房屋承租人權(quán)益保護法律研究.pdf

1、我國住宅自有化率和住宅租賃率長期處于嚴重失衡狀態(tài)。我國租賃市場不發(fā)達的原因有多方面,包括政策影響、民族心理等,但是最重要的原因是當前我國對承租人權(quán)益保障不力,未能培育出租賃雙方通過博弈達到均衡狀態(tài)的市場。筆者針對該現(xiàn)實問題,將聚焦點放在住宅租賃領(lǐng)域,探索通過加強住宅租賃市場調(diào)控,強化住宅承租人權(quán)益保護,兼顧出租人利益,進而激發(fā)租賃市場活力,促進住宅租賃市場健康發(fā)展,發(fā)揮住宅租賃市場滿足人們居住需求的潛力。
　　本文始終以承租人權(quán)益

2、保護為主線,兼采統(tǒng)計分析法、價值分析法以及比較分析法等法學研究方法,分別從住宅承租人權(quán)益受損狀況及原因?qū)徱?、承租人?quán)益特殊保護的理論基礎(chǔ)以及承租人權(quán)益保護具體制度構(gòu)建等方面進行研究。
　　本文共分為四個部分:
　　在第一部分,筆者著力從住宅承租人權(quán)益受損狀況與承租人權(quán)益保障不力的原因分析兩個維度清晰展現(xiàn)當前住宅租賃實踐中存在的問題,為后文的承租人權(quán)益特殊保護理論基礎(chǔ)探討和具體制度構(gòu)建奠定基礎(chǔ)。通過檢索相關(guān)新聞、文獻和數(shù)據(jù),筆

3、者總結(jié)出租賃市場存在出租房源少與房屋空置狀況并存、租金偏離正常市場水平、房地產(chǎn)中介行為失范、租賃關(guān)系穩(wěn)定性差以及押金收取抵扣混亂等現(xiàn)象。筆者通過分析得出,住宅承租人權(quán)益受損嚴重的根本原因在于住宅承租人特殊保護理念缺位。同時,適度租金調(diào)控機制和押金收抵規(guī)制制度欠缺、租賃合同期限制度不合理以及承租人權(quán)益保護配套制度匱乏等是導致住宅承租人權(quán)益受損的重要法律原因。以上因素導致社會被動性租房特征明顯,而主動性租房動力不足,損害了承租人住宅權(quán)的保障

4、,制約了住宅租賃市場與房屋買賣市場的均衡發(fā)展。
　　在第二部分深入探究了承租人權(quán)益特殊保護的理論基礎(chǔ)。適度突破目前續(xù)租租金自由協(xié)商、押金收抵和合同期限“意思自治”的法律規(guī)定,主張加強住宅租賃市場調(diào)控,偏重住宅承租人權(quán)益保護,這需要堅實的理論基礎(chǔ)作支撐。筆者從憲法學、經(jīng)濟法學、民法學以及租賃雙方地位不對等性四個方面論證加強承租人權(quán)益保護是國家承擔公民住宅權(quán)保障義務(wù)的必然要求,是貫徹社會整體效益最大化的社會本位理念的體現(xiàn),是所有權(quán)人動

5、態(tài)行使所有權(quán)應(yīng)當負擔的社會義務(wù),是矯正租賃雙方失衡市場地位的必要手段。
　　在第三部分探索構(gòu)建我國住宅承租人權(quán)益保護具體制度。為踐行住宅承租人權(quán)益特殊保護理論,著力解決第一部分中體現(xiàn)的承租人權(quán)益保障不力的難題,需要完善承租人權(quán)益保護的相關(guān)具體制度。該部分的主要內(nèi)容有:一是構(gòu)建全方位的租金調(diào)控體系,堅持初始租金市場決定、續(xù)租租金適度調(diào)控,加強房地產(chǎn)中介從業(yè)行為調(diào)控,增設(shè)房屋空置稅種并且提高住宅租賃稅起征點,形成調(diào)控租金的組合拳機制,

6、保持租金水平穩(wěn)定;二是改革現(xiàn)行租賃合同期限制度,施行附優(yōu)先續(xù)租權(quán)合同為主,普通定期限租賃合同為輔制度,從而保障租賃合同的相對穩(wěn)定性;三是完善押金制度,明確押金數(shù)額收取數(shù)額、押金擔保債務(wù)范圍以及押金抵扣返還時間和出示詳細抵扣清單的程序,明確違反押金規(guī)定應(yīng)當承擔的責任;四是建議完善房屋租賃管理制度,建議由出租人單方承擔申請房屋租賃登記的義務(wù),租賃管理部門充分發(fā)揮調(diào)處租賃糾紛職能,降低租賃糾紛解決成本。
　　第四部分為結(jié)語。筆者在總結(jié)全