民事執(zhí)行中房地產(chǎn)拍賣(mài)相關(guān)立法和實(shí)務(wù)分析.pdf

1、在民事執(zhí)行程序中，房地產(chǎn)作為被執(zhí)行人最重要的財(cái)產(chǎn)，往往會(huì)成為債權(quán)人申請(qǐng)查封的首選對(duì)象。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)時(shí)，司法拍賣(mài)是最常見(jiàn)也是最重要的變價(jià)措施。通過(guò)司法拍賣(mài)，有利于被查封房地產(chǎn)的價(jià)值得到最大化實(shí)現(xiàn)，最大程度地實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)，從而維護(hù)債務(wù)人的合法權(quán)益，并使執(zhí)行程序得以順利推進(jìn)。然而，由于我國(guó)目前的執(zhí)行環(huán)境不佳，法律制度也不完善，導(dǎo)致實(shí)踐中司法拍賣(mài)問(wèn)題重重，亟待解決。
　　拍賣(mài)作為法律規(guī)定的優(yōu)先變價(jià)方式，其功能在于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最大

2、價(jià)值，以所得價(jià)金償還債務(wù)。然而，由于房地產(chǎn)具有價(jià)值大、難分割、權(quán)屬易出現(xiàn)分離，且房地產(chǎn)上可能設(shè)置多重權(quán)利負(fù)擔(dān)，法律關(guān)系復(fù)雜的特點(diǎn)，其功能價(jià)值的實(shí)現(xiàn)并不容易。加上目前相關(guān)立法的不完善，缺乏充足的法律依據(jù)和制度支撐，導(dǎo)致房地產(chǎn)司法拍賣(mài)程序問(wèn)題重重。本文便是以房地產(chǎn)司法拍賣(mài)程序?yàn)橐暯钦归_(kāi)，對(duì)程序中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行現(xiàn)狀及原因分析，并相對(duì)應(yīng)地提出解決措施和完善建議，以期房地產(chǎn)司法拍賣(mài)制度更加完善。通過(guò)收集案例并進(jìn)行分析，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)拍賣(mài)的流

3、拍率較高，且在實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)遇到拍賣(mài)房地產(chǎn)權(quán)屬分離的情況，對(duì)該等房地產(chǎn)的拍賣(mài)，由于相關(guān)法律的缺失，實(shí)務(wù)中的做法較為混亂。與此相類(lèi)似的還有超標(biāo)查封房地產(chǎn)的拍賣(mài)問(wèn)題，同樣由于法律規(guī)定的模糊性，彈性空間較大，給了各方各執(zhí)一詞的說(shuō)辭，由此引發(fā)拍賣(mài)糾紛。同時(shí)，關(guān)于優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院與在先查封法院的處分權(quán)僵局問(wèn)題，一直以來(lái)備受詬病，盡管最新的司法解釋對(duì)此進(jìn)行了較為細(xì)致的規(guī)定，但是由于“批復(fù)”本身的局限性，導(dǎo)致依舊有很多問(wèn)題并未囊括。在房地產(chǎn)司法拍賣(mài)程序