房屋登記疑難案例剖析

1、一、辦理買賣成年被監(jiān)護(hù)人房屋產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人在買賣合同中注明“為被監(jiān)護(hù)人的利益”成年智障人吳乙不慎跌傷，監(jiān)護(hù)人吳甲為給其籌集手術(shù)費(fèi)，出賣登記在吳乙名下的房屋。申請轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記人員要求吳甲和買方在買賣合同中注明“出賣房款用于吳甲的手術(shù)”。試問：登記人員的要求是否正確？《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。由于此規(guī)

2、定，房屋登記實(shí)務(wù)中，“為被監(jiān)護(hù)人的利益”成為監(jiān)護(hù)人出賣被監(jiān)護(hù)人房屋產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記能否被核準(zhǔn)的關(guān)鍵，故有同行為了維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益，以提高登記質(zhì)量，要求申請人在買賣合同中注明“出賣房屋系為被監(jiān)護(hù)人的利益”。如本案中，登記人員要求當(dāng)事人在買賣合同中注明“出賣房款用于吳甲的手術(shù)”。但是，筆者對此不敢茍同?！逗贤ā返?條規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。申言之，房地產(chǎn)買賣合同是買賣雙方就終止

3、賣方的房屋所有權(quán)，使買方在此基礎(chǔ)上設(shè)立屬于自己的所有權(quán)，以及由此產(chǎn)生的支付房款、協(xié)助配合過戶等權(quán)利義務(wù)達(dá)成的協(xié)議。房地產(chǎn)買賣合同中權(quán)利和義務(wù)的約定，完全取決于合同當(dāng)事人間的合意，與第三方無關(guān)。房屋登記機(jī)構(gòu)屬于買賣合同的第三方，其登記人員無權(quán)要求合同當(dāng)事人在合同中添注任何內(nèi)容。且“為了被監(jiān)護(hù)人的利益”只是監(jiān)護(hù)人對被監(jiān)護(hù)人承擔(dān)的法定義務(wù)，屬于賣方內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)，將其寫入買賣雙方約定權(quán)利義務(wù)的合同實(shí)在不妥。前已述及，出賣被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)是否為了

4、被監(jiān)護(hù)人的利益，是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注意的要點(diǎn)，《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，處分未成年人的房屋申請登記的，須提交為未成年人利益的書面保證。遺憾的是該條規(guī)定的范圍太窄，沒有涵蓋所有被監(jiān)護(hù)人，本案中的吳乙是成年被監(jiān)護(hù)人，不適用該規(guī)定，但值得借鑒。登記實(shí)務(wù)中，要求監(jiān)護(hù)人提交出賣被監(jiān)護(hù)人房屋是為了被監(jiān)護(hù)人的利益的書面保證即可。二、離婚協(xié)議中關(guān)于房屋所有權(quán)將來歸兒子繼承的約定，不影響離婚轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)人對房屋的出賣夏某與沈某協(xié)議離婚，離婚協(xié)議約定：

5、登記在夏某名下的房屋（商品房）歸沈某所有；沈某將來死后，此房屋由兒子繼承。2010年5月7日，夏某和沈某持離婚協(xié)議等材料申請將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到沈某名下，不久，沈某將房屋賣給曾某。2010年7月2日，沈某和曾某持相關(guān)手續(xù)共同申請因買賣產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記時(shí)，夏某持離婚協(xié)議，以該房屋將來由其兒子繼承為由，請求登記機(jī)構(gòu)對沈某和曾某申請的轉(zhuǎn)移登記不予辦理。試問：該如何處理？1.《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，

6、發(fā)生效力。本案中，夏某與沈某約定：登記在夏某名下的房屋歸沈某所有。事后，夏某和沈某共同申請將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到了沈某名下，即沈某依法取得了該房屋的所有權(quán)?！段餀?quán)法》第39條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋登記疑難案例剖析劉守君四川省犍為縣房管所522012.1上半月刊綜合版房地產(chǎn)行政管理PDF文件使用“pdfFactyPro“試用版本創(chuàng)建所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。故作為房屋合法所有權(quán)人的沈某，無須他人同意，可以按自

7、己的意思出賣所有權(quán)登記在自己名下的房屋，夏某無權(quán)干涉。2.夏某與沈某在離婚協(xié)議中約定：沈某將來死后，該房屋由兒子繼承。筆者認(rèn)為：（1）該房屋由兒子繼承的前提是，沈某將來死亡時(shí)，房屋的所有權(quán)仍然登記在沈某名下。如果沈某在世時(shí)已經(jīng)出賣了該房屋，則夏某與沈某間關(guān)于兒子將來繼承房屋所有權(quán)的約定無法履行。至于沈某違反她與夏某間將來由兒子繼承房屋的約定產(chǎn)生的后果，屬于另一種法律關(guān)系，與現(xiàn)時(shí)的房屋登記無關(guān)。（2）如果把沈某將來死后，該房屋由兒子繼承作

8、為房屋歸沈某的前提，或者作為離婚協(xié)議生效的條件，但是，在協(xié)議訂立后，夏某配合沈某將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在了沈某名下，為此，可以視為夏某、沈某共同否認(rèn)了這個(gè)前提或條件。故夏某和沈某的離婚約定不影響沈某對登記在自己名下的房屋的出賣。3.對夏某提出的不為沈某、曾某辦理因買賣產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記的請求，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)書面告知夏某，如果他認(rèn)為登記在沈某名下的房屋所有權(quán)有錯(cuò)誤，可以按《房屋登記辦法》第76條的規(guī)定，持異議登記申請書、身份證明、房屋所有權(quán)登記錯(cuò)

9、誤的證明等材料申請異議登記。同時(shí)，受理沈某、曾某的轉(zhuǎn)移登記申請。《房屋登記辦法》第23條規(guī)定，國有土地范圍內(nèi)的所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)完成，因此，自收到沈某、曾某的轉(zhuǎn)移登記申請之日起30日內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)不停止對沈某、曾某的轉(zhuǎn)移登記申請進(jìn)行審查，如果夏某在30日內(nèi)不申請異議登記，則按時(shí)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記；如果夏某申請異議登記并被核準(zhǔn)，則對沈某、曾某的轉(zhuǎn)移登記申請作暫緩登記處理。三、房屋買賣合同雖然簽訂于夫妻婚姻存續(xù)期間，但在夫或妻一方死亡后取得的

10、房屋所有權(quán)不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)陳某持房屋所有權(quán)證（2004年8月11日核發(fā)）、買賣合同等材料申請轉(zhuǎn)移登記。登記人員經(jīng)詢問當(dāng)事人和查閱產(chǎn)籍檔案得知：該房屋所有權(quán)取得的法律關(guān)系是陳某于2003年3月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同；陳某妻子印某已經(jīng)于2003年7月病故；印某無遺產(chǎn)處理遺囑。陳某和印某的獨(dú)子、印某的父母健在。登記人員遂告知陳某應(yīng)當(dāng)先辦理繼承轉(zhuǎn)移登記后再辦理買賣轉(zhuǎn)移登記。試問：是否必須先行辦理繼承轉(zhuǎn)移登記？按《物權(quán)法》第29條

11、和第31條的規(guī)定，繼承人處分因繼承取得的房屋所有權(quán)的，須先辦理繼承產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記后才能處分。基于此規(guī)定，登記人員認(rèn)為，登記在陳某名下的房屋所有權(quán)，是在陳某與妻子印某婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，印某病故后，房屋所有權(quán)的一半屬于印某的遺產(chǎn)，故應(yīng)當(dāng)先辦理繼承轉(zhuǎn)移登記后，才能辦理買賣轉(zhuǎn)移登記。筆者認(rèn)為，登記人員要求申請人先行辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，然后再辦理買賣轉(zhuǎn)移登記的告知是不正確的。作為遺產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須是已經(jīng)依法產(chǎn)生效力的不動(dòng)產(chǎn)

12、物權(quán)。按《物權(quán)法》第14條規(guī)定，因買賣取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，自該物權(quán)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上時(shí)發(fā)生效力。在《物權(quán)法》實(shí)施前，建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于頒發(fā)和制作全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》（建房[1997]178號）中，關(guān)于房屋權(quán)屬證書的填寫說明中規(guī)定“填發(fā)日期：填寫領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)登記的該項(xiàng)權(quán)利的日期”。據(jù)此可知，《物權(quán)法》實(shí)施前的房屋所有權(quán)自房屋所有權(quán)證填發(fā)之日生效。本案中，陳某持有的房屋所有權(quán)證核發(fā)于《物權(quán)法》實(shí)施前的2004年8月11日，其妻印某卻病故

13、于2003年7月，陳某擁有的房屋所有權(quán)生效于印某病故后，故此房屋所有權(quán)不屬于陳某與印某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也就沒有任何部分是印某的遺產(chǎn)。因此，陳某不必申請辦理繼承轉(zhuǎn)移登記。但是，陳某與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同是在其與印某的婚姻關(guān)系存續(xù)期間，基于此合同建立的債權(quán)也是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。在印某病故后，此債權(quán)的一半屬于印某的遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由其繼承人繼承，但繼承人繼承與否，如何繼承，均與現(xiàn)時(shí)的房屋登記無關(guān)。王雨晨責(zé)任編輯532012.1上半月刊綜