論我國住宅建設用地使用權期滿后處理.pdf

1、住宅建設用地使用權期滿后處理事關老百姓的切身利益，已經(jīng)成為社會集中關注的熱點，是最為重要的民生問題。處理規(guī)則制定的好與壞事關社會穩(wěn)定的大局和國家的長治久安。我國關于住宅建設用地使用權期滿后處理規(guī)則的立法演變體現(xiàn)了立法者在保障老百姓合法私有財產(chǎn)，確保老百姓基本生存條件，保證老百姓安居樂業(yè)方面所作出的努力，充分貫徹了以人為本，不與民爭利的立法宗旨。但是現(xiàn)行法律只是簡單的規(guī)定了住宅建設用地使用權期限屆滿后自動續(xù)期，對于續(xù)期是否有償、續(xù)期的程序

2、、條件、期限、次數(shù)、費用以及地上房屋的歸屬問題規(guī)定不夠明確，缺乏可操作性。實踐中具體處理此類問題時無法可依，從而引發(fā)一系列社會矛盾。盡快完善法律，解決住宅建設用地使用權期限屆滿后可能出現(xiàn)的問題具有重要的現(xiàn)實意義。
　　我國1988年《憲法修正案》、《土地管理法》明確規(guī)定國有土地使用權可以依法有償轉讓，結束其只能劃撥不能轉讓的歷史。依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，住宅建設用地使用權期滿后，需提出申請并繳納土地出讓金

3、才可以延長土地使用權使用期限;未申請續(xù)期或者續(xù)期未獲批準的，地上建筑物將被國家無償收回。《城市房地產(chǎn)管理法》刪除了以上規(guī)定并對續(xù)期提出申請的時間和條件作了更加細化的規(guī)定?！段餀喾ā分灰?guī)定了住宅建設用地使用權期滿后自動續(xù)期，對于續(xù)期是否有償、續(xù)期的程序、條件、期限、次數(shù)、費用以及地上房屋的歸屬問題沒有給出具體的解決辦法。
　　住宅建設用地使用權期滿后處理必須遵循土地公有制原則、土地使用權人合法利益保護原則、地上建筑物利用最大化原則。

4、土地公有制原則是土地制度的核心，是社會主義國家的根基，決不能改變。住宅建設用地使用權人相比土地所有權人處于弱勢地位，其合法權益理應受到維護。應當對地上建筑物加強保護，使其效用發(fā)揮到最大化。
　　住宅建設用地使用權續(xù)期存在有償與無償之分。前者要求權利人在期滿后向國家支付一定數(shù)額的資金來延長土地使用年限;無償續(xù)期則權利人不需要付出任何代價，土地使用年限自動向后延長。附條件有償續(xù)期是根據(jù)住宅建筑面積、住宅數(shù)量、住宅用途等因素來決定期滿后

5、是否應當支付相應的對價。房屋數(shù)量只要超過一套，不管用于何種用途，都應當支付土地出讓金。住改商無論合法還是非法都不適用自動續(xù)期規(guī)則。商住一體雖不是住宅，但可以參照住宅期滿后規(guī)則處理。
　　住宅建設用地使用權期滿后續(xù)期應當尊重權利人意愿，尊重權利人理性選擇。以地上建筑物存在作為續(xù)期前提，在考慮建筑物剩余壽命的基礎上確定續(xù)期期限，續(xù)期次數(shù)一次為宜。以收益還原法作為土地定價方法，計算出每平方米土地價格后，再乘以超出免征額的部分得出實際繳納