房屋轉租中次承租人權益保護研究.pdf

1、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,房屋租賃市場日益繁榮,與此同時因房屋轉租引起的糾紛也大量產生。次承租人是房屋的直接占有使用人,其對房屋的需求更迫切,依賴性也更強。次承租人得以合法占有使用租賃房屋源自于出租人的認可,如果出租人對轉租未予認可而承租人卻隱瞞真相,那么次承租人的合法權益將可能受到侵害。我國關于房屋轉租法律法規(guī)主要以保護出租人權益為出發(fā)點,對次承租人的權益保護缺乏足夠的重視。而次承租人在房屋轉租的三角關系中處于最弱勢的地位,因此探討房屋轉租

2、中次承租人的權益保護是十分有必要的。本文意在通過分析我國現(xiàn)行法律對次承租人權益保護的不足,提出完善房屋轉租制度的建議,為次承租人合法權益提供法律保障。
　　本文共分為三個部分。
　　第一部分是房屋轉租制度的理論基礎。本部分首先介紹了轉租的概念,主要通過對轉租和租賃讓與及租賃權轉讓等相關概念進行比較,突出轉租的特點。其次,按照不同的標準將轉租分為合法轉租與違法轉租、期內轉租與超期轉租、整體轉租與部分轉租、單重轉租與多重轉租等四

3、類,以對后文分析在不同情形下次承租人的權益保護作鋪墊。然后梳理了出租人、承租人與次承租人三者間的權利義務關系,引出“未經(jīng)出租人同意的房屋轉租合同是否有效”的問題。最后,從民法的公平價值、秩序價值和交易安全三個方面討論了保護次承租人權益的價值依據(jù)。
　　第二部分是對我國現(xiàn)行法律有關次承租人權益保護規(guī)定的解讀。本部分以我國現(xiàn)行法律規(guī)定為依據(jù),從合法轉租與承租人擅自轉租兩個方面進行論述。在合法轉租的情形下,首先列舉了當出租人與承租人解除

4、租賃合同時我國法律對轉租的相關規(guī)定,指出在出租人與承租人協(xié)議解除房屋租賃合同以及解除不定期房屋租賃合同情況下法律對次承租人權益保護的不足;其次,簡要敘述了出租人出賣房屋時承租人優(yōu)先購買權制度,指出我國法律對次承租人優(yōu)先購買權規(guī)定的空白;再次,簡敘了所有權變動不破租賃制度,介紹了理論界對房屋轉租是否適用所有權不破租賃原則的爭論,并指出司法實務中對該類糾紛的處理缺乏法律依據(jù)。在承租人擅自轉租的情形下,首先就該情況下將出現(xiàn)的法律后果做出了分析

5、,然后提出了現(xiàn)行法律就該問題規(guī)定的不足。對于承租人擅自轉租合同的效力問題,我國法律未做出明確規(guī)定,理論界對此也一直有所爭議,實務中也存在著不同的處理方法,這不利于次承租人的權益保護。
　　第三部分是次承租人權益保護制度的完善,本部分是本文的出發(fā)點與落腳點。第一,應通過提高司法實踐技術和立法技術租賃合同的解除行為予以限制,設立次承租人異議權,并對該權利的理論基礎及行使方式進行論述。第二,確立房屋轉租中次承租人的優(yōu)先購買權。通過分析承

6、租人優(yōu)先購買權制度,論證次承租人同樣適用該制度的理論基礎。并得出次承租人順序優(yōu)于承租人,且在不同的轉租情況下次承租人優(yōu)先購買權的順序也有所不同的結論。多重轉租中后承租人的優(yōu)先購買權優(yōu)先于前承租人,部分轉租中次承租人與承租人、其他次承租人的優(yōu)先購買權順位相同。同時法律也應明確規(guī)定當出租人出賣房屋時,對承租人和次承租人都有通知義務。第三,確立房屋轉租中所有權變動不破轉租規(guī)則。當房屋所有權受讓人為承租人和次承租人以外的第三人時,轉租關系不消滅