我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易中的抵押法律制度研究.pdf

1、抵押是擔(dān)保法律制度中較為典型的一項(xiàng)物的擔(dān)保方式，其主要意義在于擔(dān)保債的履行，確保交易安全。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律制度的不斷完善，抵押權(quán)的功能也正在從保全抵押向投資抵押發(fā)展，抵押權(quán)的種類有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和權(quán)利抵押權(quán)之分。在房地產(chǎn)開發(fā)與交易過程中，以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，更表現(xiàn)出了抵押的融資和投資功能。我國的物權(quán)法、擔(dān)保法及相關(guān)房地產(chǎn)法律制度為房地產(chǎn)抵押制度的建立奠定了法律基礎(chǔ)。
　　 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，作為房地產(chǎn)開發(fā)

2、與交易中特殊的抵押形式-按揭卻總是和房地產(chǎn)及銀行貸款相聯(lián)系，尤其在廣東，按揭似乎成為一個(gè)時(shí)期社會(huì)上流行的俗語，被廣泛使用。從當(dāng)前各商業(yè)銀行的按揭實(shí)務(wù)來看，商品房按揭貸款被普遍理解為房地產(chǎn)抵押貸款，這是一種誤解。按揭一詞來源于香港，是“mortgage”一詞的譯音，香港的按揭制度又來源于英美法中稱之“mortgage”的一種擔(dān)保形式。由于按揭制度來源于英美法，按揭制度是否與我國的房地產(chǎn)開發(fā)與交易中的抵押制度相符?能否與我國的房地產(chǎn)抵押制度

3、并存?已成為我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易抵押法律制度理論與實(shí)務(wù)急須解決的問題。由于我國商品房按揭制度直接來源于大陸法上的抵押制度，因此既沒有英美法中不動(dòng)產(chǎn)法律上的按揭和不動(dòng)產(chǎn)衡平法的按揭之分，也沒有香港的法定式抵押和公義式抵押以及法定式按揭和公義式按揭之分，不能建立衡平法上利益按揭制度。我國商品房按揭制度在目前的實(shí)踐中，如商品房已建造完畢并已取得產(chǎn)權(quán)證的情況下其本質(zhì)上是抵押，但如處在商品房預(yù)售階段，則既不構(gòu)成我國法律意義上的抵押，也不是英美法意

4、義上的mortgage制度。我國商品房預(yù)售中興起的按揭形式，雖已普遍適用，至今卻無法可依，對發(fā)展商，購房者及銀行都是有害而無益的，為此，本文首先以實(shí)務(wù)與理論相結(jié)合的方法，分析我國的房地產(chǎn)按揭活動(dòng)中的實(shí)務(wù)，對我國預(yù)售商品房按揭法律制度進(jìn)行理論整合，并將我國商品房按揭制度與英美法的按揭制度進(jìn)行比較，提出逐步完善我國的房地產(chǎn)按揭制度建議。
　　 本文在分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易中的抵押法律制度的特殊形式-預(yù)售商品房按揭制度的基礎(chǔ)上，也

5、對我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易中的抵押法律制度進(jìn)行了系統(tǒng)的研究和探討。房地產(chǎn)抵押屬于擔(dān)保法律制度中典型的物的擔(dān)保，抵押物又是特定的不動(dòng)產(chǎn)，因此房地產(chǎn)抵押首先具有一般抵押律權(quán)所具有的一切法律特征和基本特點(diǎn)。考慮到對抵押制度的基本特點(diǎn)的論述并非本文的主旨，因此本文擬對房地產(chǎn)抵押所體現(xiàn)出來其獨(dú)有的法律制度作詳細(xì)的研究，并抓住房地產(chǎn)抵押法律制度的兩上核心內(nèi)容：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)，對其概念、法律特征、以及在理論和實(shí)務(wù)中存在的爭議和問題進(jìn)行深入的