住宅用途商業(yè)化法律問題研究.pdf

1、住宅用途商業(yè)化，又經常被社會公眾及相關政策性文件簡稱為“住改商”，是指業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的行為。住宅權利作為是基本人權之一，隨著人類社會的不斷發(fā)展，人們對居住的要求不再是簡單的“有房可居”，而是越來越注重良好的人居環(huán)境，過去人們所追求的“住者有其居”正逐步轉變?yōu)椤白≌哌m其居”，因此人們對住宅“適居性”的重視程度日益加強。住宅用途商業(yè)化行為是隨著我國改革開放和經濟發(fā)展出現(xiàn)的普遍社會現(xiàn)象。因其存在影響房屋安全、影響市容市貌、影響居住

2、環(huán)境及居民身體健康、占用業(yè)主共有部分物業(yè)而產生物業(yè)糾紛等弊端，近年來造成極為嚴重的社會隱患和復雜利益沖突，引發(fā)大量的法律糾紛，從而引起人們的廣泛關注和熱烈討論，因此產生的“住改商”與“住禁商”的政策變化也歷經反復。 通過對建筑物區(qū)分所有權理論及我國相關法律法規(guī)規(guī)定的分析可知，建筑物區(qū)分所有權在權利主體上具有專有權、共有權和成員權相互依存和交織的特殊多重性，當一個權利人欲通過行使物權權利而將其具有專有權的住宅改變?yōu)榻洜I性用房時，必

3、然會涉及與此專有權相應的共有權發(fā)生變化，同時也因成員權的存在而須顧及其他業(yè)主對此變化作出的同意與否之意思表示，同時還須受法律法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約規(guī)定的約束。住宅用途商業(yè)化問題的實質是業(yè)主與業(yè)主或物業(yè)管理人之間就建筑物區(qū)分所有權的使用和限制產生的爭議和糾紛，是各區(qū)分所有權人在行使各自的所有權權能方面發(fā)生的權利義務沖突。 住宅用途商業(yè)化行為在房地產建設規(guī)劃方面體現(xiàn)為對住宅原規(guī)劃用途的改變，隨之帶來土地使用權用途的改變、住宅房屋登記用途

4、變更及住宅建筑主體結構安全影響等問題；在住宅買賣合同及租賃合同方面產生違約責任；在相鄰關系方面引起房屋安全防免義務、侵占公共部位及公共設施設備侵權等侵權責任，因此也應對其予以必要的規(guī)制，并予以充分、必要的法律救濟。 我國《物權法》第77條關于“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意”的規(guī)定，是我國目前對住宅用途商業(yè)化法律問題進行規(guī)制的主要法律規(guī)范。可見，我國對住宅用途商業(yè)化已采取

5、“住限商”而不是“住禁商”的政策。只有滿足物權法的上述規(guī)定條件，住宅用途商業(yè)化才具備合法性的前提，但因其規(guī)定仍顯得疏放和過于原則化，故在實際操作過程中容易產生分歧和爭議。筆者認為在盡可能滿足居民的商業(yè)服務需求、滿足全民創(chuàng)業(yè)尤其是中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)需求與盡力尊重業(yè)主適居性訴求之間，應選擇與時俱進和解放思想的態(tài)度，參照英國規(guī)劃法規(guī)對“用途物質性轉變”的規(guī)定和香港、深圳實行的法定圖則制度對商居混合建筑所采取的靈活、彈性原則，在盡可能使住宅用途商業(yè)