市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用研究——以鼎立國際城估價(jià)為例.pdf

1、我國現(xiàn)代房地產(chǎn)評估行業(yè)誕生于改革開放以后。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)買賣、抵押等活動日益增多，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)和相關(guān)的規(guī)范政策也不斷完善，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)逐漸形成了一個(gè)完整的體系，并不斷地發(fā)展壯大。與此同時(shí)，我國也引入不少國外先進(jìn)的估價(jià)理論與方法，房地產(chǎn)估價(jià)過程隨之變得越來越多元化。市場比較法作為一種較早使用的評估方法，因其過程簡單、易懂，且結(jié)果更接近市場價(jià)值，一直被房地產(chǎn)評估界廣泛使用。但是，在評估過程中，市場比較法仍存在一些操作性的

2、問題，為了更好的評估出接近市場價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格，不斷完善市場比較法尤為重要。
　　本文結(jié)合評估實(shí)際以及對市場比較法和房地產(chǎn)評估的相關(guān)概念及流程剖析，找出市場比較法實(shí)施過程中存在的兩個(gè)不完善之處，一是選取可比案例，二是因素修正。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中規(guī)定，在選取可比案例時(shí)，要盡量選取與估價(jià)對象相同，或最為相似的交易實(shí)例。但在評估實(shí)施過程時(shí)，符合要求的交易實(shí)例可能會較多，如何從眾多相似交易實(shí)例中選取最為合適的可比案例，主要依靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)。

3、然而對于經(jīng)驗(yàn)尚淺的估價(jià)師來說，選取的可比案例可能并非是與估價(jià)對象最為相似的。所以，本文針對此問題，引進(jìn)模糊綜合評判法中的隸屬度和貼近度的概念解決選取可比案例的問題，彌補(bǔ)了估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不足時(shí)，造成選取可比案例的偏差。評估中另一個(gè)重要問題就是因素修正。從目前評估的過程而言，因素修正方法過于簡單，并未考慮不同因素可能對房地產(chǎn)價(jià)格影響程度不同，所以本文采用層次分析法建立房地產(chǎn)價(jià)格影響因素指標(biāo)體系，利用專家打分構(gòu)造比較矩陣，求出房地產(chǎn)價(jià)格影響因素各

4、自的權(quán)重，并將各因素權(quán)重與通過修正標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正后的比率結(jié)合，使修正比率更加精確，評估過程更加具有說服性。為了驗(yàn)證上述改進(jìn)方法的可行性，文章以鼎立國際城某處房地產(chǎn)的估價(jià)為例，使用改進(jìn)前的方法與改進(jìn)后的方法分別評估，并將改進(jìn)前后的評估結(jié)果與實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，得出改進(jìn)后的方法評估精度更高的結(jié)論。同時(shí)也對改進(jìn)方法的理論和實(shí)踐的可行性進(jìn)行了分析，說明改進(jìn)方法具有一定的可實(shí)施性。在文章最后，闡述了本文最終研究的結(jié)論，并且指出了研究上還存在幾個(gè)方