房地產(chǎn)經(jīng)營與估價畢業(yè)論文--淺談市場比較法在房地產(chǎn)估價中的運用

1、<p>　　房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文</p><p>　　淺談市場比較法在房地產(chǎn)估價中的運用</p><p><b>　　二0一四年三月</b></p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　在房地產(chǎn)估價中，市場比較法是估價師運用最多的方法。本文以廣州市番禺區(qū)大石街迎賓

2、路星河灣星座園5棟3座1601房為例，編寫了估價報告。在估價報告中，根據(jù)估價對象的實際情況和其他相關影響因素，主要采用市場比較法來對估價對象進行測算評估，其估價結(jié)果是根據(jù)委估對象的影響因素分析，利用加權(quán)平均最終確定其最終價值。當然，市場比較法在房地產(chǎn)估價運用中存在房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟、信息不對稱、信息不透明等問題，這些問題必須有對應的對策或方法來解決，從而使市場比較法在房地產(chǎn)評估中得到更好的應用。</p><p&

3、gt;　　關鍵詞:市場比較法、房地產(chǎn)估價、 房地產(chǎn)市場 、市場信息</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　In the real estate appraisal, market comparison method is most often used appraiser method. This paper takes the r

4、oom 3, 1601, building 5 star river constellation garden YingBin Road DaShi Street Panyu District Guangzhou City, for example, write the appraisal report. In the valuation report, according to the actual situation of appr

5、aisal object and other related factors, the main of the valuation object by market comparison method to measure evaluation, the appraisal result is based on the analy</p><p>　　Keywords: real estate appraisal

6、 、 market comparison approach、 the real estate market、market information</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要2</b></p><p>　　Abstract3</p><p>　　第1

7、章 市場比較法概述5</p><p>　　1.1 市場比較法的定義5</p><p>　　1.2 市場比較法的適用條件和適用對象5</p><p>　　1.3 市場比較法的運用5</p><p>　　1.4 市場比較法估價需要注意的問題6</p><p>　　第2章 廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣

8、星座園5棟3座1601估價技術報告8</p><p>　　2.1 個別因素分析8</p><p>　　2.2 區(qū)域因素分析8</p><p>　　2.3 市場背景分析8</p><p>　　2.4、最高最佳使用分析11</p><p>　　2.5 估價方法選用分析11</p><

9、p>　　2.6、估價測算分析12</p><p>　　2.7 估價結(jié)果16</p><p>　　第3章 房地產(chǎn)市場比較法存在的一些問題17</p><p>　　3.1 房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟，市場環(huán)境變化大17</p><p>　　3.2 信息不對稱，導致案例搜集困難，尤其是成交案例更加難以獲得17</p>

10、;<p>　　3.3 信息資料不清，交易背景不透明，交易情況這一項幾乎無法修正18</p><p>　　3.4 估價經(jīng)驗不足，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價格產(chǎn)生的影響19</p><p>　　3.5估價人員估價經(jīng)驗不足，造成評估結(jié)果偏差的現(xiàn)象時有發(fā)生19</p><p>　　3.6估價人員缺乏職業(yè)操守，沒有從實際出發(fā)，導致評估價格過高

11、19</p><p>　　第4章 提高市場法在估價中應用的對策21</p><p>　　4.1 政府應加大力度健全房地產(chǎn)市場機制建設，擴充信息來源渠道21</p><p>　　4.2 政府方面對信息不對稱的彌補21</p><p>　　4.3 房地產(chǎn)評估機構(gòu)應采取積極措施22</p><p>　　4.4

12、 估價人員培養(yǎng)較強的專業(yè)知識水平和極強的敬業(yè)精神22</p><p><b>　　結(jié)束語23</b></p><p><b>　　參考文獻24</b></p><p><b>　　致謝25</b></p><p><b>　　附 錄26</b>

13、;</p><p>　　第1章 市場比較法概述</p><p>　　1.1 市場比較法的定義</p><p>　　市場比較法又叫市價比較法，是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用市場比較法求得的房地產(chǎn)價格稱為比準價格。所謂類似房地產(chǎn)，是指與估價對象處在同

14、一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。</p><p>　　1.2 市場比較法的適用條件和適用對象</p><p>　　市場比較法的適用條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點近期，存在者較多類似房地產(chǎn)的交易，是以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為基本條件的。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場比較法估價。市場比較法要求估價人員具

15、有廣博的專業(yè)知識、豐富的經(jīng)驗，對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場行情和交易習慣非常熟悉，否則很難運用市場比較法得出正確的的估價結(jié)果。</p><p>　　市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場比較法。</p><p>　　1.3

16、 市場比較法的運用</p><p>　　運用市場比較法估價應按下列7個步驟進行：（1）搜集交易案例；（2）選取可比實例；（3）建立價格可比基礎；（4）進行交易情況修正；（5）進行交易日期修正；（6）進行房地產(chǎn)狀況修正；（7）綜合修正求出比準價格。具體過程見圖1-1。</p><p>　　圖1-1市場比較法估價的步驟</p><p>　　1.4 市場比較法估價需要

17、注意的問題</p><p>　　1.4.1 類似房地產(chǎn)的實際交易情況報價復雜，要求把實際的成交價格修正為正常的市場價格。</p><p>　　1.4.2 可比實例的成交日期與估價對象的估價時點相近，要注意成交日期與估價時點這一時期類似房地產(chǎn)的市場變化情況。</p><p>　　1.4.3 既要看估價對象的房地產(chǎn)狀況，也有必要考察可比實例房地產(chǎn)的情況，并在估價報告中對

18、可比實例房地產(chǎn)做必要的描述。</p><p>　　1.4.4 權(quán)重的確定</p><p>　　運用市場法估價通常選取三個可比實例得出三個比準價格，如果需要對這三個比準價格進行加權(quán)算術平均，一般來講，每一個比準價格的權(quán)重不宜大于0.6或者小于0.2。房地產(chǎn)狀況包括區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，因此，對房地產(chǎn)狀況的調(diào)整也包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。權(quán)重F1 、F2 、F3 的

19、確定不能相差太大，具體數(shù)據(jù)要根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的具體情況而確定。將影響估價對象房地產(chǎn)狀況的各個因素進行比較，根據(jù)影響程度的不同賦予不同的權(quán)重。</p><p>　　第2章 廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5棟3座1601估價技術報告</p><p>　　2.1 個別因素分析</p><p>　　2.1.1 估價對象概況</p><p&g

20、t;　　本次房地產(chǎn)估價對象為廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5棟3座1601，位于廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園內(nèi)，該花園北鄰沿江東路，附近有星河灣酒店、中國農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車通過，交通較方便。委估對象所在樓宇為鋼混18層電梯樓，所在樓層為第16層，裝2部電梯。戶型布局為5房2廳1廚3衛(wèi)3陽臺，朝向南北。該物業(yè)所在區(qū)域生活配套和市政配套齊全，安防、物業(yè)管理較好，物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)綠化及居住環(huán)境較好。&l

21、t;/p><p>　　委估對象所在樓宇外墻為涂料，內(nèi)部裝修情況為：室內(nèi)客廳地面鋪拋光地磚,內(nèi)墻與天花均刷乳膠漆，天花為跌級吊頂。房間地面鋪實木地板，墻面和天花刷乳膠漆，入戶門為豪華實木門，裝鋁合金窗。廚房、衛(wèi)生間地面為防滑地磚，瓷片到頂，天花刷乳膠漆。</p><p>　　2.1.2 物業(yè)權(quán)屬</p><p>　　根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》(粵房地權(quán)證穗字第021

22、0225991號)復印件顯示：廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5棟3座1601，產(chǎn)權(quán)人為姚海燕；建筑面積為246.4㎡。委估對象已收取土地使用權(quán)出讓金，從2000年7月7日起計。居住份額用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂份額用地40年；其他用地50年。</p><p>　　2.2 區(qū)域因素分析</p><p>　　委估對象的所在區(qū)域為番禺區(qū)大石鎮(zhèn)區(qū)片，在番禺區(qū)的北部，該區(qū)域為番禺區(qū)中市政配

23、套條件好，商住較好的區(qū)域。 </p><p>　　2.3 市場背景分析</p><p>　　廣州是廣東省省會，全省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心。地處中國大陸南方，廣東省東南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華南地區(qū)區(qū)域性中心城市、交通通訊樞紐，是中國的"南大門"。廣州市轄十區(qū)和兩個縣級市，總面積7434.4平方千米，共設136個街道辦事處、

24、34個鎮(zhèn)。2012年末常住人口1283.89萬人。市轄十區(qū)面積3843.43平方千米，年末常住人口1118.56萬人；市轄兩個縣級市面積3590.97平方千米，年末常住人口165.33萬人。</p><p>　　廣州作為改革開放的前沿城市以及對外貿(mào)易的窗口，經(jīng)濟突飛猛進，各項事業(yè)得到全面的發(fā)展，成為中國經(jīng)濟最活躍的城市之一，經(jīng)濟綜合實力位居全國主要城市的三甲之列。經(jīng)濟的發(fā)展，促進了廣州城市面貌和居住環(huán)境的不斷改善

25、。廣州是京廣、廣深、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點和華南民用航空交通中心，與全國各地的聯(lián)系極為密切。地鐵1號至6號線和8號線的開通、環(huán)城高速公路、丫髻沙大橋、廣州國際會展中心、廣州白云國際機場，以及廣州大學城的落成。都證明了廣州這座千年古城正日益顯現(xiàn)出二十一世紀現(xiàn)代化國際大都市的無限魅力。</p><p>　　廣州市番禺區(qū)地處廣東省中南部，位于穗港澳的地理中心位置，北與廣州市海珠區(qū)相接，東臨獅子洋與東莞市相望，西與南海

26、、順德、中山市（區(qū)）相鄰，南濱珠江口，與南沙區(qū)接壤，地理位置優(yōu)越。全區(qū)總面積529.94平方公里，轄6個鎮(zhèn)、10個街道，有177個行政村、84個社區(qū)居委會，全區(qū)戶籍人口80.6萬人，登記在冊外來人口113萬人。</p><p>　　改革開放30多年來，特別是歷經(jīng)廣州亞運的洗禮，番禺城市發(fā)生蝶變，城市核心競爭力和發(fā)展承載力顯著增強，經(jīng)濟發(fā)展連上臺階，城鄉(xiāng)面貌煥然一新，社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，民生福利持續(xù)改善，社會大局和諧

27、穩(wěn)定。2012年,番禺區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值1369.42億元，增長11.6%;地方財政一般預算收入79.96億元，增長12.9%；萬元生產(chǎn)總值能耗下降4.5%；完成固定資產(chǎn)投資額395.36億元，增長12.3%；實際利用外資4.54億美元，增長15.5%；農(nóng)村居民年人均純收入19906元，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入35478元，分別增長14.2%、11.8%。站在新的歷史起點，番禺確立了建設宜業(yè)宜居、現(xiàn)代文明、價值凸顯的廣州時尚創(chuàng)意都會區(qū)的目標

28、定位，新一輪科學發(fā)展大幕徐徐開啟，古老番禺將再次揚帆起航，為廣州推進新型城市化發(fā)展、建設國家中心城市作出積極貢獻。</p><p>　　2013年10 月，廣州市 （包括市轄 10 區(qū)、從化和增城 2 縣級市，下同）新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 102.80萬平方米，同比減少 8.4%，環(huán)比增長 9.7%；網(wǎng)上簽約均價 12824 元/平方米，同比上升 6.9%，環(huán)比下降 3.9%。廣州市存量住宅交易登記面積 54.

29、06 萬平方米，同比減少 1.8%，環(huán)比減少 25.1%。2013 年 1-10月，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 908.53 萬平方米，同比增長 8.9%；網(wǎng)上簽約均價 13367 元/平方米，同比上升 12.1%。廣州市存量住宅交易登記面積 774.34 萬平方米，同比增長 76.7%。</p><p>　　據(jù)陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：2013年10 月，廣州市批準預售商品房 12766 宗，同比增長12.2 %

30、 ，環(huán)比增長26.1 % ；批準預售面積137.49萬平方米，同比減少 0. 6%，環(huán)比增長 36.9 %。其中，廣州市批準預售商品住宅 9772 宗，同比增長 19.7 % ，環(huán)比增長14.0 % ；批準預售面積113.49 萬平方米，同比增長0.1% ，環(huán)比增長29.6 % 。2013年10 月，廣州市新建商品房網(wǎng)上簽約 14601 宗，同比增長16.1 % ，環(huán)比增長23.9 % ；網(wǎng)上簽約面積124.64 萬平方米，同比減少3.

31、 3% ，環(huán)比增長15.9 %；網(wǎng)上簽約金額 174.25 億元，同比增長4.0% ，環(huán)比增長9.1% ；網(wǎng)上簽約均價 13980 元/ 平方米，同比上升 7.6%，環(huán)比下降5.8% 。其中，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約9217 宗，同比減少5.8% ，環(huán)比增長10.5%；網(wǎng)上簽約面積 102.80 萬平方米，同比減少8.4%，環(huán)比增長9.7% ；網(wǎng)上簽約金額 131.84 億元，同比減少2.1% ，環(huán)比增長5.4% ；網(wǎng)上簽約均價 12

32、824 元/ 平方米</p><p>　　另外，估價對象所在區(qū)域的二手樓盤層次豐富，各種價位的房屋都有分布，能滿足到不同買家的需求，這些多樣性和適應也一定程度上保持了該區(qū)樓市的交投活躍度。</p><p>　　由于調(diào)控新政的堅持，廣州市成交量有所得到控制，隨著市場對新政的影響的逐漸消化，跌幅逐步減輕，全市成交量會逐漸進入成交回暖，開始一段徘徊盤整期。近期由于通脹壓力加大，流動性過剩，相關加

33、息、上調(diào)存款儲備金率等貨幣政策相繼出臺，對樓市也會產(chǎn)生一定的影響。</p><p>　　另外值得關注的是存量商品房、存量商品住宅交易登記面積再次出現(xiàn)超過新建商品房、新建商品住宅的情況，說明存量房市場在廣州市整個房地產(chǎn)市場中的所占比重持續(xù)增加，體現(xiàn)廣州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性變化日趨明顯。</p><p>　　2.4、最高最佳使用分析</p><p>　　2.4.1 法律

34、上的許可性（規(guī)劃及相關政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。估價對象為住宅房，具有合法的產(chǎn)權(quán)，符合城市規(guī)劃的要求。</p><p>　　2.4.2 技術上的可能性。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術等方面的要求確定。估價對象為住宅房，能滿足施工技術等方面的要求。</p><p>　　2.4.3 經(jīng)濟上的可行

35、性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限的投放而能獲得最大收益的使用方式。估價對象當前的房地產(chǎn)市場價值大于其土地取得成本與建筑物建造成本。本次評估房地產(chǎn)價值時，根據(jù)類似房地產(chǎn)的交易、租賃情況，采用市場比較法進行測算。</p><p>　　2.4.4 價值最大性。在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估價對象交通便捷，

36、周邊配套設施完備度較高，在符合規(guī)劃的前提下，住宅用途是其價值最高最大的使用方式。</p><p>　　2.4.5 土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。</p><p>　　2.4.6 與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳經(jīng)濟效益的用途估價。2.4.7 可持續(xù)發(fā)

37、展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定的使用、即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢、使未來利益最大化的使用方式。</p><p>　　總之，根據(jù)委托方提供的有關資料，估價人員現(xiàn)場查勘以及對當前市場的調(diào)查和預期分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途住宅最為有利，以此為前提進行估價。</p><p>　　2.5 估價方法選用分析</p><p>　　估價人員深入細致地分析了項目的特點和實際狀況，并研

38、究了委托方提供的及所掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎上認為，待估物業(yè)用途為住宅，此類物業(yè)在廣州市房地產(chǎn)市場交易案例較多，宜選用市場法；委估對象為商品住宅，該類房產(chǎn)的置業(yè)目的主要以自用為主，較難體現(xiàn)其收益性，難以用收益法來推算其市場價值；近年來本地區(qū)商住房地產(chǎn)價格受市場因素影響較大，與單純成本累加有較大偏離，難以用原始成本來推算其市場價值；委估對象為已開發(fā)建成的商品住宅，不適宜使用假設開發(fā)法評估。市場法也是房地產(chǎn)評估方法中首選的方法。綜

39、合以上分析為使估價結(jié)果更具科學性、準確性、客觀性，本報告確定選用市場法來評估。</p><p>　　市場法是指將評估對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對類似房地產(chǎn)的已知價格作交易情況修正、市場狀況修正、區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正，以此估算評估對象的公開市場價值。市場法計算公式為：</p><p>　　其中：P為待評房地產(chǎn)價值；Pn為待估房地產(chǎn)比準價格；P0為比

40、較實例房地產(chǎn)成交價格；A為待評房地產(chǎn)交易情況指數(shù)；A0為比較實例資產(chǎn)交易情況指數(shù)；B為待評房地產(chǎn)評估時點市場狀況指數(shù)；B0為比較實例房地產(chǎn)市場狀況指數(shù)；C為待評房地產(chǎn)區(qū)位狀況條件指數(shù)；C0為比較實例房地產(chǎn)區(qū)位狀況條件指數(shù)；D為待評房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)；D0為比較實例房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)；E為待評房地產(chǎn)實物狀況條件指數(shù)；E0為比較實例房地產(chǎn)實物狀況條件指數(shù)。</p><p>　　2.6、估價測算分析</p

41、><p>　　2.6.1 技術路線</p><p>　　“市場法”是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。</p><p><b>　　計算公式：</b></p><p>　　交易 市場 區(qū)位 權(quán)益

42、實物</p><p>　　估價對象價格 = 實例價格×情況 × 狀況 × 狀況× 狀況×狀況</p><p>　　修正 修正 修正 修正 修正</p><p>　　2.6.2 價值測算：</p><p>　　2.6.2.1 選擇交易實例</p><p&

43、gt;　　經(jīng)評估人員對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，根據(jù)交易時間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細篩選，確定A、B、C三個比較交易實例。</p><p>　　2.6.2.2 估價測算過程 </p><p>　?。?）房地產(chǎn)評估計算表：</p><p><b>　　修正系數(shù)確定說明：</b></p><p>　　交易情況可能是

44、正常的，也可能是不正常的，不正常的交易可能有強迫出售、購買；利害關系人的交易；急于出售、購買；特殊交易等。以上交易實例價格為統(tǒng)一了面積內(nèi)涵、面積單位和價格單位后的正常交易價格，交易情況正常，交易情況修正系數(shù)為100/100。</p><p>　　估價對象所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場在近期無較大的波動，故市場狀況不做修正。</p><p>　　區(qū)位因素包括交通因素調(diào)節(jié)、繁華程度調(diào)節(jié)、環(huán)境、景觀因素、

45、公共配套設施因素、城市規(guī)劃限制因素等，可比實例為同一住宅物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)相近的實例，其區(qū)位因素基本相同。</p><p>　　權(quán)益狀況因素主要為年限、容積率，可比實例為同一住宅物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)相近的實例，其權(quán)益狀況因素基本相同。</p><p>　　實物狀況修正主要在建筑面積、臨街狀況、新舊程度、樓層、小區(qū)配套、建筑結(jié)構(gòu)、設計、裝修、通風采光、朝向等方面進行比較修正。</p>&

46、lt;p><b>　　（2）修正計算：</b></p><p>　?。?）確定比準價格：</p><p>　　比準價格A =23,077×100/100×100/100×100/100×100/100×100/97＝23,791元/㎡)</p><p>　　比準價格B =23,237

47、15;100/100×100/100×100/100×100/100×100/98＝23,711（元/㎡)</p><p>　　比準價格C =22,882×100/100×100/100×100/100×100/100×100/97＝23,590元/㎡)</p><p>　　經(jīng)過比較分析，求算出各比較

48、案例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件的房地產(chǎn)價格，由于上述各個比準價格比較接近，故我們?nèi)∪叩乃阈g平均值作為市場比較法計算的結(jié)果。則：</p><p>　　評估單價 = (23,791+23,711+23,590) / 3 ＝23,700 (元/㎡) （取整至十位）</p><p>　　評估市場價值 = 246.4×23,7005,839,680.0(元) （取整至十位）</p

49、><p>　?。?）確定法定優(yōu)先受償款數(shù)額</p><p>　　根據(jù)法定優(yōu)先受償權(quán)證明文件，估價師獲悉的估價對象法定優(yōu)先受償款數(shù)額=0</p><p>　?。?）確定估價對象抵押價值</p><p>　　估價對象抵押價值=評估市場價值-法定優(yōu)先受償款數(shù)額</p><p>　　=5,839,680.0-0</p>

50、<p>　　=5,839,680.0 (元) （取整至十位）</p><p><b>　　2.7 估價結(jié)果</b></p><p>　　姚海燕委托的位于廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5棟3座1601，用途為住宅，建筑面積為246.4㎡，于上述物業(yè)在估價時點市場價值為：人民幣5,839,680.0元，大寫：人民幣伍佰捌拾叁萬玖仟陸佰捌拾元整，其法定

51、優(yōu)先受償款數(shù)額為零元，該房地產(chǎn)抵押價值為：人民幣5,839,680.0元，大寫：人民幣伍佰捌拾叁萬玖仟陸佰捌拾元整。單價為23,700元/平方米。</p><p>　　第3章 房地產(chǎn)市場比較法存在的一些問題</p><p>　　盡管市場比較法是一種最簡單、最便捷的、最適用的估價方法，估價結(jié)果最容易得到相關利益各方認可，但是市場比較法實際運用中還是存在不少問題。以廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星

52、河灣星座園5棟3座1601估價技術報告為例，我對我國房地產(chǎn)評估運用市場法存在的問題提出與分析。</p><p>　　3.1 房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟，市場環(huán)境變化大</p><p>　　市場比較法的應用是建立在有一個規(guī)范、成熟、發(fā)達的房地產(chǎn)市場基礎之上的，也就是說在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠充分的地區(qū)，采用市場比較法所取得的評估結(jié)果不能夠反映房地產(chǎn)的正常價格。而在我國這樣的新興市場經(jīng)濟國家，房地

53、產(chǎn)市場僅有二十余年的歷史，目前還處于較低的層次，房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟、不完善，市場環(huán)境變動較大。</p><p>　　我的實習工作地點在廣州，我上面所介紹的評估案例是在廣州番禺區(qū)的，廣州近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很不錯，也因此帶動了房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。相比其它二線城市，廣州的房地產(chǎn)市場要相對規(guī)范、成熟一點，但是仍然有很大的發(fā)展空間。因此，我的估價報告是建立在一個相對成熟一點的房地產(chǎn)市場基礎上的。</p&g

54、t;<p>　　3.2 信息不對稱，導致案例搜集困難，尤其是成交案例更加難以獲得</p><p>　　信息流暢，有足夠多的交易案例可供選擇，是市場比較法的運用前提之一。但是任何一個評估機構(gòu)搜集和整理全社會的房地產(chǎn)信息，在目前的房地產(chǎn)管理體制下都是比較困難的。因為我們根本沒有建立一個開放共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，就是掌握信息資源較多的政府房地產(chǎn)管理部門不但內(nèi)部之間相互封鎖信息，而且外界要獲取他們的信息也

55、非常困難。各個評估機構(gòu)收集自己的交易案例，互相之間也持保守態(tài)度，互不公用交易案例，使得我國的交易案例庫比較匾乏，并且時效性較差。由于缺少可比的房地產(chǎn)市場交易信息這種直接反映市場價格的信號，各房地產(chǎn)評估機構(gòu)不能及時得到想要的交易案例，往往使評估結(jié)果的正確性受到影響，進而使市場法在我國房地產(chǎn)評估中的運用受到影響。</p><p>　　在搜集交易案例時，我基本上都是上一些房地產(chǎn)網(wǎng)站，例如搜房網(wǎng)、58同城去找與估價對象相

56、同或相近的二手房的案例，從中選擇幾個作為可比實例。由于信息不對稱，導致獲取案例的集合比較少，客觀上使得搜集案例難度加大，尤其是成交案例更加難以獲得，使得在使用市場比較法時，所選案例的可比性和代表性大打折扣。由于主觀原因和時間的限制，我有的時候只是單憑從報紙上和網(wǎng)上獲取的影響房地產(chǎn)售樓信息，進行評估，沒有親臨現(xiàn)場查勘，很難準確找出案例與評估物的差異性，而這就會給量化帶來困難，最終影響評估結(jié)果。</p><p>　　

57、我在做這個初評時，為了了解評估對象的市場交易情況，我一般會去詢問同樣在評估公司工作的同學，了解他們公司做這個樓盤的評估情況，我也會去詢問一些房地產(chǎn)中介的朋友，關于估價對象二手房交易成交價格和一些基本情況，從而對評估價格有一個初步的判斷?；蛘吒纱嗉傺b賣家或買家，打電話去咨詢房地產(chǎn)中介，從他們那邊了解樓盤的二手交易情況。</p><p>　　3.3 信息資料不清，交易背景不透明，交易情況這一項幾乎無法修正</

58、p><p>　　3.3.1 信息資料不清</p><p>　　市場比較法是一種最簡單、最便捷的估價方法，一般是通過收集可比實例資料與估價對象進行比較來評估估價對象的價格或價值。所以對估價對象的區(qū)位狀況和實物狀況了解以及估價對象的具體情況、特點等信息的掌握是不可少的。但是由于某些資料的不清晰，如發(fā)布在網(wǎng)上的或報紙上的信息不全、在記錄評估對象的各種相關資料的不詳細或不及時等，導致了信息的查找困難

59、。對信息的無法掌握，會使交易情況的無法修正，也會影響評估結(jié)果的真實性。</p><p>　　在搜集資料時，很少有資料齊全的案例，而且很多都是沒有成交的，即使成交的，有些資料也沒有寫明，會導致有些狀況沒有辦法修正，所以有時我只能假設案例是在正常的交易情況下進行的，這在一定情況下會拉高或降低比準價格。</p><p>　　3.3.2 交易背景不透明</p><p>　

60、　在房地產(chǎn)評估中必須了解估價對象所處地區(qū)的狀況，如當?shù)氐南M水平、社區(qū)環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平、物價水平等，因為這些都可以作為房地產(chǎn)的交易背景。但是由于有些信息政府、房地產(chǎn)主管部門認為的信息屏障，導致信息的不通暢，無法真正的價交易背景透明化，從而無法對交易情況進行修正 。</p><p>　　關于估價對象所處地區(qū)的狀況，我都是從房管局、國土局、統(tǒng)計局等多個官方網(wǎng)站查詢，但因為這些網(wǎng)站很少能及時公布當月或當

61、季的數(shù)據(jù)，所以我查到的數(shù)據(jù)有時未能及時反映當前的市場交易狀況，這在一定情況下會對估價結(jié)果有些影響。

62、 </p><p>　　3.4 估價經(jīng)驗不足，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價格產(chǎn)生的影響</p><p>　　交易案例庫中的案例并不都來自市場，其中有相當部分是估價

63、機構(gòu)近一段時間估價業(yè)務案例，還有相當一部分是從網(wǎng)上下載的賣房或買房者的報價。房地產(chǎn)估價師雖然不能左右房地產(chǎn)市場交易價格，但可以用估價結(jié)果影響房地產(chǎn)市場交易價格。特別是當事人對交易價格缺乏自主性認識時，很多估價結(jié)果被當事人共同認可直接作為成交價格，從而使估價項目案例演化為成交案例。</p><p>　　利用成交案例估價結(jié)果作為可比實例是可行的，可以節(jié)約可比實例調(diào)查費用。必須指出的是由于當事人直接采用估價結(jié)果，本身就

64、說明市場和當事人本身存在一定問題，這張成交價格本身就是非正常市場價格，需要進行交易情況修正。有的機構(gòu)甚至并不調(diào)查估價結(jié)果是否被直接利用就作就把近期的同類估價項目作為可比實例。估價效率是提高了，項目成本是降低了，但估價結(jié)果會和市場產(chǎn)生越來越大的差異，就像近親繁殖一樣。最終會使估價結(jié)果脫離市場。 不要忘了市場才是最準確的估價師。在價格方面應永遠向市場看齊。</p><p>　　在撰寫初評時，我會查一下公司以前是否做過

65、同個樓盤的初評，可以借鑒一下，根據(jù)市場的變化，估計現(xiàn)在大概的價格，這是比較快速、便捷的方法，但是有一個前提是公司做過的類似案例比較多，而且與估價時點的時間間隔不能太長。 </p><p>　　3.5估價人員估價經(jīng)驗不足，造成評估結(jié)果偏差的現(xiàn)象時有發(fā)生</p><p>　　有的估價員估價經(jīng)驗不足，對估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)走勢把握不準，對房地產(chǎn)中各類不同物業(yè)的特征缺乏了解，無法抓住與估價對象類

66、似物業(yè)的主要特征，對影響估價對象價值主要因素的修正與次要因素的修正主次不分，造成評估結(jié)果偏差的現(xiàn)象時有發(fā)生。修正系數(shù)調(diào)整過程中存在著不確定性因素，導致隨意性較大。不同估價員對修正系數(shù)的把握不同，出現(xiàn)的結(jié)果也會不同。</p><p>　　估價師在審核我的初評時，總會對我的修正系數(shù)做一些調(diào)整，因為我有時考慮不夠周到，對評估對象與可比實例不夠了解，導致修正系數(shù)調(diào)整不夠準確，這對評估結(jié)果也有一定的影響。</p>

67、;<p>　　3.6估價人員缺乏職業(yè)操守，沒有從實際出發(fā)，導致評估價格過高</p><p>　　“公平、公正、公開”是房地產(chǎn)估價人員基本的職業(yè)道德標準，絕大多數(shù)估價人員是能夠遵守的。可是由于不同的原因，如礙于情面、爭取業(yè)務、行政干預、謀取私利等，總有一些估價人員為了迎合委托方，選擇案例往往帶有傾向性，整個估價過程受結(jié)果支配，對估價結(jié)果的風險和由此引起的社會責任重視不足，故意抬高評估價格，使估價報告內(nèi)

68、容全部或部分失實。與同時，也給自己埋下了一棵“定時炸彈”，說不定什么時候就會被追究責任。</p><p>　　我做的每一份初評和報告都是要交給評估師審核，當估價師審核后，再跟銀行報價，銀行覺得價格可以，就可以直接出初評，要是覺得價格過低，無法達到他們的要求，就會要求我們再調(diào)高一下價格。有時估價師為了爭取業(yè)務，就會把價格再調(diào)高一點，但是這都是在正常的市場價格范圍內(nèi)的。如果只是為了爭取業(yè)務，而隨意抬高價格，一旦被查出

69、來，評估師和公司都會承擔責任的。這個我認為我們公司做得很好，不會一味為了爭取業(yè)務而故意把評估價格抬高。</p><p>　　第4章 提高市場法在估價中應用的對策</p><p>　　提高市場法在估價中應用的對策針對市場法在我國房地產(chǎn)評估運用中存在的若干問題分析，提出如下具體的對策建議：</p><p>　　4.1 政府應加大力度健全房地產(chǎn)市場機制建設，擴充信息來

70、源渠道</p><p>　　為了規(guī)范和完善我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，減少由于房地產(chǎn)市場不規(guī)范，房地產(chǎn)價格虛高等問題導致的市場法的適用性缺陷，降低評估風險，政府應該加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，盡快建立和完善房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng)和信息披露制度，監(jiān)測和判斷房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，引導住房消費者理性消費，及時制止和防范房地產(chǎn)過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。另外政府還應積極提供多渠道

71、信息來源，主動推動信息的公開透明，提高信息化水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)信息的標準化、公開化。</p><p>　　4.2 政府方面對信息不對稱的彌補</p><p>　　4.2.1 完善制度和法規(guī)建設制度和法規(guī)是市場正常運行的保障</p><p>　　由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史短而速度快，房地產(chǎn)市場的制度和法規(guī)建設始終跟不上市場的需要，這也是目前很多房地產(chǎn)交易糾紛無法解決

72、的原因之一。行政部門和立法機關應當加快這方面的步伐，只有這樣才能在市場中強烈地顯示出公平和秩序，這兩個促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本信號。例如:對于賣方發(fā)布信息的行為，應當有類似于《反欺騙法》和《真實披露法》這樣的法律來加以管制。</p><p>　　4.2.2 完善監(jiān)督機制</p><p>　　監(jiān)督機制歷來是房地產(chǎn)的薄弱環(huán)節(jié)。監(jiān)督機制的缺乏只能說明市場的透明度不高。完善的監(jiān)督機制可以保障制度

73、和法規(guī)的實施和執(zhí)行，也可以保障各種標準的正確使用，以及保證市場運行的透明和公平。</p><p>　　4.2.3 建立客觀有效的評價標準</p><p>　　目前在有些地方市場炒作力度大于運作力度，對概念的瘋狂炒作等于向市場散布真假混淆的信息，降低了消費者的鑒別能力，從而達到增加賣點甚至渾水摸魚的目的，但這樣做的直接后果就是擾亂了市場的秩序，并且降低消費者對市場的信心，因此必須由行政主管

74、部門、行業(yè)協(xié)會和有關的研究機構(gòu)組織建立并審定有關的一系列評判標準，對新出現(xiàn)的概念進行客觀詳盡的描述和界定，并進行評級，只有這樣才能避免賣方惡意增加自己的信息優(yōu)勢，增加市場的透明度。</p><p>　　4.3 房地產(chǎn)評估機構(gòu)應采取積極措施</p><p>　　4.3.1 對可比實例進行充分調(diào)查</p><p>　　估價人員不可以忽視可比實例的查勘工作，及時時過境

75、遷，時點屬于過去，也不一定沒有調(diào)查價值，對網(wǎng)上的報價案例也要進行必要的調(diào)查，勿必不要想當然的認為房地產(chǎn)狀況應該是怎樣。對可比實力的調(diào)查和研究必須充分，盡量避免造成市場比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)查屬于紙上談兵。</p><p>　　4.3.2 設立專門的信息資料部門 </p><p>　　設立專門的信息資料的部門，負責收集市場信息、房地產(chǎn)交易資料，進行實地查看，核對成交的真實性；對資料進行匯總、

76、分析、歸納，以掌握市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，為估價部門提供翔實、準確、及時的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。</p><p>　　4.4 估價人員培養(yǎng)較強的專業(yè)知識水平和極強的敬業(yè)精神</p><p>　　按照《房地產(chǎn)評估規(guī)范》要求，房地產(chǎn)估價人員應有極強的敬業(yè)精神，要有高度的政治責任心和社會責任心，以及職業(yè)的使命感和榮譽感，要有較強的專業(yè)知識和水準，這是從事房地產(chǎn)估價的行為準則和指導思

77、想。</p><p>　　這就要求我們房地產(chǎn)評估人員要認真執(zhí)行國家規(guī)定的房地產(chǎn)估價標準和規(guī)范以及當?shù)氐挠嘘P規(guī)定，遵守公開、公平、公正的原則，客觀公正地體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價格。對于每個項目，估價人員都要親臨實例現(xiàn)場進行現(xiàn)場勘察，</p><p>　　有條件的應該到交易案例的現(xiàn)場進行勘察，實地了解情況。尤其是拆遷評估，應嚴格按照技術參數(shù)和量化標準，認真實施必要的流程和步驟。</p>

78、<p>　　市場比較法是房地產(chǎn)評估中運用最多的估價一種方法，也是最得心應手的一種方法，但是不是所有的評估對象都是用市場比較法。在運用市場比較法時我們必須要仔細認真，不斷地發(fā)現(xiàn)問題解決問題。也許市場比較法在房地產(chǎn)估價中存在的問題并不知以上所述的幾個，所以市場比較法還有待我們?nèi)パ芯?，以便市場比較法能在房地產(chǎn)估價中得到更好的運用。</p><p><b>　　結(jié)束語</b></p

79、><p>　　本文通過一個估價技術報告，簡述如何運用市場比較法對房地產(chǎn)進行估價，讓大家對市場比較法有更進一步的了解。接著對目前市場比較法存在的問題及對策方面進行簡述，目的是為了指導估價員在運用市場比較法時能避免不必要的問題，準確無誤地獲取估價結(jié)果，減少損失。</p><p>　　雖然目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估在市場法應用方面存在諸多問題，例如房地產(chǎn)市場還不規(guī)范、不成熟、不完善、市場環(huán)境波動較大、信息不

80、對稱、信息資料不清、有的估價人員缺乏職業(yè)操守等。但隨著國內(nèi)市場機制的不斷健全、市場發(fā)育的不斷成熟、社會觀念的不斷轉(zhuǎn)變、評估人員業(yè)務素質(zhì)和道德素質(zhì)的不斷提高，市場法將會在我國今后的房地產(chǎn)評估中得到更加廣泛的應用，從而更好地與國際接軌。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] 陳紅玲.房地產(chǎn)概論.北京電子工業(yè)出版社.2008.5</

81、p><p>　　[2] 黃曄，胡芳珍．房地產(chǎn)估價[M].北京大學出版社．2009年第一版</p><p>　　[3] 中華人民共和國建設部. 房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB\T50291-1999)/中華人民共和國國家標準.中國建筑工業(yè)出版社出版 .1999年6月1日</p><p>　　[4] 廣州市房管局. 10月份房地產(chǎn)運行報告. 2013年12月12日</

82、p><p>　　[5] 趙明媚．淺析市場比較法在我國房地產(chǎn)估價中的應用[J]．《黑龍江科技信息》.2009年35期</p><p>　　[6] 孟凡靜.市場比較法在房地產(chǎn)估價中的運用[J].現(xiàn)代科技(現(xiàn)代物業(yè)下旬刊). 2009年 第8卷 第02期</p><p>　　[7] 顧振發(fā).在市場比較法估價實務中應注意的合理性問題[J]. 《上海房地產(chǎn)估價》.2008年第2期

83、</p><p>　　[8] 尤凡.房地產(chǎn)估價市場比較法研究[D].中國優(yōu)秀碩士學位論文全文數(shù)庫.2007(09)</p><p>　　[9] 王秋麗.房地產(chǎn)估價的市場比較法研究[ D] .西安： 西安建筑科技大學碩士論文，2007，8：1.</p><p>　　[10] 項均.房地產(chǎn)估價市場比較法的改進研究[ D] . 哈爾濱： 東北林業(yè)大學碩士論文，2006，8

84、：25.</p><p>　　[11] 柴強.房地產(chǎn)估價[ D].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2008.8</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　歷時將近三個月的時間終于將這篇論文寫完，在論文的寫作過程中遇到了無數(shù)的困難和障礙，都在老師和同學的幫助下度過了。首先，要感謝我的指導老師**，這篇論文是在兩位老師的悉心指導下

85、完成的。感謝老師對我進行了無私的指導和幫助，不厭其煩的幫助進行論文的修改和改進。另外，在校圖書館查找資料的時候，圖書館的老師也給我提供了很多方面的支持與幫助。在此向幫助和指導過我的各位老師表示最衷心的感謝! 其次，要感謝我的同學和同事，在我寫論文的過程中給予我很多論文素材，還在論文的撰寫和排版的過程中提供熱情的幫助。還要感謝這篇論文所涉及到的各位學者。本文引用了數(shù)位學者的研究文獻，如果沒有各位學者的研究成果的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本篇