房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)畢業(yè)論文--淺談市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用

1、<p>　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文</p><p>　　淺談市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用</p><p><b>　　二0一四年三月</b></p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　在房地產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)比較法是估價(jià)師運(yùn)用最多的方法。本文以廣州市番禺區(qū)大石街迎賓

2、路星河灣星座園5棟3座1601房為例，編寫了估價(jià)報(bào)告。在估價(jià)報(bào)告中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和其他相關(guān)影響因素，主要采用市場(chǎng)比較法來(lái)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行測(cè)算評(píng)估，其估價(jià)結(jié)果是根據(jù)委估對(duì)象的影響因素分析，利用加權(quán)平均最終確定其最終價(jià)值。當(dāng)然，市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)用中存在房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟、信息不對(duì)稱、信息不透明等問(wèn)題，這些問(wèn)題必須有對(duì)應(yīng)的對(duì)策或方法來(lái)解決，從而使市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中得到更好的應(yīng)用。</p><p&

3、gt;　　關(guān)鍵詞:市場(chǎng)比較法、房地產(chǎn)估價(jià)、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 、市場(chǎng)信息</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　In the real estate appraisal, market comparison method is most often used appraiser method. This paper takes the r

4、oom 3, 1601, building 5 star river constellation garden YingBin Road DaShi Street Panyu District Guangzhou City, for example, write the appraisal report. In the valuation report, according to the actual situation of appr

5、aisal object and other related factors, the main of the valuation object by market comparison method to measure evaluation, the appraisal result is based on the analy</p><p>　　Keywords: real estate appraisal

6、 、 market comparison approach、 the real estate market、market information</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要2</b></p><p>　　Abstract3</p><p>　　第1

7、章 市場(chǎng)比較法概述5</p><p>　　1.1 市場(chǎng)比較法的定義5</p><p>　　1.2 市場(chǎng)比較法的適用條件和適用對(duì)象5</p><p>　　1.3 市場(chǎng)比較法的運(yùn)用5</p><p>　　1.4 市場(chǎng)比較法估價(jià)需要注意的問(wèn)題6</p><p>　　第2章 廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣

8、星座園5棟3座1601估價(jià)技術(shù)報(bào)告8</p><p>　　2.1 個(gè)別因素分析8</p><p>　　2.2 區(qū)域因素分析8</p><p>　　2.3 市場(chǎng)背景分析8</p><p>　　2.4、最高最佳使用分析11</p><p>　　2.5 估價(jià)方法選用分析11</p><

9、p>　　2.6、估價(jià)測(cè)算分析12</p><p>　　2.7 估價(jià)結(jié)果16</p><p>　　第3章 房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法存在的一些問(wèn)題17</p><p>　　3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟，市場(chǎng)環(huán)境變化大17</p><p>　　3.2 信息不對(duì)稱，導(dǎo)致案例搜集困難，尤其是成交案例更加難以獲得17</p>

10、;<p>　　3.3 信息資料不清，交易背景不透明，交易情況這一項(xiàng)幾乎無(wú)法修正18</p><p>　　3.4 估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足，所選擇的案例沒(méi)有考慮非市場(chǎng)行為對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的影響19</p><p>　　3.5估價(jià)人員估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足，造成評(píng)估結(jié)果偏差的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生19</p><p>　　3.6估價(jià)人員缺乏職業(yè)操守，沒(méi)有從實(shí)際出發(fā)，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格過(guò)高

11、19</p><p>　　第4章 提高市場(chǎng)法在估價(jià)中應(yīng)用的對(duì)策21</p><p>　　4.1 政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，擴(kuò)充信息來(lái)源渠道21</p><p>　　4.2 政府方面對(duì)信息不對(duì)稱的彌補(bǔ)21</p><p>　　4.3 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)采取積極措施22</p><p>　　4.4

12、 估價(jià)人員培養(yǎng)較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)水平和極強(qiáng)的敬業(yè)精神22</p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ)23</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)24</b></p><p><b>　　致謝25</b></p><p><b>　　附 錄26</b>

13、;</p><p>　　第1章 市場(chǎng)比較法概述</p><p>　　1.1 市場(chǎng)比較法的定義</p><p>　　市場(chǎng)比較法又叫市價(jià)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用市場(chǎng)比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格。所謂類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對(duì)象處在同

14、一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。</p><p>　　1.2 市場(chǎng)比較法的適用條件和適用對(duì)象</p><p>　　市場(chǎng)比較法的適用條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期，存在者較多類似房地產(chǎn)的交易，是以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)為基本條件的。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。市場(chǎng)比較法要求估價(jià)人員具

15、有廣博的專業(yè)知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣非常熟悉，否則很難運(yùn)用市場(chǎng)比較法得出正確的的估價(jià)結(jié)果。</p><p>　　市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)比較法。</p><p>　　1.3

16、 市場(chǎng)比較法的運(yùn)用</p><p>　　運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列7個(gè)步驟進(jìn)行：（1）搜集交易案例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行交易日期修正；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（7）綜合修正求出比準(zhǔn)價(jià)格。具體過(guò)程見(jiàn)圖1-1。</p><p>　　圖1-1市場(chǎng)比較法估價(jià)的步驟</p><p>　　1.4 市場(chǎng)比較法估價(jià)需要

17、注意的問(wèn)題</p><p>　　1.4.1 類似房地產(chǎn)的實(shí)際交易情況報(bào)價(jià)復(fù)雜，要求把實(shí)際的成交價(jià)格修正為正常的市場(chǎng)價(jià)格。</p><p>　　1.4.2 可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，要注意成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)這一時(shí)期類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)變化情況。</p><p>　　1.4.3 既要看估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，也有必要考察可比實(shí)例房地產(chǎn)的情況，并在估價(jià)報(bào)告中對(duì)

18、可比實(shí)例房地產(chǎn)做必要的描述。</p><p>　　1.4.4 權(quán)重的確定</p><p>　　運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)通常選取三個(gè)可比實(shí)例得出三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，如果需要對(duì)這三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行加權(quán)算術(shù)平均，一般來(lái)講，每一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重不宜大于0.6或者小于0.2。房地產(chǎn)狀況包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，因此，對(duì)房地產(chǎn)狀況的調(diào)整也包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。權(quán)重F1 、F2 、F3 的

19、確定不能相差太大，具體數(shù)據(jù)要根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的具體情況而確定。將影響估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的各個(gè)因素進(jìn)行比較，根據(jù)影響程度的不同賦予不同的權(quán)重。</p><p>　　第2章 廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5棟3座1601估價(jià)技術(shù)報(bào)告</p><p>　　2.1 個(gè)別因素分析</p><p>　　2.1.1 估價(jià)對(duì)象概況</p><p&g

20、t;　　本次房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象為廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5棟3座1601，位于廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園內(nèi)，該花園北鄰沿江東路，附近有星河灣酒店、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車通過(guò)，交通較方便。委估對(duì)象所在樓宇為鋼混18層電梯樓，所在樓層為第16層，裝2部電梯。戶型布局為5房2廳1廚3衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)，朝向南北。該物業(yè)所在區(qū)域生活配套和市政配套齊全，安防、物業(yè)管理較好，物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)綠化及居住環(huán)境較好。&l

21、t;/p><p>　　委估對(duì)象所在樓宇外墻為涂料，內(nèi)部裝修情況為：室內(nèi)客廳地面鋪拋光地磚,內(nèi)墻與天花均刷乳膠漆，天花為跌級(jí)吊頂。房間地面鋪實(shí)木地板，墻面和天花刷乳膠漆，入戶門為豪華實(shí)木門，裝鋁合金窗。廚房、衛(wèi)生間地面為防滑地磚，瓷片到頂，天花刷乳膠漆。</p><p>　　2.1.2 物業(yè)權(quán)屬</p><p>　　根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》(粵房地權(quán)證穗字第021

22、0225991號(hào))復(fù)印件顯示：廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5棟3座1601，產(chǎn)權(quán)人為姚海燕；建筑面積為246.4㎡。委估對(duì)象已收取土地使用權(quán)出讓金，從2000年7月7日起計(jì)。居住份額用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)份額用地40年；其他用地50年。</p><p>　　2.2 區(qū)域因素分析</p><p>　　委估對(duì)象的所在區(qū)域?yàn)榉畢^(qū)大石鎮(zhèn)區(qū)片，在番禺區(qū)的北部，該區(qū)域?yàn)榉畢^(qū)中市政配

23、套條件好，商住較好的區(qū)域。 </p><p>　　2.3 市場(chǎng)背景分析</p><p>　　廣州是廣東省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。地處中國(guó)大陸南方，廣東省東南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華南地區(qū)區(qū)域性中心城市、交通通訊樞紐，是中國(guó)的"南大門"。廣州市轄十區(qū)和兩個(gè)縣級(jí)市，總面積7434.4平方千米，共設(shè)136個(gè)街道辦事處、

24、34個(gè)鎮(zhèn)。2012年末常住人口1283.89萬(wàn)人。市轄十區(qū)面積3843.43平方千米，年末常住人口1118.56萬(wàn)人；市轄兩個(gè)縣級(jí)市面積3590.97平方千米，年末常住人口165.33萬(wàn)人。</p><p>　　廣州作為改革開放的前沿城市以及對(duì)外貿(mào)易的窗口，經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，各項(xiàng)事業(yè)得到全面的發(fā)展，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的城市之一，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó)主要城市的三甲之列。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了廣州城市面貌和居住環(huán)境的不斷改善

25、。廣州是京廣、廣深、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點(diǎn)和華南民用航空交通中心，與全國(guó)各地的聯(lián)系極為密切。地鐵1號(hào)至6號(hào)線和8號(hào)線的開通、環(huán)城高速公路、丫髻沙大橋、廣州國(guó)際會(huì)展中心、廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，以及廣州大學(xué)城的落成。都證明了廣州這座千年古城正日益顯現(xiàn)出二十一世紀(jì)現(xiàn)代化國(guó)際大都市的無(wú)限魅力。</p><p>　　廣州市番禺區(qū)地處廣東省中南部，位于穗港澳的地理中心位置，北與廣州市海珠區(qū)相接，東臨獅子洋與東莞市相望，西與南海

26、、順德、中山市（區(qū)）相鄰，南濱珠江口，與南沙區(qū)接壤，地理位置優(yōu)越。全區(qū)總面積529.94平方公里，轄6個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)街道，有177個(gè)行政村、84個(gè)社區(qū)居委會(huì)，全區(qū)戶籍人口80.6萬(wàn)人，登記在冊(cè)外來(lái)人口113萬(wàn)人。</p><p>　　改革開放30多年來(lái)，特別是歷經(jīng)廣州亞運(yùn)的洗禮，番禺城市發(fā)生蝶變，城市核心競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展承載力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展連上臺(tái)階，城鄉(xiāng)面貌煥然一新，社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展，民生福利持續(xù)改善，社會(huì)大局和諧

27、穩(wěn)定。2012年,番禺區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1369.42億元，增長(zhǎng)11.6%;地方財(cái)政一般預(yù)算收入79.96億元，增長(zhǎng)12.9%；萬(wàn)元生產(chǎn)總值能耗下降4.5%；完成固定資產(chǎn)投資額395.36億元，增長(zhǎng)12.3%；實(shí)際利用外資4.54億美元，增長(zhǎng)15.5%；農(nóng)村居民年人均純收入19906元，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入35478元，分別增長(zhǎng)14.2%、11.8%。站在新的歷史起點(diǎn)，番禺確立了建設(shè)宜業(yè)宜居、現(xiàn)代文明、價(jià)值凸顯的廣州時(shí)尚創(chuàng)意都會(huì)區(qū)的目標(biāo)

28、定位，新一輪科學(xué)發(fā)展大幕徐徐開啟，古老番禺將再次揚(yáng)帆起航，為廣州推進(jìn)新型城市化發(fā)展、建設(shè)國(guó)家中心城市作出積極貢獻(xiàn)。</p><p>　　2013年10 月，廣州市 （包括市轄 10 區(qū)、從化和增城 2 縣級(jí)市，下同）新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 102.80萬(wàn)平方米，同比減少 8.4%，環(huán)比增長(zhǎng) 9.7%；網(wǎng)上簽約均價(jià) 12824 元/平方米，同比上升 6.9%，環(huán)比下降 3.9%。廣州市存量住宅交易登記面積 54.

29、06 萬(wàn)平方米，同比減少 1.8%，環(huán)比減少 25.1%。2013 年 1-10月，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 908.53 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 8.9%；網(wǎng)上簽約均價(jià) 13367 元/平方米，同比上升 12.1%。廣州市存量住宅交易登記面積 774.34 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 76.7%。</p><p>　　據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：2013年10 月，廣州市批準(zhǔn)預(yù)售商品房 12766 宗，同比增長(zhǎng)12.2 %

30、 ，環(huán)比增長(zhǎng)26.1 % ；批準(zhǔn)預(yù)售面積137.49萬(wàn)平方米，同比減少 0. 6%，環(huán)比增長(zhǎng) 36.9 %。其中，廣州市批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅 9772 宗，同比增長(zhǎng) 19.7 % ，環(huán)比增長(zhǎng)14.0 % ；批準(zhǔn)預(yù)售面積113.49 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.1% ，環(huán)比增長(zhǎng)29.6 % 。2013年10 月，廣州市新建商品房網(wǎng)上簽約 14601 宗，同比增長(zhǎng)16.1 % ，環(huán)比增長(zhǎng)23.9 % ；網(wǎng)上簽約面積124.64 萬(wàn)平方米，同比減少3.

31、 3% ，環(huán)比增長(zhǎng)15.9 %；網(wǎng)上簽約金額 174.25 億元，同比增長(zhǎng)4.0% ，環(huán)比增長(zhǎng)9.1% ；網(wǎng)上簽約均價(jià) 13980 元/ 平方米，同比上升 7.6%，環(huán)比下降5.8% 。其中，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約9217 宗，同比減少5.8% ，環(huán)比增長(zhǎng)10.5%；網(wǎng)上簽約面積 102.80 萬(wàn)平方米，同比減少8.4%，環(huán)比增長(zhǎng)9.7% ；網(wǎng)上簽約金額 131.84 億元，同比減少2.1% ，環(huán)比增長(zhǎng)5.4% ；網(wǎng)上簽約均價(jià) 12

32、824 元/ 平方米</p><p>　　另外，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的二手樓盤層次豐富，各種價(jià)位的房屋都有分布，能滿足到不同買家的需求，這些多樣性和適應(yīng)也一定程度上保持了該區(qū)樓市的交投活躍度。</p><p>　　由于調(diào)控新政的堅(jiān)持，廣州市成交量有所得到控制，隨著市場(chǎng)對(duì)新政的影響的逐漸消化，跌幅逐步減輕，全市成交量會(huì)逐漸進(jìn)入成交回暖，開始一段徘徊盤整期。近期由于通脹壓力加大，流動(dòng)性過(guò)剩，相關(guān)加

33、息、上調(diào)存款儲(chǔ)備金率等貨幣政策相繼出臺(tái)，對(duì)樓市也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。</p><p>　　另外值得關(guān)注的是存量商品房、存量商品住宅交易登記面積再次出現(xiàn)超過(guò)新建商品房、新建商品住宅的情況，說(shuō)明存量房市場(chǎng)在廣州市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的所占比重持續(xù)增加，體現(xiàn)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變化日趨明顯。</p><p>　　2.4、最高最佳使用分析</p><p>　　2.4.1 法律

34、上的許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。估價(jià)對(duì)象為住宅房，具有合法的產(chǎn)權(quán)，符合城市規(guī)劃的要求。</p><p>　　2.4.2 技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。估價(jià)對(duì)象為住宅房，能滿足施工技術(shù)等方面的要求。</p><p>　　2.4.3 經(jīng)濟(jì)上的可行

35、性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投放而能獲得最大收益的使用方式。估價(jià)對(duì)象當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值大于其土地取得成本與建筑物建造成本。本次評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)類似房地產(chǎn)的交易、租賃情況，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算。</p><p>　　2.4.4 價(jià)值最大性。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估價(jià)對(duì)象交通便捷，

36、周邊配套設(shè)施完備度較高，在符合規(guī)劃的前提下，住宅用途是其價(jià)值最高最大的使用方式。</p><p>　　2.4.5 土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來(lái)判定。估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。</p><p>　　2.4.6 與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。2.4.7 可持續(xù)發(fā)

37、展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用、即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、使未來(lái)利益最大化的使用方式。</p><p>　　總之，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘以及對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的調(diào)查和預(yù)期分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途住宅最為有利，以此為前提進(jìn)行估價(jià)。</p><p>　　2.5 估價(jià)方法選用分析</p><p>　　估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研

38、究了委托方提供的及所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，待估物業(yè)用途為住宅，此類物業(yè)在廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，宜選用市場(chǎng)法；委估對(duì)象為商品住宅，該類房產(chǎn)的置業(yè)目的主要以自用為主，較難體現(xiàn)其收益性，難以用收益法來(lái)推算其市場(chǎng)價(jià)值；近年來(lái)本地區(qū)商住房地產(chǎn)價(jià)格受市場(chǎng)因素影響較大，與單純成本累加有較大偏離，難以用原始成本來(lái)推算其市場(chǎng)價(jià)值；委估對(duì)象為已開發(fā)建成的商品住宅，不適宜使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。市場(chǎng)法也是房地產(chǎn)評(píng)估方法中首選的方法。綜

39、合以上分析為使估價(jià)結(jié)果更具科學(xué)性、準(zhǔn)確性、客觀性，本報(bào)告確定選用市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估。</p><p>　　市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作交易情況修正、市場(chǎng)狀況修正、區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正，以此估算評(píng)估對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)法計(jì)算公式為：</p><p>　　其中：P為待評(píng)房地產(chǎn)價(jià)值；Pn為待估房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格；P0為比

40、較實(shí)例房地產(chǎn)成交價(jià)格；A為待評(píng)房地產(chǎn)交易情況指數(shù)；A0為比較實(shí)例資產(chǎn)交易情況指數(shù)；B為待評(píng)房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況指數(shù)；B0為比較實(shí)例房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況指數(shù)；C為待評(píng)房地產(chǎn)區(qū)位狀況條件指數(shù)；C0為比較實(shí)例房地產(chǎn)區(qū)位狀況條件指數(shù)；D為待評(píng)房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)；D0為比較實(shí)例房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)；E為待評(píng)房地產(chǎn)實(shí)物狀況條件指數(shù)；E0為比較實(shí)例房地產(chǎn)實(shí)物狀況條件指數(shù)。</p><p>　　2.6、估價(jià)測(cè)算分析</p

41、><p>　　2.6.1 技術(shù)路線</p><p>　　“市場(chǎng)法”是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。</p><p><b>　　計(jì)算公式：</b></p><p>　　交易 市場(chǎng) 區(qū)位 權(quán)益

42、實(shí)物</p><p>　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 實(shí)例價(jià)格×情況 × 狀況 × 狀況× 狀況×狀況</p><p>　　修正 修正 修正 修正 修正</p><p>　　2.6.2 價(jià)值測(cè)算：</p><p>　　2.6.2.1 選擇交易實(shí)例</p><p&

43、gt;　　經(jīng)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時(shí)間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細(xì)篩選，確定A、B、C三個(gè)比較交易實(shí)例。</p><p>　　2.6.2.2 估價(jià)測(cè)算過(guò)程 </p><p>　?。?）房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算表：</p><p><b>　　修正系數(shù)確定說(shuō)明：</b></p><p>　　交易情況可能是

44、正常的，也可能是不正常的，不正常的交易可能有強(qiáng)迫出售、購(gòu)買；利害關(guān)系人的交易；急于出售、購(gòu)買；特殊交易等。以上交易實(shí)例價(jià)格為統(tǒng)一了面積內(nèi)涵、面積單位和價(jià)格單位后的正常交易價(jià)格，交易情況正常，交易情況修正系數(shù)為100/100。</p><p>　　估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近期無(wú)較大的波動(dòng)，故市場(chǎng)狀況不做修正。</p><p>　　區(qū)位因素包括交通因素調(diào)節(jié)、繁華程度調(diào)節(jié)、環(huán)境、景觀因素、

45、公共配套設(shè)施因素、城市規(guī)劃限制因素等，可比實(shí)例為同一住宅物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)相近的實(shí)例，其區(qū)位因素基本相同。</p><p>　　權(quán)益狀況因素主要為年限、容積率，可比實(shí)例為同一住宅物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)相近的實(shí)例，其權(quán)益狀況因素基本相同。</p><p>　　實(shí)物狀況修正主要在建筑面積、臨街狀況、新舊程度、樓層、小區(qū)配套、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、裝修、通風(fēng)采光、朝向等方面進(jìn)行比較修正。</p>&

46、lt;p><b>　?。?）修正計(jì)算：</b></p><p>　　（3）確定比準(zhǔn)價(jià)格：</p><p>　　比準(zhǔn)價(jià)格A =23,077×100/100×100/100×100/100×100/100×100/97＝23,791元/㎡)</p><p>　　比準(zhǔn)價(jià)格B =23,237

47、15;100/100×100/100×100/100×100/100×100/98＝23,711（元/㎡)</p><p>　　比準(zhǔn)價(jià)格C =22,882×100/100×100/100×100/100×100/100×100/97＝23,590元/㎡)</p><p>　　經(jīng)過(guò)比較分析，求算出各比較

48、案例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件的房地產(chǎn)價(jià)格，由于上述各個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，故我們?nèi)∪叩乃阈g(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法計(jì)算的結(jié)果。則：</p><p>　　評(píng)估單價(jià) = (23,791+23,711+23,590) / 3 ＝23,700 (元/㎡) （取整至十位）</p><p>　　評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值 = 246.4×23,7005,839,680.0(元) （取整至十位）</p

49、><p>　?。?）確定法定優(yōu)先受償款數(shù)額</p><p>　　根據(jù)法定優(yōu)先受償權(quán)證明文件，估價(jià)師獲悉的估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款數(shù)額=0</p><p>　?。?）確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值</p><p>　　估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值=評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值-法定優(yōu)先受償款數(shù)額</p><p>　　=5,839,680.0-0</p>

50、<p>　　=5,839,680.0 (元) （取整至十位）</p><p><b>　　2.7 估價(jià)結(jié)果</b></p><p>　　姚海燕委托的位于廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5棟3座1601，用途為住宅，建筑面積為246.4㎡，于上述物業(yè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣5,839,680.0元，大寫：人民幣伍佰捌拾叁萬(wàn)玖仟陸佰捌拾元整，其法定

51、優(yōu)先受償款數(shù)額為零元，該房地產(chǎn)抵押價(jià)值為：人民幣5,839,680.0元，大寫：人民幣伍佰捌拾叁萬(wàn)玖仟陸佰捌拾元整。單價(jià)為23,700元/平方米。</p><p>　　第3章 房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法存在的一些問(wèn)題</p><p>　　盡管市場(chǎng)比較法是一種最簡(jiǎn)單、最便捷的、最適用的估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)果最容易得到相關(guān)利益各方認(rèn)可，但是市場(chǎng)比較法實(shí)際運(yùn)用中還是存在不少問(wèn)題。以廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星

52、河灣星座園5棟3座1601估價(jià)技術(shù)報(bào)告為例，我對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)法存在的問(wèn)題提出與分析。</p><p>　　3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟，市場(chǎng)環(huán)境變化大</p><p>　　市場(chǎng)比較法的應(yīng)用是建立在有一個(gè)規(guī)范、成熟、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)之上的，也就是說(shuō)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠充分的地區(qū)，采用市場(chǎng)比較法所取得的評(píng)估結(jié)果不能夠反映房地產(chǎn)的正常價(jià)格。而在我國(guó)這樣的新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地

53、產(chǎn)市場(chǎng)僅有二十余年的歷史，目前還處于較低的層次，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟、不完善，市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大。</p><p>　　我的實(shí)習(xí)工作地點(diǎn)在廣州，我上面所介紹的評(píng)估案例是在廣州番禺區(qū)的，廣州近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很不錯(cuò)，也因此帶動(dòng)了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。相比其它二線城市，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)要相對(duì)規(guī)范、成熟一點(diǎn)，但是仍然有很大的發(fā)展空間。因此，我的估價(jià)報(bào)告是建立在一個(gè)相對(duì)成熟一點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的。</p&g

54、t;<p>　　3.2 信息不對(duì)稱，導(dǎo)致案例搜集困難，尤其是成交案例更加難以獲得</p><p>　　信息流暢，有足夠多的交易案例可供選擇，是市場(chǎng)比較法的運(yùn)用前提之一。但是任何一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集和整理全社會(huì)的房地產(chǎn)信息，在目前的房地產(chǎn)管理體制下都是比較困難的。因?yàn)槲覀兏緵](méi)有建立一個(gè)開放共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，就是掌握信息資源較多的政府房地產(chǎn)管理部門不但內(nèi)部之間相互封鎖信息，而且外界要獲取他們的信息也

55、非常困難。各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)收集自己的交易案例，互相之間也持保守態(tài)度，互不公用交易案例，使得我國(guó)的交易案例庫(kù)比較匾乏，并且時(shí)效性較差。由于缺少可比的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息這種直接反映市場(chǎng)價(jià)格的信號(hào)，各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不能及時(shí)得到想要的交易案例，往往使評(píng)估結(jié)果的正確性受到影響，進(jìn)而使市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用受到影響。</p><p>　　在搜集交易案例時(shí)，我基本上都是上一些房地產(chǎn)網(wǎng)站，例如搜房網(wǎng)、58同城去找與估價(jià)對(duì)象相

56、同或相近的二手房的案例，從中選擇幾個(gè)作為可比實(shí)例。由于信息不對(duì)稱，導(dǎo)致獲取案例的集合比較少，客觀上使得搜集案例難度加大，尤其是成交案例更加難以獲得，使得在使用市場(chǎng)比較法時(shí)，所選案例的可比性和代表性大打折扣。由于主觀原因和時(shí)間的限制，我有的時(shí)候只是單憑從報(bào)紙上和網(wǎng)上獲取的影響房地產(chǎn)售樓信息，進(jìn)行評(píng)估，沒(méi)有親臨現(xiàn)場(chǎng)查勘，很難準(zhǔn)確找出案例與評(píng)估物的差異性，而這就會(huì)給量化帶來(lái)困難，最終影響評(píng)估結(jié)果。</p><p>　　

57、我在做這個(gè)初評(píng)時(shí)，為了了解評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)交易情況，我一般會(huì)去詢問(wèn)同樣在評(píng)估公司工作的同學(xué)，了解他們公司做這個(gè)樓盤的評(píng)估情況，我也會(huì)去詢問(wèn)一些房地產(chǎn)中介的朋友，關(guān)于估價(jià)對(duì)象二手房交易成交價(jià)格和一些基本情況，從而對(duì)評(píng)估價(jià)格有一個(gè)初步的判斷。或者干脆假裝賣家或買家，打電話去咨詢房地產(chǎn)中介，從他們那邊了解樓盤的二手交易情況。</p><p>　　3.3 信息資料不清，交易背景不透明，交易情況這一項(xiàng)幾乎無(wú)法修正</

58、p><p>　　3.3.1 信息資料不清</p><p>　　市場(chǎng)比較法是一種最簡(jiǎn)單、最便捷的估價(jià)方法，一般是通過(guò)收集可比實(shí)例資料與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較來(lái)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值。所以對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況了解以及估價(jià)對(duì)象的具體情況、特點(diǎn)等信息的掌握是不可少的。但是由于某些資料的不清晰，如發(fā)布在網(wǎng)上的或報(bào)紙上的信息不全、在記錄評(píng)估對(duì)象的各種相關(guān)資料的不詳細(xì)或不及時(shí)等，導(dǎo)致了信息的查找困難

59、。對(duì)信息的無(wú)法掌握，會(huì)使交易情況的無(wú)法修正，也會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性。</p><p>　　在搜集資料時(shí)，很少有資料齊全的案例，而且很多都是沒(méi)有成交的，即使成交的，有些資料也沒(méi)有寫明，會(huì)導(dǎo)致有些狀況沒(méi)有辦法修正，所以有時(shí)我只能假設(shè)案例是在正常的交易情況下進(jìn)行的，這在一定情況下會(huì)拉高或降低比準(zhǔn)價(jià)格。</p><p>　　3.3.2 交易背景不透明</p><p>　

60、　在房地產(chǎn)評(píng)估中必須了解估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的狀況，如當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平、社區(qū)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價(jià)水平等，因?yàn)檫@些都可以作為房地產(chǎn)的交易背景。但是由于有些信息政府、房地產(chǎn)主管部門認(rèn)為的信息屏障，導(dǎo)致信息的不通暢，無(wú)法真正的價(jià)交易背景透明化，從而無(wú)法對(duì)交易情況進(jìn)行修正 。</p><p>　　關(guān)于估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的狀況，我都是從房管局、國(guó)土局、統(tǒng)計(jì)局等多個(gè)官方網(wǎng)站查詢，但因?yàn)檫@些網(wǎng)站很少能及時(shí)公布當(dāng)月或當(dāng)

61、季的數(shù)據(jù)，所以我查到的數(shù)據(jù)有時(shí)未能及時(shí)反映當(dāng)前的市場(chǎng)交易狀況，這在一定情況下會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果有些影響。

62、 </p><p>　　3.4 估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足，所選擇的案例沒(méi)有考慮非市場(chǎng)行為對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的影響</p><p>　　交易案例庫(kù)中的案例并不都來(lái)自市場(chǎng)，其中有相當(dāng)部分是估價(jià)

63、機(jī)構(gòu)近一段時(shí)間估價(jià)業(yè)務(wù)案例，還有相當(dāng)一部分是從網(wǎng)上下載的賣房或買房者的報(bào)價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)師雖然不能左右房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，但可以用估價(jià)結(jié)果影響房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格。特別是當(dāng)事人對(duì)交易價(jià)格缺乏自主性認(rèn)識(shí)時(shí)，很多估價(jià)結(jié)果被當(dāng)事人共同認(rèn)可直接作為成交價(jià)格，從而使估價(jià)項(xiàng)目案例演化為成交案例。</p><p>　　利用成交案例估價(jià)結(jié)果作為可比實(shí)例是可行的，可以節(jié)約可比實(shí)例調(diào)查費(fèi)用。必須指出的是由于當(dāng)事人直接采用估價(jià)結(jié)果，本身就

64、說(shuō)明市場(chǎng)和當(dāng)事人本身存在一定問(wèn)題，這張成交價(jià)格本身就是非正常市場(chǎng)價(jià)格，需要進(jìn)行交易情況修正。有的機(jī)構(gòu)甚至并不調(diào)查估價(jià)結(jié)果是否被直接利用就作就把近期的同類估價(jià)項(xiàng)目作為可比實(shí)例。估價(jià)效率是提高了，項(xiàng)目成本是降低了，但估價(jià)結(jié)果會(huì)和市場(chǎng)產(chǎn)生越來(lái)越大的差異，就像近親繁殖一樣。最終會(huì)使估價(jià)結(jié)果脫離市場(chǎng)。 不要忘了市場(chǎng)才是最準(zhǔn)確的估價(jià)師。在價(jià)格方面應(yīng)永遠(yuǎn)向市場(chǎng)看齊。</p><p>　　在撰寫初評(píng)時(shí)，我會(huì)查一下公司以前是否做過(guò)

65、同個(gè)樓盤的初評(píng)，可以借鑒一下，根據(jù)市場(chǎng)的變化，估計(jì)現(xiàn)在大概的價(jià)格，這是比較快速、便捷的方法，但是有一個(gè)前提是公司做過(guò)的類似案例比較多，而且與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間間隔不能太長(zhǎng)。 </p><p>　　3.5估價(jià)人員估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足，造成評(píng)估結(jié)果偏差的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生</p><p>　　有的估價(jià)員估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)走勢(shì)把握不準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)中各類不同物業(yè)的特征缺乏了解，無(wú)法抓住與估價(jià)對(duì)象類

66、似物業(yè)的主要特征，對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值主要因素的修正與次要因素的修正主次不分，造成評(píng)估結(jié)果偏差的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。修正系數(shù)調(diào)整過(guò)程中存在著不確定性因素，導(dǎo)致隨意性較大。不同估價(jià)員對(duì)修正系數(shù)的把握不同，出現(xiàn)的結(jié)果也會(huì)不同。</p><p>　　估價(jià)師在審核我的初評(píng)時(shí)，總會(huì)對(duì)我的修正系數(shù)做一些調(diào)整，因?yàn)槲矣袝r(shí)考慮不夠周到，對(duì)評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例不夠了解，導(dǎo)致修正系數(shù)調(diào)整不夠準(zhǔn)確，這對(duì)評(píng)估結(jié)果也有一定的影響。</p>

67、;<p>　　3.6估價(jià)人員缺乏職業(yè)操守，沒(méi)有從實(shí)際出發(fā)，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格過(guò)高</p><p>　　“公平、公正、公開”是房地產(chǎn)估價(jià)人員基本的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，絕大多數(shù)估價(jià)人員是能夠遵守的。可是由于不同的原因，如礙于情面、爭(zhēng)取業(yè)務(wù)、行政干預(yù)、謀取私利等，總有一些估價(jià)人員為了迎合委托方，選擇案例往往帶有傾向性，整個(gè)估價(jià)過(guò)程受結(jié)果支配，對(duì)估價(jià)結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)和由此引起的社會(huì)責(zé)任重視不足，故意抬高評(píng)估價(jià)格，使估價(jià)報(bào)告內(nèi)

68、容全部或部分失實(shí)。與同時(shí)，也給自己埋下了一棵“定時(shí)炸彈”，說(shuō)不定什么時(shí)候就會(huì)被追究責(zé)任。</p><p>　　我做的每一份初評(píng)和報(bào)告都是要交給評(píng)估師審核，當(dāng)估價(jià)師審核后，再跟銀行報(bào)價(jià)，銀行覺(jué)得價(jià)格可以，就可以直接出初評(píng)，要是覺(jué)得價(jià)格過(guò)低，無(wú)法達(dá)到他們的要求，就會(huì)要求我們?cè)僬{(diào)高一下價(jià)格。有時(shí)估價(jià)師為了爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，就會(huì)把價(jià)格再調(diào)高一點(diǎn)，但是這都是在正常的市場(chǎng)價(jià)格范圍內(nèi)的。如果只是為了爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，而隨意抬高價(jià)格，一旦被查出

69、來(lái)，評(píng)估師和公司都會(huì)承擔(dān)責(zé)任的。這個(gè)我認(rèn)為我們公司做得很好，不會(huì)一味為了爭(zhēng)取業(yè)務(wù)而故意把評(píng)估價(jià)格抬高。</p><p>　　第4章 提高市場(chǎng)法在估價(jià)中應(yīng)用的對(duì)策</p><p>　　提高市場(chǎng)法在估價(jià)中應(yīng)用的對(duì)策針對(duì)市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用中存在的若干問(wèn)題分析，提出如下具體的對(duì)策建議：</p><p>　　4.1 政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，擴(kuò)充信息來(lái)

70、源渠道</p><p>　　為了規(guī)范和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，減少由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，房地產(chǎn)價(jià)格虛高等問(wèn)題導(dǎo)致的市場(chǎng)法的適用性缺陷，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)和信息披露制度，監(jiān)測(cè)和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，及時(shí)制止和防范房地產(chǎn)過(guò)熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。另外政府還應(yīng)積極提供多渠道

71、信息來(lái)源，主動(dòng)推動(dòng)信息的公開透明，提高信息化水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息的標(biāo)準(zhǔn)化、公開化。</p><p>　　4.2 政府方面對(duì)信息不對(duì)稱的彌補(bǔ)</p><p>　　4.2.1 完善制度和法規(guī)建設(shè)制度和法規(guī)是市場(chǎng)正常運(yùn)行的保障</p><p>　　由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史短而速度快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度和法規(guī)建設(shè)始終跟不上市場(chǎng)的需要，這也是目前很多房地產(chǎn)交易糾紛無(wú)法解決

72、的原因之一。行政部門和立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加快這方面的步伐，只有這樣才能在市場(chǎng)中強(qiáng)烈地顯示出公平和秩序，這兩個(gè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本信號(hào)。例如:對(duì)于賣方發(fā)布信息的行為，應(yīng)當(dāng)有類似于《反欺騙法》和《真實(shí)披露法》這樣的法律來(lái)加以管制。</p><p>　　4.2.2 完善監(jiān)督機(jī)制</p><p>　　監(jiān)督機(jī)制歷來(lái)是房地產(chǎn)的薄弱環(huán)節(jié)。監(jiān)督機(jī)制的缺乏只能說(shuō)明市場(chǎng)的透明度不高。完善的監(jiān)督機(jī)制可以保障制度

73、和法規(guī)的實(shí)施和執(zhí)行，也可以保障各種標(biāo)準(zhǔn)的正確使用，以及保證市場(chǎng)運(yùn)行的透明和公平。</p><p>　　4.2.3 建立客觀有效的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　目前在有些地方市場(chǎng)炒作力度大于運(yùn)作力度，對(duì)概念的瘋狂炒作等于向市場(chǎng)散布真假混淆的信息，降低了消費(fèi)者的鑒別能力，從而達(dá)到增加賣點(diǎn)甚至渾水摸魚的目的，但這樣做的直接后果就是擾亂了市場(chǎng)的秩序，并且降低消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心，因此必須由行政主管

74、部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和有關(guān)的研究機(jī)構(gòu)組織建立并審定有關(guān)的一系列評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新出現(xiàn)的概念進(jìn)行客觀詳盡的描述和界定，并進(jìn)行評(píng)級(jí)，只有這樣才能避免賣方惡意增加自己的信息優(yōu)勢(shì)，增加市場(chǎng)的透明度。</p><p>　　4.3 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)采取積極措施</p><p>　　4.3.1 對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行充分調(diào)查</p><p>　　估價(jià)人員不可以忽視可比實(shí)例的查勘工作，及時(shí)時(shí)過(guò)境

75、遷，時(shí)點(diǎn)屬于過(guò)去，也不一定沒(méi)有調(diào)查價(jià)值，對(duì)網(wǎng)上的報(bào)價(jià)案例也要進(jìn)行必要的調(diào)查，勿必不要想當(dāng)然的認(rèn)為房地產(chǎn)狀況應(yīng)該是怎樣。對(duì)可比實(shí)力的調(diào)查和研究必須充分，盡量避免造成市場(chǎng)比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)查屬于紙上談兵。</p><p>　　4.3.2 設(shè)立專門的信息資料部門 </p><p>　　設(shè)立專門的信息資料的部門，負(fù)責(zé)收集市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)交易資料，進(jìn)行實(shí)地查看，核對(duì)成交的真實(shí)性；對(duì)資料進(jìn)行匯總、

76、分析、歸納，以掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，為估價(jià)部門提供翔實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。</p><p>　　4.4 估價(jià)人員培養(yǎng)較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)水平和極強(qiáng)的敬業(yè)精神</p><p>　　按照《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》要求，房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)有極強(qiáng)的敬業(yè)精神，要有高度的政治責(zé)任心和社會(huì)責(zé)任心，以及職業(yè)的使命感和榮譽(yù)感，要有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和水準(zhǔn)，這是從事房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則和指導(dǎo)思

77、想。</p><p>　　這就要求我們房地產(chǎn)評(píng)估人員要認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，遵守公開、公平、公正的原則，客觀公正地體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目，估價(jià)人員都要親臨實(shí)例現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，</p><p>　　有條件的應(yīng)該到交易案例的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，實(shí)地了解情況。尤其是拆遷評(píng)估，應(yīng)嚴(yán)格按照技術(shù)參數(shù)和量化標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真實(shí)施必要的流程和步驟。</p>

78、<p>　　市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用最多的估價(jià)一種方法，也是最得心應(yīng)手的一種方法，但是不是所有的評(píng)估對(duì)象都是用市場(chǎng)比較法。在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)我們必須要仔細(xì)認(rèn)真，不斷地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。也許市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中存在的問(wèn)題并不知以上所述的幾個(gè)，所以市場(chǎng)比較法還有待我們?nèi)パ芯浚员闶袌?chǎng)比較法能在房地產(chǎn)估價(jià)中得到更好的運(yùn)用。</p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ)</b></p

79、><p>　　本文通過(guò)一個(gè)估價(jià)技術(shù)報(bào)告，簡(jiǎn)述如何運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，讓大家對(duì)市場(chǎng)比較法有更進(jìn)一步的了解。接著對(duì)目前市場(chǎng)比較法存在的問(wèn)題及對(duì)策方面進(jìn)行簡(jiǎn)述，目的是為了指導(dǎo)估價(jià)員在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)能避免不必要的問(wèn)題，準(zhǔn)確無(wú)誤地獲取估價(jià)結(jié)果，減少損失。</p><p>　　雖然目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)法應(yīng)用方面存在諸多問(wèn)題，例如房地產(chǎn)市場(chǎng)還不規(guī)范、不成熟、不完善、市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)較大、信息不

80、對(duì)稱、信息資料不清、有的估價(jià)人員缺乏職業(yè)操守等。但隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)機(jī)制的不斷健全、市場(chǎng)發(fā)育的不斷成熟、社會(huì)觀念的不斷轉(zhuǎn)變、評(píng)估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)的不斷提高，市場(chǎng)法將會(huì)在我國(guó)今后的房地產(chǎn)評(píng)估中得到更加廣泛的應(yīng)用，從而更好地與國(guó)際接軌。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 陳紅玲.房地產(chǎn)概論.北京電子工業(yè)出版社.2008.5</

81、p><p>　　[2] 黃曄，胡芳珍．房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京大學(xué)出版社．2009年第一版</p><p>　　[3] 中華人民共和國(guó)建設(shè)部. 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB\T50291-1999)/中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn).中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版 .1999年6月1日</p><p>　　[4] 廣州市房管局. 10月份房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告. 2013年12月12日</

82、p><p>　　[5] 趙明媚．淺析市場(chǎng)比較法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用[J]．《黑龍江科技信息》.2009年35期</p><p>　　[6] 孟凡靜.市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用[J].現(xiàn)代科技(現(xiàn)代物業(yè)下旬刊). 2009年 第8卷 第02期</p><p>　　[7] 顧振發(fā).在市場(chǎng)比較法估價(jià)實(shí)務(wù)中應(yīng)注意的合理性問(wèn)題[J]. 《上海房地產(chǎn)估價(jià)》.2008年第2期

83、</p><p>　　[8] 尤凡.房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法研究[D].中國(guó)優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)庫(kù).2007(09)</p><p>　　[9] 王秋麗.房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法研究[ D] .西安： 西安建筑科技大學(xué)碩士論文，2007，8：1.</p><p>　　[10] 項(xiàng)均.房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法的改進(jìn)研究[ D] . 哈爾濱： 東北林業(yè)大學(xué)碩士論文，2006，8

84、：25.</p><p>　　[11] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)[ D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2008.8</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　歷時(shí)將近三個(gè)月的時(shí)間終于將這篇論文寫完，在論文的寫作過(guò)程中遇到了無(wú)數(shù)的困難和障礙，都在老師和同學(xué)的幫助下度過(guò)了。首先，要感謝我的指導(dǎo)老師**，這篇論文是在兩位老師的悉心指導(dǎo)下

85、完成的。感謝老師對(duì)我進(jìn)行了無(wú)私的指導(dǎo)和幫助，不厭其煩的幫助進(jìn)行論文的修改和改進(jìn)。另外，在校圖書館查找資料的時(shí)候，圖書館的老師也給我提供了很多方面的支持與幫助。在此向幫助和指導(dǎo)過(guò)我的各位老師表示最衷心的感謝! 其次，要感謝我的同學(xué)和同事，在我寫論文的過(guò)程中給予我很多論文素材，還在論文的撰寫和排版的過(guò)程中提供熱情的幫助。還要感謝這篇論文所涉及到的各位學(xué)者。本文引用了數(shù)位學(xué)者的研究文獻(xiàn)，如果沒(méi)有各位學(xué)者的研究成果的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本篇