論小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬.pdf

1、近年來(lái)，隨著人均擁有汽車數(shù)量的增加，原有的住宅小區(qū)停車位已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主停車的需要?！吧嘀嗌佟币殉蔀橐话阕≌^(qū)所面臨的普遍現(xiàn)象。然房地產(chǎn)開發(fā)商嗅出了其中的商業(yè)利益，嚴(yán)格控制了停車位的管理，采取“只租不售”或“高價(jià)出讓”的方式從中謀取利益。由此，針對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)引發(fā)的權(quán)利歸屬問題的討論層出不窮，各國(guó)均紛紛立法加以規(guī)制，以保障居民生活的安定和社會(huì)秩序的正常運(yùn)行。2007年3月16日我國(guó)首次通過的《物權(quán)法》第74條對(duì)小區(qū)車位車庫(kù)的權(quán)

2、利歸屬提供了理論依據(jù)，但并未作一概而論的規(guī)定。實(shí)務(wù)中，業(yè)主和開發(fā)商仍以車位、車庫(kù)系自己的購(gòu)房成本為由，主張車位、車庫(kù)的權(quán)屬。法律研究少不了對(duì)某一理論的合理性論證，但終究也是為了解決實(shí)際問題。本文將從建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論基礎(chǔ)出發(fā)，引出小區(qū)車位、車庫(kù)問題的理論依據(jù)。通過比較分析我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和國(guó)外就車位、車庫(kù)權(quán)屬問題的規(guī)定，提出筆者認(rèn)為我國(guó)可以借鑒的一些觀點(diǎn)。同時(shí)，探究《物權(quán)法》的立法本意，結(jié)合《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》和相關(guān)案例對(duì)目前我

3、國(guó)就小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬確定規(guī)則進(jìn)行評(píng)述，從而引出小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬問題的價(jià)值趨向。本文將圍繞《物權(quán)法》關(guān)于小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬確定規(guī)則的法律規(guī)定，以實(shí)踐為出發(fā)點(diǎn)，提出完善我國(guó)小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬規(guī)范的立法構(gòu)想。
　　本文共分為四章。
　　第一章主要介紹小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)利歸屬的理論基礎(chǔ)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。理論界對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)主要有“一元論、二元論、三元論”的三種學(xué)說，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于建筑物區(qū)分所有權(quán)究竟包含了哪些方面的權(quán)利

4、。筆者認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分、共有部分和成員權(quán)構(gòu)成，而小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬與小區(qū)道路、綠地、公用設(shè)施等均是區(qū)分所有建筑物的一種，因此對(duì)其權(quán)屬問題的討論是在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度框架下進(jìn)行的。此外，建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，其客體即“空間”是特殊存在的，空間權(quán)概念的確立對(duì)我國(guó)小區(qū)地下車位、車庫(kù)的權(quán)屬界定亦存在特殊意義。
　　第二章運(yùn)用比較分析法，對(duì)外國(guó)及地區(qū)關(guān)于小區(qū)車位、車庫(kù)的法律制度與我國(guó)相關(guān)法律

5、制度進(jìn)行了研究。通過對(duì)美國(guó)、法國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等就小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬確定規(guī)則的比較分析，筆者發(fā)現(xiàn)，對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬界定主要有界定為專有部分、界定為共有部分和區(qū)分類別進(jìn)行界定這三種分類。這三種分類對(duì)于我國(guó)小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬界定規(guī)則有相當(dāng)?shù)慕梃b意義，筆者認(rèn)為在今后立法的過程中，可以結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，吸取國(guó)外一些比較好的立法例，融入我國(guó)的立法中。
　　第三章介紹了我國(guó)小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)利歸屬的立法沿革。在《物權(quán)法》頒布之

6、前，各處于經(jīng)濟(jì)前沿的地方就小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)利歸屬出臺(tái)了一些探索性的法規(guī)、條例，制定的目的是在于解決社會(huì)迅速發(fā)展過程中產(chǎn)生的停車矛盾，但這些法規(guī)和條例較為零散，且規(guī)定不盡相同，對(duì)車位、車庫(kù)的權(quán)屬確定規(guī)則的規(guī)定較少?！段餀?quán)法》頒布后，對(duì)于小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)利歸屬問題明確了“約定歸屬”和“法定共有”的兩種確定規(guī)則，雖然仍有很多不同的聲音，但此確定規(guī)則的創(chuàng)新性，是值得肯定的。同時(shí)，筆者也圍繞《物權(quán)法》第74條三款法律條文，結(jié)合一些較經(jīng)典的案例進(jìn)行

7、分析，通過分析發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)就小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬確定規(guī)則在條文規(guī)定上是比較模糊的，在實(shí)踐中缺乏可操作性，即使現(xiàn)已出臺(tái)了相關(guān)的司法解釋對(duì)條文進(jìn)行了補(bǔ)充說明，但問題仍不能解決。
　　第四章我國(guó)小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)利歸屬的制度構(gòu)建。我國(guó)小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬確定規(guī)則已在《物權(quán)法》中得以明確，但該制度仍存在一定缺陷，地下空間權(quán)制度的缺失使得目前地下車位、車庫(kù)的權(quán)利確定無(wú)依據(jù)可言。權(quán)屬確定規(guī)則的模糊，使得在實(shí)際操作中圍繞如何首先滿足業(yè)主的需要、