租售同權(quán)政策對于房地產(chǎn)市場的影響——以杭州市西湖區(qū)學(xué)區(qū)房為例.pdf

1、教育資源資本化效應(yīng)問題過去已經(jīng)被廣泛研究，對于教育資源的追求導(dǎo)致具有更高收入的人群會選擇更加靠近學(xué)校的區(qū)域居住，收入差異進(jìn)一步導(dǎo)致對教育資源的壟斷和社會階層的固化。在一定程度上來說，學(xué)區(qū)房是房地產(chǎn)市場背后資源分配不均的衍生物。起先為了抑制擇校風(fēng)氣而制定的按學(xué)區(qū)劃定統(tǒng)一入學(xué)的政策并沒有實(shí)現(xiàn)促進(jìn)教育資源分配公平的初衷，相反按學(xué)區(qū)就近入學(xué)讓市場借助價(jià)格機(jī)制重新配置優(yōu)質(zhì)教育資源，使其進(jìn)一步綁定在商品住房上，原本“以費(fèi)擇?！弊兂闪恕耙苑繐裥！?。1

2、998年中國房地產(chǎn)市場改革以來，我國房地產(chǎn)市場享受了20年的高速發(fā)展，乃至在很長的時(shí)間里成為地方的支柱性產(chǎn)業(yè)。盡管房地產(chǎn)市場為地方政府帶來了巨大收益，但是同時(shí)代價(jià)也是巨大的。高企的房價(jià)一直以來是不可回避的重要社會問題，買不起房的年輕人逐漸增多，社會貧富差距拉大?？墒橇硪环矫鎳鴥?nèi)住房租賃市場一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)，租賃市場規(guī)范不完善，利益關(guān)系界限未能明晰，公共服務(wù)資源權(quán)利束沒有像商品住房那樣在租金中得到體現(xiàn)。為了改變住房自身價(jià)值變得畸高而使

3、用價(jià)值卻被忽略的現(xiàn)狀，租售同權(quán)政策應(yīng)運(yùn)而生并對租賃住房相關(guān)公共服務(wù)權(quán)利予以肯定，為拓展租賃住房市場發(fā)展鋪平道路。
　　因此本文首先提出教育資源的存在與否和質(zhì)量差異會對房地產(chǎn)市場的價(jià)格產(chǎn)生正向影響的假設(shè)，通過推理證明假設(shè)前提的正確性。在此基礎(chǔ)上選擇對杭州以往相關(guān)政策演變發(fā)展理出脈絡(luò)，再聚焦到西湖區(qū)對其內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源供給需求狀況進(jìn)行總體描述，從中抽出學(xué)軍小學(xué)所轄學(xué)區(qū)作為研究特定案例，嘗試構(gòu)建住房特征價(jià)格模型，運(yùn)用2016年2月到201

4、8年1月為期兩年的時(shí)間杭州西湖區(qū)二手房以及租賃住房交易數(shù)據(jù)，對其統(tǒng)計(jì)整理后分別從兩類市場入手，將學(xué)軍小學(xué)所對應(yīng)學(xué)區(qū)作為處理組，其所對口的小區(qū)設(shè)為學(xué)區(qū)房，其他區(qū)域設(shè)置為非學(xué)區(qū)房。2017年7月作為租售同權(quán)政策沖擊發(fā)生的時(shí)間，選取小區(qū)教育、結(jié)構(gòu)、區(qū)位和鄰里四個(gè)方面的特征作為計(jì)算變量，基于雙重差分方法模型，利用STATA.11.0軟件等工具計(jì)算目標(biāo)區(qū)域政策引入后價(jià)格變動趨勢，從而觀察政策沖擊帶來的效應(yīng)，探究政策實(shí)行前后學(xué)區(qū)二手房地產(chǎn)市場和租賃

5、市場是否發(fā)生改變，以及帶來的影響是怎么樣的。
　　主要結(jié)論如下:1、租售同權(quán)政策的引入在一定時(shí)間內(nèi)消除了因教育資源配置差異而造成的房價(jià)資本化效應(yīng)，將學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房的二手房市場價(jià)格水平拉到同一水平;2、租賃住房市場中非學(xué)區(qū)租賃住房租金水平?jīng)]有受到明顯影響，學(xué)區(qū)租賃住房租金水平雖然有所上升，但是幅度有限，主要原因可能是當(dāng)前租售同權(quán)政策仍然處于部分試點(diǎn)狀態(tài)，沒有全面鋪開;3、政策執(zhí)行一段時(shí)間后學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房價(jià)格均出現(xiàn)了不同程度的反彈