劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)值評(píng)估

1、劃撥土地使用土地使用權(quán)及其價(jià)及其價(jià)值評(píng)值評(píng)估河南宇達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司孫甫杰石培振摘要：本文分析了劃撥土地使用權(quán)形成的原因，闡述了劃撥土地使用權(quán)的定義、特點(diǎn)及其價(jià)值內(nèi)涵，重點(diǎn)對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的方法及抵押、企業(yè)破產(chǎn)清算中所涉及的劃撥土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估問題進(jìn)行了探討。關(guān)鍵詞：劃撥土地使用權(quán)、價(jià)值、評(píng)估在我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國(guó)有土地使用權(quán)均是通過劃撥方式取得的。改革開放以來(lái)，特別是國(guó)有土地使用權(quán)制度改革后，國(guó)有土地使用權(quán)出讓已經(jīng)成為目前

2、取得土地使用權(quán)的主要方式。但是，由于舊體制下形成的劃撥土地仍由原產(chǎn)權(quán)單位繼續(xù)使用，加上目前有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，仍可以以劃撥方式取得，因此，形成了目前土地使用權(quán)領(lǐng)域的雙軌制，即出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)同時(shí)并存的局面。2、劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)（1）國(guó)家未獲收益性。不管是歷史還是以上述

3、何種方式取得的劃撥土地使用權(quán)，國(guó)家作為土地所有權(quán)人均未從中獲取經(jīng)濟(jì)利益，這是劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的最顯著區(qū)別；（2）取得的法定性。即取得劃撥土地使用權(quán)必須符合法律規(guī)定，并經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)；（3）權(quán)利的受限制性，劃撥土地使用權(quán)人不能隨意處分其擁有的劃撥土地使用權(quán)。二、劃二、劃撥土地使用土地使用權(quán)價(jià)值內(nèi)涵內(nèi)涵土地價(jià)值是指在正常市場(chǎng)條件下一定年限的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值之和。雖然與出讓土地使用權(quán)相比，我國(guó)對(duì)劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)

4、市場(chǎng)有著非常嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)還是可以依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租的，因此劃撥土地使用權(quán)價(jià)值是土地價(jià)值的特殊形式。對(duì)同一宗土地來(lái)說，不同的地價(jià)定義，會(huì)得到不同的估價(jià)結(jié)果，因此，要想客觀、合理地評(píng)估其價(jià)值，首先須對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)值內(nèi)涵作作出明確的界定。界定劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵，最主要是要清楚地界定其價(jià)值構(gòu)成和使用年限。根據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)文規(guī)定：“企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃