商品房銷售欺詐及懲罰性賠償研究.pdf

1、隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步發(fā)展和完善，商品房買賣市場日漸興隆。然而，在這興隆的背后，商品房買賣糾紛也與日俱增，許多購房者的利益受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不規(guī)范操作和欺詐的損害。在解決這些糾紛、維護(hù)購房者利益的過程中，法院大都未適用《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》，法學(xué)界對此也有很大的爭議。而在國際上，懲罰性賠償在合同領(lǐng)域中的應(yīng)用已經(jīng)成為一種趨勢。在此背景下，本文以商品房銷售欺詐為中心，圍繞最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案

2、件適用法律若干問題的解釋》中明確規(guī)定的購房者可以請求商品房的出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的情形，研究了商品房銷售欺詐中適用懲罰性賠償制度的一系列法律問題，并對最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的懲罰性賠償規(guī)定進(jìn)行了深入解讀，探討了該解釋在適用中的一些具體問題，提出了具有操作性的解決方案。本文除前言和結(jié)語外共分四部分，約3萬3千字。 第1部分：商品房銷售及欺詐。本章首先明確了商品房及其銷售的概念，然

3、后較為詳細(xì)地闡明了商品房銷售欺詐行為的構(gòu)成要件： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售中有欺詐的故意，(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售中有欺詐購房者的欺詐行為，包括作為和不作為，(3)被欺詐方因欺詐而陷入錯誤，并因錯誤而做出了有瑕疵的意思表示。最后以商品房銷售欺詐行為的構(gòu)成要件為依據(jù)，結(jié)合造成經(jīng)營者實際交付的房屋與合同約定不符的具體原因，提出了商品房經(jīng)營者欺詐行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；對日常生活中多見的廣告欺詐、面積欺詐、質(zhì)量欺詐、交付欺詐、產(chǎn)權(quán)欺詐

4、、價格欺詐等行為進(jìn)行了法律分析，并具體指出了商品房經(jīng)營者哪些行為是欺詐，哪些行為不是欺詐。 第2部分：對欺詐的法律規(guī)制。本章首先采用比較的方法概述了英美法系和大陸法系對民事欺詐的法律規(guī)范制度，然后分析了我國的《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》等法律對民事欺詐法律責(zé)任的規(guī)定，指出了民法對商品房買賣關(guān)系調(diào)整的不足：(1)民法的平等保護(hù)會導(dǎo)致實際的不公平，(2)民法的補償性責(zé)任方式

5、不利于防止商品房銷售欺詐。進(jìn)而提出對商品房銷售欺詐進(jìn)行規(guī)制最好的制度是懲罰性賠償制度。 第3部分：懲罰性賠償制度的解讀。本章首先將英美法系和大陸法系的懲罰性賠償制度與我國的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行比較，指出了我國的懲罰性賠償制度可以在賠償基數(shù)、懲罰倍數(shù)、主觀過錯等方面借鑒國外相關(guān)制度。然后分析了懲罰性賠償作為民事責(zé)任的不合理性： (1)懲罰性賠償責(zé)任與民法基本理論存在矛盾(2)將懲罰性賠償作為民事責(zé)任，難以充分發(fā)揮該項制度的主要功能。指出由

6、于懲罰性賠償責(zé)任的性質(zhì)、目的、任務(wù)等都具有經(jīng)濟(jì)法上的特征，其責(zé)任性質(zhì)應(yīng)為經(jīng)濟(jì)法責(zé)任。 第4部分：懲罰性賠償在我國商品房銷售欺詐中的適用。本章在剖析了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定的基礎(chǔ)上，指出了其規(guī)定存在的缺陷：(1)沒有明確購房者的消費者地位，(2)懲罰性賠償?shù)倪m用范圍過于狹窄，(3)懲罰性賠償數(shù)額的規(guī)定過于彈性，賦予了法官過度的自由裁量權(quán)，(4)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適

7、用法律若干問題的解釋》第9條規(guī)定的“故意隱瞞”中的“故意”很難認(rèn)定，其舉證責(zé)任沒有明確。最后對懲罰性賠償制度在商品房銷售欺詐中的適用提出了自己的設(shè)想：(1)明確懲罰性賠償制度適用的法律依據(jù)；(2)拓寬懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，對欺詐行為采取列舉法和概括法并存的方式，既要列舉幾種典型的欺詐行為，便于直接參照適用，又要對商品房銷售中的欺詐行為作出一般性的高度概括與歸納；(3)明確故意欺詐中“故意”的證明責(zé)任；規(guī)定商品房開發(fā)企業(yè)