涉拆房屋承租人權利救濟研究.pdf

1、涉拆房屋的承租人在拆遷過程中，其承租權體現(xiàn)在性質上既具有獨立于房屋所有人所有權之外的獨立性，也有必須依附于所涉及的被劃定為拆遷范圍的房屋才能得以實現(xiàn)其權利的依附性，其權利具有獨立性與從屬性的雙重屬性。對涉拆房屋承租人權利救濟，也應該秉持上述兩種屬性，既應充分照顧被拆遷人的所有權，又應準確把握涉拆房屋承租人承租權的性質和量化程度。本文擬在理清涉拆房屋承租人權利的保護現(xiàn)狀、探討涉拆房屋承租人權利的缺位根源、詳析并比較涉拆房屋承租人權利保護的

2、域外狀況，確立涉拆房屋承租人權利救濟所應堅持的原則，以期能構建合理的涉拆房屋承租人權利救濟的措施體系，以期為相應的司法實踐，尤其是相關方法的立法提供參考。
　　我國目前對于涉拆房屋承租人的權利保護不利的主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（一）對涉拆房屋承租補償立案標準的缺失。國務院2011年1月19日通過的《國有土地上房屋征收與補償條例》取代了2001年6月13日頒布的《城市房屋拆遷管理條例》，前者則把承租人的權利救濟適用《中華人民共和國合

3、同法》的規(guī)定而沒有特別明確，直接導致了無法可依或者有法不能依的結果。（二）對涉拆房屋承租訴訟當事人認定不清，按《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，承租人是相應的當事人；而按《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，承租人不能作為拆遷補償?shù)漠斒氯耍荒茏鳛樽赓U合同的當事人得到補償。（三）對承租人補償安置的內容不確定?！恫疬w管理條例》用了多個條文分別闡述了承租人應該享有的搬遷補助費、臨時安置補助費、逾期過渡安置補助費和停產、停業(yè)補償?shù)?。而《國有?/p>

4、地上房屋征收與補償條例》對補償內容沒有明確規(guī)定，只能適用合同法關于租賃合同的原則性規(guī)定。（四）對涉拆房屋承租人的補償標準難以確定。
　　造成涉拆房屋承租人權利保障出現(xiàn)問題的原因在于：（一）對涉拆房屋承租人的權利認識不清導致立法過于保守，這是影響涉拆房屋承租人權利保障力度不足的根本原因；（二）涉拆房屋承租人訴訟地位的尷尬，這是其權利沒有得到充分重視的程序規(guī)定體現(xiàn)；（三）動拆遷主體變化帶來的不利影響，主要是指由原來的第三方拆遷變?yōu)閲?/p>

5、強制征收后進行相應的補償所帶來的不利影響。
　　綜合分析并比較涉拆房屋承租人權利保護域外立法情況，我國如果落實承租人的權利救濟，就必須堅持好以下幾項原則：（一）意思自治原則，即涉拆房屋承租人是否接受補償、接受補償?shù)某叨仍谝欢ǚ秶鷥瓤梢杂沙凶馊俗孕袥Q定；（二）區(qū)分過錯原則，對于有過錯的當事人根據(jù)不同的過錯來確定補償，故意造成損失的可不予補償；（三）調解優(yōu)先原則，爭取由補償一方、出租一方和承租一方達到和解協(xié)議，以盡量減少訴訟造成的執(zhí)行

6、難狀況；（四）不破租賃原則，對于拆遷獲得房屋補償?shù)某鲎馊耍绻凶馊嗽敢饫^續(xù)承租的可以對該房屋繼續(xù)租賃使用；（五）合理補償原則，可以根據(jù)不同的租賃期、商業(yè)租賃地的繁華程度、參與經營的人數(shù)等因素，確定一個合理的補償數(shù)額。
　　真正完成對涉拆房屋承租人權利的救濟，必須做好以下工作：（一）明確涉拆房屋承租合同解除的法律后果，這只能是目前司法中的處理方式；（二）從長遠來看，必須從立法的角度來解決這個問題，首先需要從立法上明確承租人的實體權