美國房地產(chǎn)交易法律制度研究.pdf

1、英美法和大陸法是當(dāng)今世界的二大主要法律體系，本文研究的是英美法中的美國的房地產(chǎn)交易法律制度。英國法和美國法是母法和子法的關(guān)系，但是美國法已經(jīng)發(fā)展出了一種具有自己特征的式樣，因而，只注意英國法而不研究美國法將難以把握英美法，同樣，只研究美國法而不注意英國法，也將迷失方向。美國房地產(chǎn)交易的諸多規(guī)則皆源自古老的英國普通法。在普通法的早期，土地是當(dāng)時(shí)人們所能擁有的最寶貴的財(cái)富形式，極具普通法特色的地產(chǎn)權(quán)規(guī)則是整個(gè)英國土地法的核心。土地法因其具有

2、封建制度的歷史淵源，而成為了英美法中最為抽象、最為復(fù)雜的法律。 從歷史的角度適當(dāng)闡述英國法可以幫助我們更好的認(rèn)識和理解美國的現(xiàn)行房地產(chǎn)交易法律制度。此外，盡管本文的研究對象是普通法，但我的研究視野并不局限于此，而是將一些重要的法律制度與大陸法國家進(jìn)行比較，比較法為解決具體的生活問題提供了豐富而廣闊的解決模式，這是那些雖然天賦才華但只滿足于研究本國法律秩序的法律家的想象力所無能為力的。在解決方案的倉庫里，通過對比較獲得的結(jié)果進(jìn)行批

3、判性評價(jià)，以圖提出一個(gè)比現(xiàn)行解決方法更加優(yōu)越的解決方案，并闡明其所確立的理論基礎(chǔ)和價(jià)值理念，為中國現(xiàn)行法、立法及司法實(shí)踐提供反思和借鑒。 美國法的法學(xué)方法是實(shí)用主義的，實(shí)用主義法學(xué)認(rèn)為，法律科學(xué)的對象不是概念的邏輯結(jié)構(gòu)，而是法律結(jié)構(gòu)應(yīng)解決的生活問題。從生活到法律，而不是自法律概念到生活，這是英美法的法律方法，它是經(jīng)驗(yàn)型的，而不是建構(gòu)型的。一個(gè)個(gè)生活問題產(chǎn)生了一個(gè)個(gè)法律，個(gè)案判決的公正性、妥當(dāng)性是法官所考慮的核心問題，它注重的不是

4、邏輯式的“形式理性”，而是屬“實(shí)質(zhì)合理性”的法律思想類型。房地產(chǎn)交易規(guī)則更是經(jīng)驗(yàn)性的，本文將從交易實(shí)踐中所出現(xiàn)的問題出發(fā)來闡述法律規(guī)則，對一個(gè)個(gè)具體問題，法律家是如何提供解決的方案的。這個(gè)英美法的方法或許少了點(diǎn)概念和邏輯，但卻增添了一份寶貴的經(jīng)驗(yàn)。 美國法的房地產(chǎn)交易模式是區(qū)分主義的，交易分為買賣和轉(zhuǎn)讓兩步，先由當(dāng)事人訂立買賣合同，然后由出讓人簽署轉(zhuǎn)讓書。登記對于房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不是必須的，因而，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移完全是意思自治

5、方式。這種方式使得當(dāng)事人的意思在房地產(chǎn)交易中處于核心地位，權(quán)利如何轉(zhuǎn)移、何時(shí)轉(zhuǎn)移皆憑當(dāng)事人的意思來實(shí)現(xiàn)，因而，美國更好了貫徹了私法自治原則。但其缺點(diǎn)也是顯而易見的，因?yàn)?，在房地產(chǎn)交易中始終存在著交易安全的需求，美國法也一直致力于建設(shè)保護(hù)交易安全的法律制度及其規(guī)則，但這些規(guī)則都不很理想，在英國、澳大利亞等國家實(shí)行的良好的托倫斯登記制度，最終也沒能在美國生根發(fā)芽。 美國的交易安全的保護(hù)方式是通過商業(yè)的所有權(quán)保險(xiǎn)公司的運(yùn)作來實(shí)現(xiàn)的，這

6、種依靠市場模式來解決交易安全問題的方法是美國法所獨(dú)有的，與大陸法國家通常依靠國家干預(yù)來保障交易安全的方式形成巨大差異。私法自治和國家強(qiáng)制在交易安全這一支點(diǎn)上擺動，傾向于一方還是進(jìn)行平衡，將是立法者和司法實(shí)踐者所要考慮的中心問題。買賣是交易的主要形式，也是人們獲得房地產(chǎn)的最經(jīng)常方式。因而，首先要明確的是買賣的對象，通常是所有權(quán)的交易。但是，所有權(quán)的概念與大陸法的概念極為不同，大陸法上，所有權(quán)是對物權(quán)，是一種絕對權(quán)，強(qiáng)調(diào)一物一主；而在英美法

7、上，所有權(quán)是指對地產(chǎn)權(quán)的所有，所有權(quán)依附在地產(chǎn)權(quán)這個(gè)抽象的概念之上，而地產(chǎn)權(quán)又是按照時(shí)間來分割的，因而，英美式的所有權(quán)是可分的，不是可以排除一切他人干涉的絕對的權(quán)利，而是相對的權(quán)利。所有權(quán)可以由多個(gè)人同時(shí)享有，而互不沖突，一花可有二主。同時(shí)買賣還會產(chǎn)生普通法所有權(quán)和衡平法所有權(quán)的區(qū)分，這個(gè)區(qū)分在買賣合同期間的標(biāo)的物意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)及當(dāng)事人一方死亡時(shí)的財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)規(guī)則中具有重要意義。在房地產(chǎn)在買賣中，為確保購買人的所有權(quán)安全，所有權(quán)必須是可

8、交易的，可交易所有權(quán)要求出賣人的房地產(chǎn)上不存．在權(quán)利瑕疵。如果存在權(quán)利瑕疵，而購買人又是不能接受這個(gè)瑕疵的話，那么購買人就可以終止合同并可請求損害賠償。在英美法上，有四種違約救濟(jì)方式，損害賠償、實(shí)際履行、撤銷合同和賣方/買方留置權(quán)。留置權(quán)是英美法很有特色的救濟(jì)方式，當(dāng)房地產(chǎn)合同簽訂好后，當(dāng)事人在合同的有效期間內(nèi)就取得了對該特定房地產(chǎn)的留置權(quán)，擔(dān)保不因?qū)Ψ降倪`約而使自己的利益受到損害。因?yàn)樵谝擂D(zhuǎn)讓書移轉(zhuǎn)法定所有權(quán)之前，依據(jù)衡平法移轉(zhuǎn)理論，

9、購買人就取得了衡平法所有權(quán)。 買賣合同的訂立并不能移轉(zhuǎn)所有權(quán)，當(dāng)事人還需要交付轉(zhuǎn)讓書。轉(zhuǎn)讓書是專門用以移轉(zhuǎn)所有權(quán)的文件，一定程度上類似于德國法上的物權(quán)行為，但比物權(quán)行為要復(fù)雜的多。轉(zhuǎn)讓書需要交付，未經(jīng)交付的轉(zhuǎn)讓書是無效的，不會產(chǎn)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。交付時(shí)必須存在出讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的現(xiàn)時(shí)意思。沒有意思，交付不生效。美國法上不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式是“買賣合同+轉(zhuǎn)讓書+交付”。所有權(quán)約款是轉(zhuǎn)讓書中最重要的條款，是出讓人承諾其享有轉(zhuǎn)讓的土

10、地上的權(quán)利，這個(gè)承諾為受讓人提供訴因，如果出讓人違反了所有權(quán)約款，受讓人可以依據(jù)轉(zhuǎn)讓書來進(jìn)行訴訟，要求損害賠償。 用轉(zhuǎn)讓書移轉(zhuǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)以后，還需要對轉(zhuǎn)讓書進(jìn)行登記。盡管登記不是所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件，但不登記轉(zhuǎn)讓書將會使后來的善意購買人獲得優(yōu)先權(quán)，從而喪失土地。優(yōu)先權(quán)規(guī)則是為解決自同一出讓人處獲得轉(zhuǎn)讓書的二個(gè)接續(xù)的受讓人之間的權(quán)利優(yōu)先性問題。在傳統(tǒng)普通法上，優(yōu)先權(quán)規(guī)則是“時(shí)間在先、權(quán)利優(yōu)先”，也即是說，第一個(gè)取得權(quán)利的人取得所有權(quán)。

11、其依據(jù)的是羅馬法的原理，任何人都不能轉(zhuǎn)讓自己所不享有的權(quán)利。既然已經(jīng)將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第一購買人了，那么出賣人就再無剩余的權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓給第三人。但是，各州的登記法普遍地引入了衡平法上的知情理論，改變了普通法上的優(yōu)先權(quán)規(guī)則。如果次購買人是善意的、支付價(jià)值的不知情的購買人，那么次購買人就取得可以對抗第一購買人的所有權(quán)的權(quán)利，從而將所有權(quán)賦予善意的次購買人。優(yōu)先權(quán)規(guī)則給我們提供了一個(gè)保護(hù)交易安全的基本原理，即只有那些不知道先前存在的他人的未登記權(quán)利

12、的、通過合理價(jià)格購買的、善意的購買人才能獲得登記法的保護(hù)。 在我國當(dāng)前的物權(quán)法大量采用登記對抗的權(quán)利變動模式中，這個(gè)規(guī)則為我們界定登記制度所保護(hù)的第三人范圍具有重要的借鑒意義。結(jié)論部分，我進(jìn)一步論述了英美法視野下對財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)，財(cái)產(chǎn)權(quán)在憲法上具有無比重要的地位，財(cái)產(chǎn)權(quán)是人格的一部分，沒有所有人的同意，沒有法定的正當(dāng)程序，財(cái)產(chǎn)權(quán)利不會喪失和被剝奪。這個(gè)憲法理念在多重交易規(guī)則及抵押制度中展現(xiàn)的尤為顯著。最后我提出了我國土地權(quán)利體系