人民幣匯率與中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格.pdf

1、歷史經(jīng)驗(yàn)表明，每一次的制度性的變革都會(huì)帶來(lái)挑戰(zhàn)和機(jī)遇。2005年7月中國(guó)進(jìn)行了匯率制度的改革，自2005年7月21日起，人民幣匯率不再盯住單一美元，形成更富彈性的匯率機(jī)制。匯改以來(lái)，人民幣對(duì)美元匯率不斷創(chuàng)出新高。截至2007年4月13日人民幣對(duì)美元達(dá)到7.7222比1。人民幣升值超過(guò)6.6％。同時(shí)，觀察到包括中國(guó)房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格也不斷攀升。那么，人民幣的升值及升值預(yù)期與包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格的膨脹之間有何關(guān)系?如何從理論上和實(shí)證中

2、分析匯率變化對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響? 回答上述問(wèn)題的具有理論意義和實(shí)際意義，因?yàn)闊o(wú)論是作為一個(gè)個(gè)人投資者或者作為一家公司的職業(yè)經(jīng)理，理性的分析會(huì)帶來(lái)理性的決策，通過(guò)學(xué)習(xí)、消化經(jīng)濟(jì)理論、認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，提高分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力本來(lái)就是我們的目標(biāo)之一。論文希望以房地產(chǎn)價(jià)格為資產(chǎn)價(jià)格的代表，通過(guò)分析和回答上述問(wèn)題來(lái)建立起分析資產(chǎn)價(jià)格的思考框架。 論文的基本思路是：首先，抽象出這兩個(gè)對(duì)象的核心和本質(zhì)，就是匯率因素和資產(chǎn)價(jià)格。對(duì)資產(chǎn)定

3、價(jià)理論和匯率理論進(jìn)行學(xué)習(xí)和總結(jié)、回顧。分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些，其中匯率因素如何影響房地產(chǎn)的價(jià)格。最后，對(duì)在現(xiàn)實(shí)生活中觀察到的匯率走勢(shì)和中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的相關(guān)性做出解釋得出結(jié)論。 各章節(jié)主要內(nèi)容、觀點(diǎn): 1．闡述了前人對(duì)于一般商品、資產(chǎn)的定價(jià)原理的認(rèn)識(shí)過(guò)程。主要經(jīng)歷了價(jià)格一數(shù)量、價(jià)格一不確定性的關(guān)系的認(rèn)識(shí)過(guò)程。 2．房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素為增長(zhǎng)面、宏觀面和制度面三個(gè)方面。從其產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)看，可分為確定性的現(xiàn)金流

4、和不確定的現(xiàn)金流兩部分。匯率因素是影響房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格眾多因素之一，匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一種不確定性的現(xiàn)金流的影響。 3．闡述中國(guó)人民幣對(duì)美元有長(zhǎng)期的升值預(yù)期。在人民幣該升值而又沒(méi)有升值或升的不夠的現(xiàn)實(shí)情況下：表現(xiàn)為在升值預(yù)期下的人民幣的資產(chǎn)價(jià)格的通脹，而不會(huì)表現(xiàn)為消費(fèi)品的通脹。 4．分析推導(dǎo)出，只考慮匯率因素的情況下，房?jī)r(jià)代表的資產(chǎn)價(jià)格的理論上漲幅度。即以估算出的人民幣合理升值空間為一個(gè)上限的度，說(shuō)明靜態(tài)下，實(shí)際升值

5、幅度+資產(chǎn)價(jià)格升值幅度之和以這個(gè)估算出的度為上限。對(duì)應(yīng)的，如果匯率實(shí)際升得越多，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格上漲的動(dòng)力就越小。 5．解釋現(xiàn)實(shí)生活中觀察到的現(xiàn)象與理論結(jié)論不一致的地方。因?yàn)椋阂环矫?，?zhǔn)確估計(jì)匯率的均衡價(jià)是很困難的一件事。因?yàn)楣烙?jì)不準(zhǔn)，能觀察到的只有影響因素匯率的走勢(shì)。所以，在市場(chǎng)上表現(xiàn)為只要匯率升值預(yù)期不變，匯率因素對(duì)人民幣資產(chǎn)價(jià)格的看多就不變。另一方面，價(jià)格是所有信息的綜合反映，單獨(dú)觀察一個(gè)匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，很難得出定量的結(jié)