屋頂平臺(tái)的權(quán)利歸屬與利用研究.pdf

1、隨著城市建筑物不斷向高層化發(fā)展，區(qū)分所有的建筑物已成為城市居民最主要的居住方式。而屋頂平臺(tái)位置微妙，其權(quán)屬認(rèn)定及利用涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，但這種制度在我國(guó)立法上有待完善。由于立法的模糊，現(xiàn)實(shí)中常出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商采用買頂層贈(zèng)樓頂花園的做法將屋頂平臺(tái)據(jù)為自己所有，擅自處分，產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商與各業(yè)主之間的矛盾；頂層區(qū)分所有權(quán)人為了能排他性的獨(dú)占屋頂平臺(tái)，將通往屋頂平臺(tái)的通道加裝鐵門，阻止其他區(qū)分權(quán)人通過(guò)或使用屋頂平臺(tái)，產(chǎn)生各個(gè)業(yè)主之間的矛盾；物業(yè)管理

2、公司為了獲得經(jīng)濟(jì)收益，將屋頂平臺(tái)出租甚至出賣給第三人作為商業(yè)性場(chǎng)所進(jìn)行使用，產(chǎn)生各區(qū)分所有人與物業(yè)管理公司的矛盾；而使用屋頂平臺(tái)的第三人在使用過(guò)程中，與各區(qū)分所有權(quán)人也存在著沖突。加之現(xiàn)如今對(duì)屋頂平臺(tái)利用方式越來(lái)越多樣，如安裝太陽(yáng)能熱水器、修建屋頂花園，在屋頂平臺(tái)上安裝公共設(shè)施，甚至在屋頂平臺(tái)上私自增建的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。如何協(xié)調(diào)各方利益沖突，如何更加充分的利用屋頂平臺(tái)，解決這些問(wèn)題，就有必要對(duì)屋頂平臺(tái)的權(quán)利歸屬及利用問(wèn)題進(jìn)行探討。

3、　　 除引言和結(jié)語(yǔ)外，本文分為五個(gè)部分：
　　 一、屋頂平臺(tái)的權(quán)屬現(xiàn)狀。本文所研究的屋頂平臺(tái)是房屋建筑最上層的外圍保護(hù)隔層，排除一般陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)，明確了研究范圍。屋頂平臺(tái)不僅是整個(gè)建筑物必不可少的組成部分，而且對(duì)其充分的開(kāi)發(fā)利用，能夠提高業(yè)主生活質(zhì)量。而我國(guó)立法對(duì)屋頂平臺(tái)的歸屬及使用權(quán)的設(shè)定尚顯不足，增加了解釋的難度，在實(shí)踐中也缺乏可操作性。常見(jiàn)開(kāi)發(fā)商、頂層業(yè)主或物業(yè)公司私自占有處分情形，引發(fā)許多矛盾。借鑒國(guó)外相關(guān)立法例，以期對(duì)

4、屋頂平臺(tái)權(quán)利歸屬做出明確界定。
　　 二、屋頂平臺(tái)權(quán)利歸屬理論分析。屋頂平臺(tái)的權(quán)利歸屬涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中的專有權(quán)和共有權(quán)兩種制度。本文采用排除法，即屋頂平臺(tái)不具有物理上、利用上、法律上的獨(dú)立性，因此不屬于專有權(quán)的客體。并且“依壁心說(shuō)和最后粉刷表層說(shuō)”推出，屋頂平臺(tái)無(wú)論在區(qū)分所有人內(nèi)部關(guān)系上還是在對(duì)第三人的外部關(guān)系上均不屬于頂層業(yè)主專有權(quán)的客體。在非專有即共有的分析路徑下，屋頂平臺(tái)是共有權(quán)的客體。屋頂平臺(tái)共有權(quán)的主體身份

5、復(fù)合性、處分上的附隨性、權(quán)利存在上的不可分割性決定了屋頂平臺(tái)共有權(quán)的性質(zhì)是共同共有，這是處理屋頂平臺(tái)權(quán)利歸屬的一般規(guī)則。本文并總結(jié)了在行使決議權(quán)、收取收益費(fèi)用、行使共有權(quán)需要把握的幾個(gè)具體規(guī)則。
　　 三、屋頂平臺(tái)之專用使用權(quán)。本文從對(duì)屋頂平臺(tái)充分利用及專用使用權(quán)的客體范圍兩個(gè)方面論述得出屋頂平臺(tái)應(yīng)當(dāng)設(shè)定專用使用權(quán)。其性質(zhì)應(yīng)采“折衷說(shuō)”，即從專用使用權(quán)的主體、設(shè)定方式、設(shè)定條件等因素判斷。屋頂平臺(tái)專用使用權(quán)的設(shè)定方式有三種：依管

6、理規(guī)約、依共有之法理、依契約。設(shè)定專用使用權(quán)易引發(fā)幾類矛盾，在第四部分給予詳細(xì)的梳理。
　　 四、屋頂平臺(tái)權(quán)益沖突及協(xié)調(diào)。處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與區(qū)分所有人的沖突，開(kāi)發(fā)商可以在屋頂平臺(tái)上設(shè)定專用使用權(quán)，但應(yīng)從五個(gè)方面對(duì)專用使用權(quán)進(jìn)行限制。各建筑區(qū)分所有人之間的沖突，應(yīng)根據(jù)建筑物相鄰關(guān)系來(lái)處理。區(qū)分所有人與物業(yè)服務(wù)公司的沖突，本文從分析物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系入手，提出解決方法。區(qū)分所有人與第三人因利用屋頂平臺(tái)產(chǎn)生的矛盾，對(duì)第三人的