市場比較法在房地產評估中的應用研究——以鼎立國際城估價為例.pdf

1、我國現代房地產評估行業(yè)誕生于改革開放以后。隨著市場經濟的不斷發(fā)展，房地產買賣、抵押等活動日益增多，房地產估價技術和相關的規(guī)范政策也不斷完善，房地產估價行業(yè)逐漸形成了一個完整的體系，并不斷地發(fā)展壯大。與此同時，我國也引入不少國外先進的估價理論與方法，房地產估價過程隨之變得越來越多元化。市場比較法作為一種較早使用的評估方法，因其過程簡單、易懂，且結果更接近市場價值，一直被房地產評估界廣泛使用。但是，在評估過程中，市場比較法仍存在一些操作性的

2、問題，為了更好的評估出接近市場價值的房地產價格，不斷完善市場比較法尤為重要。
　　本文結合評估實際以及對市場比較法和房地產評估的相關概念及流程剖析，找出市場比較法實施過程中存在的兩個不完善之處，一是選取可比案例，二是因素修正。房地產估價規(guī)范中規(guī)定，在選取可比案例時，要盡量選取與估價對象相同，或最為相似的交易實例。但在評估實施過程時，符合要求的交易實例可能會較多，如何從眾多相似交易實例中選取最為合適的可比案例，主要依靠估價師的經驗。

3、然而對于經驗尚淺的估價師來說，選取的可比案例可能并非是與估價對象最為相似的。所以，本文針對此問題，引進模糊綜合評判法中的隸屬度和貼近度的概念解決選取可比案例的問題，彌補了估價師經驗不足時，造成選取可比案例的偏差。評估中另一個重要問題就是因素修正。從目前評估的過程而言，因素修正方法過于簡單，并未考慮不同因素可能對房地產價格影響程度不同，所以本文采用層次分析法建立房地產價格影響因素指標體系，利用專家打分構造比較矩陣，求出房地產價格影響因素各

4、自的權重，并將各因素權重與通過修正標準進行修正后的比率結合，使修正比率更加精確，評估過程更加具有說服性。為了驗證上述改進方法的可行性，文章以鼎立國際城某處房地產的估價為例，使用改進前的方法與改進后的方法分別評估，并將改進前后的評估結果與實際成交價格進行比較，得出改進后的方法評估精度更高的結論。同時也對改進方法的理論和實踐的可行性進行了分析，說明改進方法具有一定的可實施性。在文章最后，闡述了本文最終研究的結論，并且指出了研究上還存在幾個方