房屋租賃權(quán)能否對抗法院強(qiáng)制執(zhí)行.pdf

1、近年來，在法院執(zhí)行過程中，需要采取強(qiáng)制措施進(jìn)行處置的房產(chǎn)越來越多，其中大量被執(zhí)行房產(chǎn)存在租賃關(guān)系。案外人經(jīng)常以對該房屋享有租賃權(quán)為由主張“所有權(quán)變動不破租賃”原則拒絕騰房。而競買人參與司法拍賣的競買是因為有利可圖，去競買價值不菲卻長期無法占有、使用的資產(chǎn)的可能性極低。因而在實踐中，帶租拍賣的成功率極低。而我國法律對于租賃權(quán)并無明確規(guī)定，也未區(qū)分租賃合同和租賃權(quán)。
　　本文對房屋租賃權(quán)是否能對抗法院強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行深入研究，對保障權(quán)利人

2、權(quán)益，捍衛(wèi)法律尊嚴(yán)顯得尤為必要。而“所有權(quán)變動不破租賃”是現(xiàn)代民法的一項非常重要的原則。從現(xiàn)實角度來說，目前還不適宜廢除。
　　本課題的主要目的是希望找到一個平衡點，在租賃權(quán)與法院強(qiáng)制執(zhí)行之間取得權(quán)利與利益的平衡。筆者主要立足實際問題整合我國現(xiàn)有法律法規(guī)和保障機(jī)制，對解決相關(guān)問題提出可行方案。
　　本文共分為四個部分:
　　第一部分:房屋租賃權(quán)與法院強(qiáng)制執(zhí)行存在的沖突的典型案例評析。本部分以執(zhí)行異議:深圳市福田區(qū)人民法

3、院(2015)深福法執(zhí)外異議第30號案件和執(zhí)行復(fù)議:深圳市中級人民法院(2015)深中法執(zhí)復(fù)字第132號典型案件，說明目前司法實踐中出現(xiàn)的大量的租賃權(quán)與法院強(qiáng)制執(zhí)行發(fā)生的沖突的現(xiàn)狀。
　　第二部分:解決租房屋賃權(quán)與法院強(qiáng)制執(zhí)行沖突的各種觀點。本部分對于法院強(qiáng)制執(zhí)行中的租賃權(quán)如何處置，學(xué)者有不同的觀點:一是去除法院強(qiáng)制執(zhí)行中的租賃權(quán)。當(dāng)且僅當(dāng)在后設(shè)立的租賃權(quán)對在先成立的優(yōu)先受償債權(quán)實現(xiàn)有影響的，才需要將在后設(shè)立的租賃權(quán)除去后進(jìn)行變價

4、;二是保護(hù)法院強(qiáng)制執(zhí)行中的租賃權(quán)。“所有權(quán)變動不破租賃”作為民法的一項重要制度運行已久，對穩(wěn)定民事關(guān)系起著重要的作用，且廣為社會知悉，目前尚不宜脫離現(xiàn)有立法而直接否定。保護(hù)法院強(qiáng)制執(zhí)行中的租賃權(quán)是解決租房屋賃權(quán)與法院強(qiáng)制執(zhí)行沖突的主流觀點;三是平衡法院強(qiáng)制執(zhí)行中與租賃權(quán)的權(quán)益。根據(jù)本國情況和拍賣物上負(fù)擔(dān)的不同情形，作出區(qū)別對待，以優(yōu)先考慮執(zhí)行根據(jù)所表征的債權(quán)人利益為宜，對強(qiáng)制執(zhí)行中的租賃權(quán)應(yīng)綜合衡量后決定去除與保護(hù)，更好的調(diào)整各方利益關(guān)

5、系，以一種積極的姿態(tài)來強(qiáng)化執(zhí)行的社會效果。
　　第三部分:房屋租賃權(quán)的對抗效力。本部分從三個方面描述房屋租賃權(quán)的對抗效力。一是從歷史根源和現(xiàn)實根源闡述房屋租賃權(quán)產(chǎn)生對抗效力的依據(jù);二是闡述房屋租賃權(quán)產(chǎn)生對抗效力的條件;三是闡述房屋租賃權(quán)對抗效力的具體內(nèi)容。
　　第四部分:解決房屋租賃權(quán)與法院強(qiáng)制執(zhí)行沖突的方法。本部分從三個方面提出了解決房屋租賃權(quán)與法院強(qiáng)制執(zhí)行沖突的方法，一是完善相關(guān)立法;二是完善房屋租賃權(quán)公示制度;三是完善