填海造地土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估研究——以麻藍(lán)島海豚灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目為例.pdf

1、隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，土地資源日益緊缺。海岸帶憑其優(yōu)越的地理位置及豐富的自然資源成為競(jìng)爭(zhēng)和開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)領(lǐng)域，沿海城市填海造地現(xiàn)象日益增多。為保證海域有償使用制度的有效實(shí)現(xiàn)，提高填海造地可持續(xù)性，保證海域資源的合理配置與有序開(kāi)發(fā)，填海造地使用權(quán)價(jià)值的科學(xué)估價(jià)顯得尤為重要。
　　鑒于填海造地土地使用權(quán)評(píng)估理論和方法的缺乏，本文就此進(jìn)行了深入研究，結(jié)合其他學(xué)者的理論，提出適合填海造地土地使用權(quán)評(píng)估方法。
　　首先，在相關(guān)理論和國(guó)內(nèi)外

2、的研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出填海造地土地使用權(quán)的價(jià)值形成及其在評(píng)估中應(yīng)該考慮的特殊影響因素。從填海造地土地使用權(quán)的基本形式來(lái)看，其價(jià)值包括海域使用權(quán)取得成本、填海造地建造成本、填海造地整理費(fèi)、填海造地資金成本、環(huán)境影響成本以及填海造地的利潤(rùn)。針對(duì)其價(jià)值形成，在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)該考慮海域使用金的繳納的地區(qū)差異性、與一般土地價(jià)值形成的差異性以及對(duì)環(huán)境影響的特殊性。此外，針對(duì)填海造地形成的土地，還應(yīng)該考慮其片區(qū)特殊性和市場(chǎng)需求。
　　其次

3、，在填海造地土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估應(yīng)該考慮的特殊影響因素的基礎(chǔ)上，對(duì)常用的土地評(píng)估方法在填海造地中的適用性進(jìn)行了分析，提出應(yīng)該綜合市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法綜合使用的評(píng)估思路。
　　市場(chǎng)比較法是評(píng)估方法中最常用的方法，直接表現(xiàn)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估實(shí)務(wù)中選取三個(gè)或三個(gè)以上的可比案例進(jìn)行差異因素修正后計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)格平均值。由于填海造地交易市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)尚未完善，且土地具有不可替代的特性，基于評(píng)估過(guò)程的考慮，存在市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果偏離實(shí)

4、際價(jià)值的情況，因此，在采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，基于成本途徑進(jìn)行調(diào)整，考慮到填海造地的特殊成本補(bǔ)償，不僅僅是直接取可比案例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值為評(píng)估值，而是應(yīng)該與考慮了成本補(bǔ)償與行業(yè)平均成本利潤(rùn)率確定合理利潤(rùn)后的價(jià)格做比較，選取較大值為評(píng)估結(jié)果。
　　基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)了當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的平均水平，考慮了當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位因素以及政策導(dǎo)向。同時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法表現(xiàn)的是公允價(jià)值，這點(diǎn)上和市場(chǎng)比較法的評(píng)估的角度一致，而且彌補(bǔ)了基于土地效用的考慮市場(chǎng)比較

5、法估值結(jié)果會(huì)偏離實(shí)際價(jià)值的不足。
　　所以本文認(rèn)為對(duì)填海造地土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，兩種評(píng)估方法應(yīng)該同時(shí)使用，評(píng)估結(jié)果在相互驗(yàn)證的同時(shí)，應(yīng)該依據(jù)案例具體情況，賦予不同的權(quán)重，取二者評(píng)估結(jié)果的加權(quán)平均數(shù)為最終評(píng)估結(jié)果。
　　在進(jìn)行評(píng)估工作時(shí)，估價(jià)師通常都會(huì)選擇兩種評(píng)估方法來(lái)進(jìn)行估價(jià)，以確保結(jié)果準(zhǔn)確，減少計(jì)算誤差。本文選擇兩種評(píng)估方法，不只是為了相互驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確及評(píng)估方法的可行性，同時(shí)也因?yàn)槎叽嬖谳^強(qiáng)的內(nèi)在聯(lián)系，結(jié)合使用以彌補(bǔ)