施探討張宏偉廣州知識城騰飛科技園開發(fā)有限公司【摘要】最近，持續(xù)多年的房地產(chǎn)熱已慢慢消退，隨之而來的是樓市萎縮，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的整個建筑行業(yè)面臨新的發(fā)展問題，但歷經(jīng)多年發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的份額依舊很大。對于當前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，稅務籌劃有利于實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，保障自身的資金鏈暢通。稅務籌劃也能促使3前的房地產(chǎn)企業(yè)改善自身的營銷發(fā)展模式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資方向?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收

2、特點；籌劃措施一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收的特點1地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)“稅少費重”房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)被稱為房地產(chǎn)開發(fā)一級市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時需要繳納的稅金主要有契稅、耕地占用稅，還需要支付土地開發(fā)費等相關費用，稅費合計約占整個房價的75％；其中，契稅是按照最高稅率5％水平計算的，只占375％的比例，而耕地占用稅實行定額征收，所占比例會更小。由此可見，在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，稅費合計金額較大，但總體上征收的稅費名目較少，屬于“稅少費重”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

3、取得地產(chǎn)的支出，52％給了地方政府，掌握土地所有權(quán)的地方政府在交易中居于絕對優(yōu)勢，但在地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的高稅費也有效的保護了耕地，減少了亂購地、濫開發(fā)情況的出現(xiàn)。2房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“稅多費重”房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)被稱為房地產(chǎn)的二級市場，我國在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)設置了量大、多樣、繁雜的稅種。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)主要涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、交換，在這個環(huán)節(jié)中，作為銷售主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費附加稅等不

4、同種類的稅費，作為購買方的普通大眾也需要承擔印花稅和契稅。從這幾種稅的征收上來看，整個房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)所繳納的稅費要占到整個經(jīng)營、銷售收入的22％以上，稅負是明顯偏重的，整個房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收特點就是“稅多費重”。繁重的稅務負擔會給收益不好的企業(yè)帶來很大壓力，甚至稅收籌劃都不能緩解其財務危機，有些企業(yè)就冒險偷逃稅款。除此之外，房地產(chǎn)供給的彈性不足使其稅收能夠成功的轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，需要政府買單的公共產(chǎn)品投資也被攤?cè)氲较M者身上，這是房價

5、居高不下的主要原因之一。3房地產(chǎn)保有增值環(huán)節(jié)“稅多費輕”房地產(chǎn)的保有增值環(huán)節(jié)被稱之為房地產(chǎn)的“三級市場”，房地產(chǎn)的居住、租賃是這個環(huán)節(jié)的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)居住過程中，主要涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，名目比較少，稅費也較輕，房產(chǎn)稅只有12％的稅率，而城鎮(zhèn)土地使用稅也只按O2一l0元／平方米來算，總體稅負水平不高。但在房地產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會涉及到營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育費附加稅共7個稅種

6、，稅費名目多，但新修訂的《城市房屋租賃管理辦法》大幅降低了這一塊的稅費水平，減輕了租賃環(huán)節(jié)的稅費。因此整個房地產(chǎn)保有增值環(huán)節(jié)稅收特點是“稅多費輕”。二、當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃1稅收籌劃的定義和目的“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。即在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，為企業(yè)減輕稅賦，獲取經(jīng)濟效益。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種主要是5％的營業(yè)稅，25％的企172中圜經(jīng)貿(mào)業(yè)所得稅，還有土地增值這個特殊而頗

7、具意義的稅種，它的稅率最高達到60％。稅務籌劃的首要目標就是如何減少不必要的稅賦，但稅收籌劃絕不是偷逃稅款。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同時期的稅收籌劃(1)地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最頭疼的問題可能是競買地皮的問題，在土地所有權(quán)完全國有的大背景下，大塊土地的流轉(zhuǎn)交易須經(jīng)國家批準。在這個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種雖然很少，但契稅、耕地占用稅的繳納金額也不小。這時必須有稅務籌劃準備，要培養(yǎng)一批高素質(zhì)的財會人員，在減少契稅和耕地占用稅

8、上下功夫，也要為即將到來的其他環(huán)節(jié)的稅務工作打好基礎。(2)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅務籌劃。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“稅多費重”，給稅務籌劃留下了很大空間，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃也主要在這個環(huán)節(jié)。企業(yè)開發(fā)階段過后就是房地產(chǎn)交易階段了。在整個交易環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷手段策略雖然重要，但這一環(huán)節(jié)的稅務籌劃工作也不容忽視。不論是寫字樓還是住宅出售，都屬市場交易行為，其中的稅務工作頻繁會陡然增高，土地增值稅、城市建設維護稅、教育附加稅等各種稅務問

9、題會接踵而至，這個過程中的稅務工作直接左右著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最終效益。在這個環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的重點是土地增值稅。按照土地增值稅的級差測算，銷售價格在除稅金以外的扣除項目金額的12848倍左右時，就會極大的減輕企業(yè)稅賦。當然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交易環(huán)節(jié)的稅務籌劃，也應嚴格遵循市場規(guī)律和國家法律。(3)房地產(chǎn)保有增值環(huán)節(jié)的稅務籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后期的保有增值環(huán)節(jié)主要包括居住和租賃。當前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此階段的稅務籌劃重點

10、是在租賃階段。整個房地產(chǎn)保有增值環(huán)節(jié)主要涉及兩種投資方式，一種是直接出租已成型的商品，如寫字樓、大型商場等，另一種是以房產(chǎn)土地人股其他企業(yè)，如自己提供場所給其他企業(yè)經(jīng)營。這兩種投資方式的稅收籌劃是截然不同的，其所涉及的稅種不同，其交納名目也不同，很容易造成混亂，后期保有增值的籌劃也主要在這個方面。三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌戈I!I措施房地產(chǎn)土地取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有增值環(huán)節(jié)被稱為房地產(chǎn)的一、二、三級市場，每個階段都有其特點，稅種、稅賦輕重

11、都有所不同，因此各個階段也有不同的籌劃措施。房地產(chǎn)土地取得環(huán)節(jié)所涉及稅種較少，而且國家對耕地占用稅管理非常嚴格，這一階段稅收籌劃的空間也就相對狹隘。而在房地產(chǎn)交易、保有增值環(huán)節(jié)中，所涉及稅種比較多，操作空間也比較大，自然是稅務籌劃的重點，這兩階段重點是對企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅的籌劃，也是本文稅收籌劃措施的主要內(nèi)容。有效的稅務籌劃能顯著提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益，原來的稅務籌劃主要是使用財務手段，但隨著時代的進步，對稅法、稅收政策、

12、稅收征管的利用也是有效的稅務籌劃手段。1利用拆分法來減少所得稅(1)融資方式、所得收入上的拆分。企業(yè)所得稅是國家根據(jù)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得征收的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，開發(fā)資金需求量大，在這種情況下可以采取不同融資方式、合理利用稅前扣除項目、延遲納稅等方式減少企業(yè)所得稅的上繳。如果企業(yè)扣除提前購買的保險和公積金等，就可以減少企業(yè)所得稅，既減輕了企業(yè)稅務負擔，又增加了員工福利。(2)租金名目上的拆分。在房地產(chǎn)保有增值環(huán)節(jié)，

13、租賃環(huán)節(jié)的稅賦最重，可在租賃中將租金進行適當拆分，一類是房租，另一類是物業(yè)管理收入，由于物業(yè)管理收入的稅賦遠不及租金，從而達到了避稅的目的。2對土地增值稅進行籌劃在土地所有權(quán)國有的背景下，土地增值稅是各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重頭支出。傳統(tǒng)的稅收籌劃也主要是針對土地增值稅的籌劃。對土地增值稅籌劃的關鍵就是控制增值額，從而使企業(yè)從低適用稅率乃至達到免稅的目的。增值額的計算方式是房地產(chǎn)取得收入減去稅法規(guī)定扣除的項目金額。國家規(guī)定可扣除的項目費用主

14、要涉及取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金、加計扣除項目5個方面。這里要強調(diào)的是，稅法所允許的扣除項目遠少于房地產(chǎn)開發(fā)實際所涉及的項目，企業(yè)應在日常開支時既予以留意?？刂圃鲋殿~，增值率越低，稅額就越小。以下是可能籌劃的幾個方向：(1)納稅臨界點籌劃法(降價籌劃)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在房地產(chǎn)過程中合理確定房價，如有需要可適當調(diào)低價格，將增值率控制在起征點

15、以下，以減輕稅賦。合理利用增值稅臨界點，降低房價，表面上看是減少了營業(yè)收入，實際上由于適用了更低一級的增值稅率，反而提高了效益。(2)將項目投入分散。在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果包括房屋裝修環(huán)節(jié)，可以將合同分兩次簽。首先簽訂毛坯房銷售合同，再簽裝修合同。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值額就會減少，只需承擔毛坯房銷售的增值稅，從而有效減輕稅賦。(3)增加扣除費用。增加扣除費用主要是通過加大投入、提高企業(yè)競爭力來實現(xiàn)。國家在公共設施稅費上有特殊優(yōu)惠

16、，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過改善住房環(huán)境、加大公共基礎設施投入，不僅能更好的適應市場競爭，還能增加扣除項目，達到控制增值額，減少增值稅的目的。3利用政策進行營業(yè)稅的籌劃各地方政府為了發(fā)展地方經(jīng)濟，給予了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多優(yōu)惠。如有些地方規(guī)定：對政府批準開發(fā)的經(jīng)濟適用房暫免征收營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)各地方政府的相關優(yōu)惠政策進行稅收籌劃，減少營業(yè)稅支出。另外，在市場活動中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常采用贈送禮品、打折等手段招攬客戶，以達到既定銷售

17、目標。對于送禮品、打折所采用促銷手段的不同，企業(yè)所要負擔的營業(yè)稅也是不同的，這也是營業(yè)稅籌劃的一個方面。四、結(jié)束語房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌期已經(jīng)逝去，但眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然需要生存、發(fā)展，這種情況下，企業(yè)的稅收籌劃就有著十分重要的作用。在不同的政策、不同的經(jīng)濟大環(huán)境下，稅收的籌劃也有較大的調(diào)整空間。在法律框架下，與時俱進、切合實際應該成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的理念。參考文獻：[1】辛姍姍我國房地產(chǎn)稅收的特點17]經(jīng)濟研究參考，2012(66

18、)【2]張源我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析Ⅱ]商業(yè)會計，2011(16)譬囂蠢黼黼黼礴鞠豳隧研究疆財務會計的公允價值計量研究徐智林中國水電建設集團新能源開發(fā)有限責任公司【摘要】社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，各方面的需求越來越大，而會計信息的使用者對會計信息的需求也是越來越多樣化。公允價值計量便是應對這一現(xiàn)狀出現(xiàn)的重要的計量方式，由財政部頒布，旨在影響上市公司的業(yè)績甚至完善促進我國的會計準則和國際公認會計準則。本文就公允價值計量屬性的定義和在財務會

19、計發(fā)展中的作用，以及對一些相關市場發(fā)展方面的影響進行討論，全面闡述了公允價值計量屬性的價值和其發(fā)揮的重大意義?！娟P鍵詞】會計；公允價值；公允價值計量一、認識公允價值和公允價值計量公允價值是屬于財務會計中的一種計量單位，又叫公允價格，一般指兩種情況，包括對市場較熟悉的買賣雙方本著自愿的公平交易的原則所確定的價格，和并無任何關系的雙方依據(jù)市場的公平交易原則對資產(chǎn)進行買賣或償還負債的成交的價格。公允價值的信息也常用于購買企業(yè)中關于合并業(yè)務的記

20、錄中，評估工作通常由資產(chǎn)評估機構(gòu)來進行，主要對被合并企業(yè)的凈資產(chǎn)進行評估。公允價值的計量通常是指，在資產(chǎn)和債務在公平交易的條件下，熟悉市場的兩方進行公平自愿的資產(chǎn)交換或?qū)鶆盏膬斶€的金額計量。公允價值計量在市場經(jīng)濟發(fā)展的條件下，對維護市場產(chǎn)權(quán)秩序有重要作用，也為提高財務會計信息質(zhì)量提供了高質(zhì)的途徑，它的發(fā)展正代表了會計計量這一體系變革的良好趨勢。二、公允價值計量對財務會計的意義1公允價值計量對財務會計的積極意義(1)首先，公允價值計量將

21、會幫助會計的收益更加真實全面，這順應了當前金融改革的趨勢。在從前，會計學收益一般是指交易期間，已經(jīng)成為現(xiàn)實的投入與相對應的費用之間的差額。但是實際上，經(jīng)濟學收益在會計學以外還存在著非交易和從未實現(xiàn)的由資產(chǎn)價值變動而導致的內(nèi)容。公允價值會計計量就是在對資產(chǎn)責任表中資產(chǎn)和責任的公允計量進行計算以外還應對資產(chǎn)和負債的內(nèi)容發(fā)生的變動所出現(xiàn)的變化進行計量一站式企業(yè)的真正財務情況。這種手段來反映公司的經(jīng)營能力債務償還能力等方面。除此之外，公允價值計

22、量還可以客觀地表現(xiàn)出資產(chǎn)的現(xiàn)值，有助于治療反應金融衍生工具作者具備的權(quán)利與義務，把金融衍生工具的到期累計風險轉(zhuǎn)移到其他合同的續(xù)約時期，使信息的需求者得到信息量的滿足。(2)其次，公允價值計量有助于公司的資本安全，符合配比性原則。有助于會計信息的使用者獲取更準確的信息進行決策。通過公允價值量的使用依據(jù)當前市場上和今后一段時間現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量算出即使蛋價上漲的情況下仍然能夠回購等同于愿規(guī)模的生產(chǎn)力，維護公司的實物資本。通過公允價值計量可以