房屋承租人權(quán)益保護(hù)法律研究.pdf

1、我國(guó)住宅自有化率和住宅租賃率長(zhǎng)期處于嚴(yán)重失衡狀態(tài)。我國(guó)租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的原因有多方面,包括政策影響、民族心理等,但是最重要的原因是當(dāng)前我國(guó)對(duì)承租人權(quán)益保障不力,未能培育出租賃雙方通過博弈達(dá)到均衡狀態(tài)的市場(chǎng)。筆者針對(duì)該現(xiàn)實(shí)問題,將聚焦點(diǎn)放在住宅租賃領(lǐng)域,探索通過加強(qiáng)住宅租賃市場(chǎng)調(diào)控,強(qiáng)化住宅承租人權(quán)益保護(hù),兼顧出租人利益,進(jìn)而激發(fā)租賃市場(chǎng)活力,促進(jìn)住宅租賃市場(chǎng)健康發(fā)展,發(fā)揮住宅租賃市場(chǎng)滿足人們居住需求的潛力。
　　本文始終以承租人權(quán)益

2、保護(hù)為主線,兼采統(tǒng)計(jì)分析法、價(jià)值分析法以及比較分析法等法學(xué)研究方法,分別從住宅承租人權(quán)益受損狀況及原因?qū)徱?、承租人?quán)益特殊保護(hù)的理論基礎(chǔ)以及承租人權(quán)益保護(hù)具體制度構(gòu)建等方面進(jìn)行研究。
　　本文共分為四個(gè)部分:
　　在第一部分,筆者著力從住宅承租人權(quán)益受損狀況與承租人權(quán)益保障不力的原因分析兩個(gè)維度清晰展現(xiàn)當(dāng)前住宅租賃實(shí)踐中存在的問題,為后文的承租人權(quán)益特殊保護(hù)理論基礎(chǔ)探討和具體制度構(gòu)建奠定基礎(chǔ)。通過檢索相關(guān)新聞、文獻(xiàn)和數(shù)據(jù),筆

3、者總結(jié)出租賃市場(chǎng)存在出租房源少與房屋空置狀況并存、租金偏離正常市場(chǎng)水平、房地產(chǎn)中介行為失范、租賃關(guān)系穩(wěn)定性差以及押金收取抵扣混亂等現(xiàn)象。筆者通過分析得出,住宅承租人權(quán)益受損嚴(yán)重的根本原因在于住宅承租人特殊保護(hù)理念缺位。同時(shí),適度租金調(diào)控機(jī)制和押金收抵規(guī)制制度欠缺、租賃合同期限制度不合理以及承租人權(quán)益保護(hù)配套制度匱乏等是導(dǎo)致住宅承租人權(quán)益受損的重要法律原因。以上因素導(dǎo)致社會(huì)被動(dòng)性租房特征明顯,而主動(dòng)性租房動(dòng)力不足,損害了承租人住宅權(quán)的保障

4、,制約了住宅租賃市場(chǎng)與房屋買賣市場(chǎng)的均衡發(fā)展。
　　在第二部分深入探究了承租人權(quán)益特殊保護(hù)的理論基礎(chǔ)。適度突破目前續(xù)租租金自由協(xié)商、押金收抵和合同期限“意思自治”的法律規(guī)定,主張加強(qiáng)住宅租賃市場(chǎng)調(diào)控,偏重住宅承租人權(quán)益保護(hù),這需要堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)作支撐。筆者從憲法學(xué)、經(jīng)濟(jì)法學(xué)、民法學(xué)以及租賃雙方地位不對(duì)等性四個(gè)方面論證加強(qiáng)承租人權(quán)益保護(hù)是國(guó)家承擔(dān)公民住宅權(quán)保障義務(wù)的必然要求,是貫徹社會(huì)整體效益最大化的社會(huì)本位理念的體現(xiàn),是所有權(quán)人動(dòng)

5、態(tài)行使所有權(quán)應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的社會(huì)義務(wù),是矯正租賃雙方失衡市場(chǎng)地位的必要手段。
　　在第三部分探索構(gòu)建我國(guó)住宅承租人權(quán)益保護(hù)具體制度。為踐行住宅承租人權(quán)益特殊保護(hù)理論,著力解決第一部分中體現(xiàn)的承租人權(quán)益保障不力的難題,需要完善承租人權(quán)益保護(hù)的相關(guān)具體制度。該部分的主要內(nèi)容有:一是構(gòu)建全方位的租金調(diào)控體系,堅(jiān)持初始租金市場(chǎng)決定、續(xù)租租金適度調(diào)控,加強(qiáng)房地產(chǎn)中介從業(yè)行為調(diào)控,增設(shè)房屋空置稅種并且提高住宅租賃稅起征點(diǎn),形成調(diào)控租金的組合拳機(jī)制,

6、保持租金水平穩(wěn)定;二是改革現(xiàn)行租賃合同期限制度,施行附優(yōu)先續(xù)租權(quán)合同為主,普通定期限租賃合同為輔制度,從而保障租賃合同的相對(duì)穩(wěn)定性;三是完善押金制度,明確押金數(shù)額收取數(shù)額、押金擔(dān)保債務(wù)范圍以及押金抵扣返還時(shí)間和出示詳細(xì)抵扣清單的程序,明確違反押金規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;四是建議完善房屋租賃管理制度,建議由出租人單方承擔(dān)申請(qǐng)房屋租賃登記的義務(wù),租賃管理部門充分發(fā)揮調(diào)處租賃糾紛職能,降低租賃糾紛解決成本。
　　第四部分為結(jié)語。筆者在總結(jié)全