論車庫的權(quán)利歸屬.pdf

1、我國住房制度改革以后,房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大的發(fā)展,廣大居民在生活質(zhì)量提高的同時,正日益面臨一個問題,即“停車難”的問題。小區(qū)停車越來越難,導(dǎo)致業(yè)主、開發(fā)商的糾紛愈演愈烈。多年來,由此產(chǎn)生的糾紛層出不窮,業(yè)主因此狀告開發(fā)商的案例也是屢見報端。所謂的“停車之爭”主要表現(xiàn)是權(quán)屬不明,我國《物權(quán)法》試圖從立法層面上解決此類糾紛,但是并未完全注意到我國車庫的權(quán)屬現(xiàn)狀,為此論文以建筑物區(qū)分所有理論為依據(jù),從車庫的法律屬性入手,對當(dāng)前的有關(guān)其權(quán)利歸屬

2、的各種法律規(guī)定以及學(xué)術(shù)觀點進(jìn)行分析,從而建立既符合建筑物區(qū)分所有理論,又切合中國國情的車庫、車位權(quán)利歸屬判斷標(biāo)準(zhǔn),力圖使車庫的權(quán)利歸屬有章可循。
　　論文分三部分。
　　第一部分,我國車庫的現(xiàn)狀。本文討論的車庫主要是指地下車庫,關(guān)于車庫歸屬的觀點主要有以下五種:一是業(yè)主共有說;二是開發(fā)商所有說;三是公攤說;四是成本說;五是約定歸屬說。《物權(quán)法》第74條約定歸屬的原則漠視了開發(fā)商和業(yè)主之間談判地位和磋商能力的差異,在理解上也存

3、在困惑?！段餀?quán)法》中第六章關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定,第一次從法律上構(gòu)建了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,從而為我們從區(qū)分所有權(quán)角度解決車庫歸屬問題提供了制度保證。
　　第二部分,車庫的權(quán)屬模式及車庫作為專有部分的可能性。車庫的權(quán)屬模式并非是唯一的,就我國大陸而言,我國臺灣地區(qū)的法定共有部分和專有部分并存的立法模式有一定的借鑒意義。建筑物區(qū)分所有制度的一個極其重要的原則就是,區(qū)分建筑物的客體只要不是專有部分,就是共有部分。筆者認(rèn)

4、為,地下車庫在構(gòu)造上和利用上是具有獨立性的,可以作為專有部分,但是我們并不排斥車庫作為共有部分的可能。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,車庫的法律性質(zhì)無非就只有兩種,一種屬于共有,一種屬于專有,只是在歸屬問題上可以采用法定共有和專有并存模式。
　　第三部分,車庫權(quán)屬確定的具體制度構(gòu)建。在目前法律沒有明確車庫權(quán)利歸屬的情況下,可以考慮以公攤說來判定車庫的歸屬,但是由于共用面積無法確定,且車庫能否計入共用面積也不確定,且在實際操作中,公攤面積