租售同權政策對于房地產(chǎn)市場的影響——以杭州市西湖區(qū)學區(qū)房為例.pdf

1、教育資源資本化效應問題過去已經(jīng)被廣泛研究，對于教育資源的追求導致具有更高收入的人群會選擇更加靠近學校的區(qū)域居住，收入差異進一步導致對教育資源的壟斷和社會階層的固化。在一定程度上來說，學區(qū)房是房地產(chǎn)市場背后資源分配不均的衍生物。起先為了抑制擇校風氣而制定的按學區(qū)劃定統(tǒng)一入學的政策并沒有實現(xiàn)促進教育資源分配公平的初衷，相反按學區(qū)就近入學讓市場借助價格機制重新配置優(yōu)質(zhì)教育資源，使其進一步綁定在商品住房上，原本“以費擇校”變成了“以房擇?！薄?

2、998年中國房地產(chǎn)市場改革以來，我國房地產(chǎn)市場享受了20年的高速發(fā)展，乃至在很長的時間里成為地方的支柱性產(chǎn)業(yè)。盡管房地產(chǎn)市場為地方政府帶來了巨大收益，但是同時代價也是巨大的。高企的房價一直以來是不可回避的重要社會問題，買不起房的年輕人逐漸增多，社會貧富差距拉大?？墒橇硪环矫鎳鴥?nèi)住房租賃市場一直處于謹慎發(fā)展狀態(tài)，租賃市場規(guī)范不完善，利益關系界限未能明晰，公共服務資源權利束沒有像商品住房那樣在租金中得到體現(xiàn)。為了改變住房自身價值變得畸高而使

3、用價值卻被忽略的現(xiàn)狀，租售同權政策應運而生并對租賃住房相關公共服務權利予以肯定，為拓展租賃住房市場發(fā)展鋪平道路。
　　因此本文首先提出教育資源的存在與否和質(zhì)量差異會對房地產(chǎn)市場的價格產(chǎn)生正向影響的假設，通過推理證明假設前提的正確性。在此基礎上選擇對杭州以往相關政策演變發(fā)展理出脈絡，再聚焦到西湖區(qū)對其內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源供給需求狀況進行總體描述，從中抽出學軍小學所轄學區(qū)作為研究特定案例，嘗試構建住房特征價格模型，運用2016年2月到201

4、8年1月為期兩年的時間杭州西湖區(qū)二手房以及租賃住房交易數(shù)據(jù)，對其統(tǒng)計整理后分別從兩類市場入手，將學軍小學所對應學區(qū)作為處理組，其所對口的小區(qū)設為學區(qū)房，其他區(qū)域設置為非學區(qū)房。2017年7月作為租售同權政策沖擊發(fā)生的時間，選取小區(qū)教育、結(jié)構、區(qū)位和鄰里四個方面的特征作為計算變量，基于雙重差分方法模型，利用STATA.11.0軟件等工具計算目標區(qū)域政策引入后價格變動趨勢，從而觀察政策沖擊帶來的效應，探究政策實行前后學區(qū)二手房地產(chǎn)市場和租賃

5、市場是否發(fā)生改變，以及帶來的影響是怎么樣的。
　　主要結(jié)論如下:1、租售同權政策的引入在一定時間內(nèi)消除了因教育資源配置差異而造成的房價資本化效應，將學區(qū)房和非學區(qū)房的二手房市場價格水平拉到同一水平;2、租賃住房市場中非學區(qū)租賃住房租金水平?jīng)]有受到明顯影響，學區(qū)租賃住房租金水平雖然有所上升，但是幅度有限，主要原因可能是當前租售同權政策仍然處于部分試點狀態(tài)，沒有全面鋪開;3、政策執(zhí)行一段時間后學區(qū)房和非學區(qū)房價格均出現(xiàn)了不同程度的反彈