房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法的改進(jìn)及應(yīng)用研究.pdf

1、市場(chǎng)比較法作為房地產(chǎn)估價(jià)最主要的方法之一，因其具有原理通俗易懂、估價(jià)結(jié)果接近市場(chǎng)、步驟簡(jiǎn)單等特點(diǎn)，成為評(píng)估人員運(yùn)用最多的估價(jià)方法之一。市場(chǎng)比較法在以效用理論和替代原理為理論依據(jù)的基礎(chǔ)上，按照一定原則選擇市場(chǎng)上的可比實(shí)例，通過(guò)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正，最終綜合確定待估房地產(chǎn)價(jià)格。
　　論文在分析傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)、估價(jià)公式、適用范圍以及估價(jià)流程等基本原理以及其在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了

2、較為深入的研究。針對(duì)市場(chǎng)比較法這一多目標(biāo)的決策過(guò)程進(jìn)行剖析，總結(jié)了傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法存在的不足之處。首先，可比實(shí)例的選取是市場(chǎng)比較法的中心環(huán)節(jié)，也是決定估價(jià)結(jié)果是否準(zhǔn)確合理的關(guān)鍵步驟，而在傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法中，可比實(shí)例的選取缺乏客觀的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，主要是依靠評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)判斷;第二，傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法在因素修正過(guò)程中，對(duì)于各個(gè)可比因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度都一視同仁，沒(méi)有加入權(quán)重系數(shù)這一要素，導(dǎo)致估價(jià)過(guò)程簡(jiǎn)單和估價(jià)結(jié)果的不準(zhǔn)確;第三，傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法在因

3、素修正過(guò)程后，將得到的若干比準(zhǔn)價(jià)格粗略地進(jìn)行算數(shù)平均，或根據(jù)估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)判斷來(lái)主觀性賦予權(quán)重后進(jìn)行加權(quán)平均，從而使評(píng)估結(jié)果的確定缺乏相應(yīng)依據(jù)。論文在對(duì)這些傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法的不足進(jìn)行相應(yīng)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了定量化、模型化、客觀化的改進(jìn)和應(yīng)用實(shí)例的研究。
　　為解決可比實(shí)例選取的主觀性較強(qiáng)的問(wèn)題，論文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度模型，通過(guò)確定分析序列、數(shù)據(jù)處理，計(jì)算出待選交易案例和待估房地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)度，并通過(guò)比較關(guān)聯(lián)度的大小，客觀確定用于市場(chǎng)比較法

4、的可比實(shí)例;為解決因素修正過(guò)程過(guò)于粗略、簡(jiǎn)單的問(wèn)題，論文將熵權(quán)法引入市場(chǎng)比較法估價(jià)過(guò)程，根據(jù)各比較因素的變異程度客觀確定各個(gè)因素的權(quán)重，在因素修正過(guò)程中考慮了比較因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，使因素修正過(guò)程更加科學(xué)合理;最后，論文依據(jù)可比實(shí)例與待估房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度確定可比實(shí)例權(quán)重，加權(quán)相加得到最終評(píng)估值，從而增強(qiáng)市場(chǎng)比較法的科學(xué)性、客觀性，較好地解決了評(píng)估結(jié)果確定缺乏依據(jù)的問(wèn)題。
　　論文根據(jù)上述改進(jìn)研究所創(chuàng)建的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行了實(shí)例分析

5、，選取河北省石家莊市橋東區(qū)中基禮域一處二手住宅用房進(jìn)行估價(jià)并進(jìn)行相應(yīng)市場(chǎng)驗(yàn)證，進(jìn)一步論證了論文建立的改進(jìn)模型的可行性和可操作性。在局限性方面，論文中對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)影響因素中的定性因素分值的處理，仍主要依靠估價(jià)人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行量化，雖然在程序上采取多位估價(jià)師多輪打分、剔除異常數(shù)據(jù)等方法進(jìn)行了改進(jìn)，但還是存在一定的主觀性;由于獲取的評(píng)估數(shù)據(jù)資料有限，論文只對(duì)改進(jìn)后的估價(jià)模型進(jìn)行一個(gè)應(yīng)用實(shí)例分析，沒(méi)有進(jìn)行大樣本數(shù)據(jù)的驗(yàn)證，使得改進(jìn)模型的應(yīng)用