金融與地產(chǎn)結(jié)合的最大領(lǐng)域

1、金融與地產(chǎn)結(jié)合的最大領(lǐng)域金融與地產(chǎn)結(jié)合的最大領(lǐng)域國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金在短短4年內(nèi)從100億的規(guī)模躥升至4000億以上，量級(jí)已難以讓人忽視；另一方面則在于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性環(huán)境變化，所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)金融模式創(chuàng)新對(duì)于行業(yè)層面的影響將更為深遠(yuǎn)。我們一直認(rèn)為房地產(chǎn)私募基金才是金融與地產(chǎn)結(jié)合最大領(lǐng)域，也是市場(chǎng)已不能忽略的重要力量，這股力量也許將重構(gòu)中國(guó)地產(chǎn)格局，也許是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。坦誠(chéng)來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)基金當(dāng)前依然處于政策真空、打擦邊

2、球的蠻荒時(shí)代，與國(guó)際大型房地產(chǎn)基金的專業(yè)運(yùn)作和規(guī)模影響力仍有不少差距。但是積極的因素在于，在近短短四年中，我國(guó)地產(chǎn)基金已經(jīng)開始自我反省、學(xué)習(xí)和變革，發(fā)展的模式也開始百花齊放，在這樣的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，在中期內(nèi)，我國(guó)私募房地產(chǎn)基金存在著樂(lè)觀的變因，而這些變化將引領(lǐng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的周期。緣起——房地產(chǎn)私募基金概述何為私募地產(chǎn)基金？私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金的一個(gè)種類，與公募房地產(chǎn)投資基金的苛刻準(zhǔn)入條件、高透明度、嚴(yán)監(jiān)管、高運(yùn)營(yíng)

3、費(fèi)用不同，私募房地產(chǎn)投資基金主要是指通過(guò)非公開方式，面向少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金，其與公募房地產(chǎn)投資基金的最大不同在于不得通過(guò)媒體披露信息發(fā)售基金單位，只能以電話、信函、面談等私下方式征詢特定的投資者，且各國(guó)的法律法規(guī)都明確限定了私募基金持有人的最高人數(shù)和投（Opptunistic）。由于投資標(biāo)的的差異，4種基金投資回報(bào)率各有不同，其中核心型主要投資于繁華地段的物業(yè)例如辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、

4、住宅等，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)分散，所以回報(bào)相對(duì)較低，約79%；核心增益型投資的地產(chǎn)類別與核心型相似但其中部分地產(chǎn)可能需要改進(jìn)或增值，回報(bào)約為912%，增值型投資于需要經(jīng)營(yíng)改善、翻修、再造的地產(chǎn)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)相對(duì)更高，達(dá)1216%，而機(jī)會(huì)型私募房地產(chǎn)基金投資于需要重整的、無(wú)管理的、閑置的、新開發(fā)、或待改造的地產(chǎn)項(xiàng)目，并且關(guān)注新興市場(chǎng)的地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)，追求高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)，一般大于16％。當(dāng)前國(guó)際上最大的私募房地產(chǎn)基金黑石集團(tuán)正是機(jī)會(huì)型投資策略的典型，其擅長(zhǎng)

5、以低于重置成本的價(jià)格收購(gòu)相對(duì)高質(zhì)量、且能夠創(chuàng)收的問(wèn)題資產(chǎn)，通過(guò)解決資產(chǎn)內(nèi)部問(wèn)題及管理之后溢價(jià)出售，而全美最大開發(fā)商之一鐵獅門私募地產(chǎn)基金則偏向于增值型策略，其主要通過(guò)高杠桿收購(gòu)物業(yè)，提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，追求的是規(guī)模擴(kuò)張和租金收益及資產(chǎn)升值收益所帶來(lái)的高杠桿收益，核心型和核心進(jìn)取型策略的代表則是新加坡凱德置地旗下地產(chǎn)基金，其通過(guò)收購(gòu)擁有核心區(qū)域資產(chǎn)的地產(chǎn)公司，分階段對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行打包最后REITs上市，強(qiáng)調(diào)的是租金收益的分享和管理費(fèi)的提成，追求